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新盤放大鏡:長沙灣「一號九龍道」 低市價出擊


一號九龍道屬單幢住宅項目,涉及100伙。

樓市充斥著負面因素,發展商亦快馬加鞭,加快銷售步伐。過去一週,多個新盤已不敢怠慢,部署短期內發動開售攻勢,其中信和置業(00083)的市區盤長沙灣一號九龍道,亦錄超額認購。

事實上,近期市況不穩下,發展商開價亦相對保守,以貼市價推售。如今一號九龍道的呎價較同區新盤為低,有業界人士認為,市區細價盤一直渴市,加上租金回報率可近4厘,故認為會吸引用家及投資者入市。

過去一週,各路新盤積極吸客,力吸用家投資客。其中南豐發展的將軍澳LP6連日收票情況理想,截至8月28日,累收逾4,000票,超購近7.2倍。至於信置發展的長沙灣一號九龍道,則累積收票超過500張,超額認購逾4倍。

觀乎兩個項目均以貼市價推盤,一號九龍道將會率先推售。發展商於8月29日發售兩張價單共80伙,截至中午12時45分,項目售出50伙,佔開售的62.5%,及至下午1時,首輪推出的54伙1房單位,暫逾九成獲認購。信置營業部聯席董事田兆源表示,如80伙悉數售罄,以今批定價計可望套現6.5億元,折實價計則約5.6億元。

今次一號九龍道首批50伙的價單,定價由653.8萬至1,047.3萬元,呎價介乎21,721至25,691元,折實價由557.36萬至892.82萬元,當中有26伙折實低於600萬元,加上集團提供高成數按揭付款辦法,相信對家庭客有吸引力。

事實上,長沙灣區近年推出的一手盤,大部分都是中小型單位,以上一個推售的樓盤悅雅為例,成交呎價約2.2萬元,部分單位成交呎價更高見2.6萬元。若以悅雅7月份最新價單作對比,折實呎價約2.47萬至2.99萬元,一號九龍道明顯較低。雖然項目加推的30伙,折實平均呎價約21,037元,較首批單位折實平均呎價約19,826元,高約6%,但仍較悅雅為低。

田氏表示,項目剩餘的20伙或待首輪銷售後,再作加推的安排。不過,在如此市況下,發展商若要清貨,相信餘下單位即使要加價,也不會過於進取。美聯物業九龍區營業董事謝嘉誠指市區細價盤渴市,一號九龍道首批最平單位以貼市價開盤,極具吸引力,估計入伙後呎租可達60元,回報率近4厘。

田兆源稱,如80伙悉數售罄,以今批定價計可望套現6.5億元。

間隔及配套:

主打迷你戶的一號九龍道,屬單幢住宅項目,涉及100伙,主力供應1房、2房單位,面積由301至443方呎,標準戶型設有90間,另有5間位於5樓的連平台戶,以及5間位於27樓的連天台戶。1房戶標準戶共有54伙,實用面積介乎301至302方呎,主要分布於B、C及E室,提供東北及西北座向,間隔大致相同,客飯廳為長形,設開放式廚房,外連露台,門口旁預留凹位空間擺放貯物櫃,而浴室則被納入睡房範圍。

至於2房則佔36伙,實用面積由438至443方呎,位於每層的A及D室,但僅提供單一座向,主人睡房各設工作平台,料可望兩邊樓景。主人套房間隔方正,再配合達3.47米的樓層高度,增強空間感。

此外,開放式廚房設有嵌入式可伸縮電插座及USB插頭,方便住戶隨時為電子產品充電,插座旁邊更設有可調節角度射燈。單位客廳牆上預先裝設Wifi按鈕,讓住戶能隨時開關已預先安裝在室內的Wifi系統,方便環保。浴室則設有大列鏡櫃,櫃內除設有電插座及USB插頭外,鏡櫃更設免觸感應器調光裝置,輕輕揮一揮手,鏡面光由白熾轉至暖黃,方便住戶日常梳洗及整理妝容。

交通:

項目地下、1樓及2樓為商舖樓層,3樓則設有小型住客會所。物業地下設有停車場,但不設住客車位,只有訪客停車位、傷健人士停車位、電單車停車位,以及上落貨車位,且僅各1個。

項目距離最近的港鐵站為深水埗站,步程約5分鐘,此外,青山道、大埔道及欽州街沿途設有不少巴士路線,方便住戶來往尖沙咀、美孚及香港仔等地,交通非常完善。生活配套方面,區內發展成熟,酒樓食肆林立,項目鄰近黃金電腦商場,為香港著名售賣數碼產品的商場。購物則可到西九龍中心,那是區內大型購物中心,各類消費商品齊全。此外,北河街市政大廈屬多用途市政大樓,設有街市、熟食中心、政府辦公室及體育館等設施。街市提供多種乾濕貨檔,另市政大廈週邊街道亦有不少民生店鋪,滿足居民生活所需。

同區供應:

近年區內不乏新盤,但未來尚有其他新盤開售,年內最有機會開售的是長實(01113)的海壇街、桂林街及北河街市區重建項目。項目將建4幢商住大樓,料提供876個單位,每伙平均面積約613方呎,當中約75%單位面積小於753方呎,屬中小型戶,餘下約25%單位為面積超過753方呎的中大型單位。

此外,資深投資者盧華家族發展的精品物業AVA系列,於今年內亦有機會推大南街222至226號,項目地盤面積約2,700方呎,提供約100伙,最細單位面積料約150方呎,項目投資總額5億至6億元。

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