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中國・海外・香港

新盤放大鏡:深井「逸璟.龍灣」 呎價高 入場費低


逸璟.龍灣是中冶置業在香港首個住宅項目,投資額逾10億元。

在樓市轉勢下,本地發展商不敢貿然出動,但內房發展商則較為積極,如剛於上月獲批預售的中冶置業的青龍頭「逸璟.龍灣」,於上週五(11月9日)突擊開價,呎價以貴絕深井約1.5萬元推出,但基於項目單位面積較細,故亦是以入場費平絕區內姿態登場。雖說項目呎價不算便宜,但因入場門檻不算太高,故亦吸引不少上車客垂青,項目累收逾300張票,超額3.3倍,發展商稱本週六(11月17日)會進行首輪推售。

早幾年積極攻港的內地房企,慢慢踏入收成期,即使近期市況轉弱,仍加緊推盤步伐,如剛在上月獲批預售的荃灣青龍頭新盤逸璟.龍灣,就以快打慢,上週五突擊公布首張價單,涉及50伙,單位涵蓋實用面積300方呎的1 房戶至928方呎的3房戶,平均呎價17,870元,發展商提供最高17%折扣,折實平均呎價14,831元。

項目首張價單售價最平單位為1座2樓E室,實用面積為300方呎的1房戶,折實入場費368.8萬元,呎價12,294元,入場費已平絕區內,惟首張價單僅此1伙折實售價低於400萬元。同時,首批的平均呎價更是貴絕深井。

發展商上週五突擊公布首張價單,首批50伙折實平均呎價為14,831元。

雖然近日市況不穩,但中冶亦沒有因此而低開,相信是與青龍頭一帶已有多年缺乏新供應有關。逸璟.龍灣為近4年首個新盤,附近未有新盤可直接比較,位於毗鄰的豪景花園,發展商華懋於2016年以呎價1.43萬至1.52萬元沽出最後3個特色戶,造價與逸璟.龍灣首批相若。可是,現時深井二手屋苑部分平均呎價不足1萬元,最平為海韻花園的8,076元,附近樓齡較新二手屋苑如浪翠園、深井碧堤半島等,現時平均呎價約1.36萬至1.39萬元,逸璟.龍灣開價稍高約6%。

美聯住宅部行政總裁布少明稱,區內已多年沒有大型新盤供應,加上項目部分單位坐享開揚青馬橋海景,對投資客及用家均具吸引力,項目折實平均呎價約1.5萬元,而區內指標屋苑碧堤半島的呎價亦在約1.4萬元水平,換言之,開價具吸引力。

觀乎項目主打的1房戶,除廣告單位外,樓價普遍要400餘萬元,若面積達400多方呎的1房戶,售價更要600餘萬元,對於上車客而言,樓價有一定負擔。加上近月推售的新界新盤,都是主打細戶,如屯門上源、屯門弦海、元朗尚悅.嶺等,入場價都相若。即使在二手市場方面,交通更為方便的荃灣柏傲灣,一個318方呎的中層開放式單位,二手成交價只是600萬元。故此,今次逸璟.龍灣的價錢亦難言是十分吸引。

項目標準單位間隔涵蓋1房至3房,實用面積介乎300至928方呎。

間隔及配套:

逸璟.龍灣是中冶置業在香港首個住宅項目,投資額逾10億元。項目由2幢大廈組成,涉及198伙,標準單位間隔涵蓋1房至3房,實用面積介乎300至928方呎,當中1房戶型佔逾五成,2房戶及3房戶分別佔供應量14%及28%。項目底層及頂層各設特色戶,面積分別為3,857及3,842方呎,屬4房雙套房連廳房間隔。項目亦設有住客會所,室內外面積合共約10,351方呎。在景觀上,項目向東南至西南部分單位將享有海景,眺望汲水門大橋;如單位向東北至西北則主要遠眺翠綠山景,其中全數3房戶均享開揚海景。

值得一提的是,項目開放一個以2座17樓C室為藍本搭建的無改動連裝修單位,此為項目唯一連裝修一併出售的單位。單位為1房間隔,實用面積429方呎。單位間隔四正,客飯廳採用長方形間隔,並設有細單位少有的傳統廚房,設U形工作枱,設備齊全,另外亦設有Gorenje的酒櫃。

項目毗鄰的豪景花園設有小型商場,提供基本生活所需用品。

交通:

交通方面,逸璟.龍灣位於青山公路旁,有巴士往返銅鑼灣、金鐘及元朗等多處地方。但若要乘搭港鐵,則要搭一程巴士或小巴到最近的荃灣西站。生活配套上,在項目毗鄰的豪景花園設有小型商場,商戶包括超級市場、食肆等,提供基本生活所需用品。

同區供應:

深井的供應不多,但荃灣區在未來仍將會有新供應,最快應該會有由億京發展的荃灣西楊屋道商住項目,擬發展4幢樓宇,其中3幢為樓高32層住宅樓宇,提供840個住宅單位。此外,政府為了增加供應,已將沙咀道一帶的工業區改劃成綜合發展區,推動轉型成住宅發展,當中新地牽頭將區內4幢工廈重建成6幢住宅,提供約1,047伙,並將所持有的安泰工業中心納入新一期發展,提供約327伙。由於項目仍需進行補地價才可重建,料並非短期內能推出。

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