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新盤放大鏡:PARK YOHO MILANO 定價低於同系樓盤


項目涉及5幢物業,共提供538伙。

「月月有樓賣」及「週週有盤推」的新鴻基地產(00016),其位於錦田北的全新盤PARK YOHO MILANO於本週火速開盤,7月25日公布首張價單,推出的108伙折實平均呎價13,756元,較同區二手屋苑相比有約10%折讓。觀乎近期市場推售的新盤不多,而且該項目入伙期較短,料可吸引各方家庭客及上車客。

新盤銷情繼續熾熱,新地更是接連推盤,公司副董事總經理雷霆明言,除了「月月有樓賣」,更「週週有盤推」,繼雲滙第二期及海璇後,錦田北全新盤PARK YOHO MILANO亦加快推盤進程,繼連續兩日開放現樓示範單位予傳媒觀看後,本週三正式開價。項目首推108伙,定價509.4萬至1,660.8萬元,扣減最高16%折扣後,折實平均呎價13,756元,入場單位為32A座2樓E室,實用面積254方呎,折實427.89萬元,呎價16,846元。

雷霆稱,項目首以「火速行動價」推出,定價無可抗拒,較Grand YOHO有折讓,集團首批單位通常以較優惠價推出,其後將有加價空間,定價與項目已屬現樓無關。新地代理總經理陳漢麟則指,最近同系項目售出單位呎價約1.6萬至1.7萬元,PARK YOHO MILANO定價十分吸引。

翻查資料,去年同系的PARK YOHO Genova,首批138伙折實平均實呎11,550元,是次開價約一年高約兩成。可是,若與同區元朗屋苑二手價相比,如YOHO Midtown近期平均實用呎價約1.64萬元,是次低約16%。

中原亞太區住宅部副主席陳永傑表示,元朗PARK YOHO MILANO首批定價較二手約有10%折讓,屬貼市價推售,由於市場現時沒有同貨種供應,雖然近期樓市氣氛打了折扣,但料首批將可一舖清袋。美聯住宅部行政總裁布少明稱,現時市場呎租約36至40元,估計項目租金回報逾3厘。

項目主打細單位,開放式至2房戶佔整體約70%。

間隔及配套:

項目屬峻巒發展項目第2C期,涉及5幢物業,為一座兩翼設計,共提供538伙,面積由233至1,273方呎,間隔包括開放至3房戶。據樓書顯示,標準戶面積由254至927方呎,共有479伙,當中主打細單位,開放式至2房戶佔整體約70%,3房戶則佔約20%。

當中項目3房1套房連儲物室間隔的客飯廳為長形設計,長約6米,寬約3.7米,空間感十足。而3個睡房均與客廳同景,主人套房設有曲尺落地窗,更預留衣帽間位置,設計方便收納衣物。而主人浴室設有浴缸及沐浴間,更設有窗戶,確保浴室空氣流通。

此外,交樓標準單位廚房家電一應俱全,包括Siemens煮食爐、抽油煙機及微波爐,更選用美國品牌Philco二合一洗衣乾衣機及雪櫃。廚房設有儲物室連廁所,更連18方呎的工作平台。

項目設有雙子會所Club COMO、Club GARDA,室內面積約12萬方呎,連同花園及其他公用空間,總面積約76萬方呎,內設12個南歐式主題花園及提供約70項設施,包括25米室內恒溫泳池、50米室外園林泳池、「三溫水磨澗」、健身館和水療設施等;而健身室除設健身器材外,亦提供拳擊擂台。

在車位上,由於項目偏離主要交通匯點,業主自然對車位的需求殷切,但項目只有129個住客停車位,與538伙比較,平均每5戶爭1車位,明顯不足。

陳漢麟表示,項目正與九巴合作增設M68巴士線。

交通:

由於項目偏離市中心,要乘搭西鐵,則要乘搭接駁車。發展商為增加項目的叫座力,將增加更多交通配套。陳漢麟表示,項目正與九巴合作,料於今年第4季或下年年初,增設M68巴士線,由PARK YOHO通往荃灣西站,並會途經大欖隧道,可轉乘約48條巴士線,接連港島、九龍及機場,令交通往來更便捷。

另外,永東旅行社亦已在該址設立交通總匯,將安排4條接駁車來往各區,並計畫在項目連接九龍站商廈的接駁車路線中,增設高鐵西九龍站落車站,方便來往內地的住戶。

生活配套上,項目設有自家商場PARK CIRCLE,方便住戶解決日常生活問題,商場面積7.5萬方呎,並以民生商舖為主,提供國際幼稚園、超市、西餅店及便利店等,目前已陸續開業。住戶亦可乘接駁車到附近的YOHO MALL消閒娛樂,商場提供多國餐飲店,足可供給住戶日常生活所需。

同區供應:

元朗區近年一直是主要供應重鎮,新地的元朗新盤供應還未完結,如旗下的Grand YOHO 3期的2座物業,原定在3年後才落成,可是上月底因港鐵西鐵元朗站架空路段有兩座橋躉出現沉降,故項目已停工,有待港鐵完成加固工程後才恢復施工。此外,由華懋發展的朗屏站南項目,集團銷售部總監吳崇武稱,項目最快8、9月推出,提供約720伙,間隔分為1至3房,逾半數為2房單位。

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