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新盤放大鏡:將軍澳日出康城晉海II 八個月漲價三成


在短短8個月,晉海已漲價三成。

新盤市場沉寂了一段時間後,上週終於有起色,皆因新鴻基地產(00016)的屯門御半山終於開售,積聚了約兩個月的購買力迅即爆發,首批188伙在數小時內沽清。其實除御半山外,同系的將軍澳日出康城晉海II亦再次加入戰場,單位折實平均呎價達1.7萬元,與去年9月晉海首批折實平均呎價12,788元相比,短短8個月便上升32.8%。雖然價錢升幅不少,但反應不俗,5月11日起收票,市傳截至13日暫收約318票,超額約1.8倍,發展商稱最快本週開售。

繼將軍澳MALIBU後,新盤市場推盤氣氛曾經轉冷,至5月12日,終於有全新盤開售。所講的是屯門御半山,據悉,在開售首5小時首批的188伙已全沽清,套現逾12億元,平均成交呎價16,074元。發展商亦乘勢加推98伙,實用面積304至468方呎,即供折實價約533萬至871.7萬元,價單平均呎價20,186元,折實平均呎價15,947元。

在御半山熱賣之時,同系將軍澳日出康城晉海II,再次加入戰場,並展開大規模銷售行動。首批的114伙,全屬首推的第3座,戶型涵蓋1房至3房,折實價由599.5萬至1,105.3萬元,平均實呎20,709元,扣除最高18%折扣,折實平均實呎為16,981元。雷霆強調,是次價錢相對今年3月發出的最後一張價單的折實平均實呎16,705元,只是輕微加價1%至2%。

日出康城晉海II再次加入戰場,首批推出114伙。

然而,若以新推3B座12樓A室為例,實用積541方呎,折實實呎16,192元,相對去年10月首張價單鄰座相同樓層及景觀的5B座12樓A室的折實實呎13,689元,相隔7個月的加幅便達18%。若比較目前區內二手呎價約11,780元至12,926元,今次晉海II的新價單,折實平均呎價更較二手高出33%至44%。

雖則區內的供應陸續有來,可是觀乎近期的走勢,不論是一手還是二手的樓價,非但沒有減慢,樓價升勢凌厲,皆因市場對住宅單位有強烈需求,每每推出都迅即被吸納,因此,在剛性需求持續下,相信康城區的龐大供應亦可被市場消化,樓價繼續有力向上,正如去年荃灣區的新盤戰般。

間隔及配套:

晉海II共分為兩座,分別是第3及5座,每幢再分為A及B座,提供1,132伙,整體單位面積由321至934方呎,標準戶間隔由1房至3房連套房,另有連平台及連天台特色戶。

其中主打的2房戶型佔整個項目逾55%,面積473至493方呎的2房1浴室(開放式廚房),分布於3A、3B、5A及5B座的C及D室,其中C室設玄關,旁邊是鑽石形的開放式廚房,大廳呈長形,浴室設窗戶,主人房設有對流窗。

此外,項目設有住客會所CLUB ASEA,會所連公用花園超過10萬方呎,當中包括3個獨立別墅式活動室、活動按摩池、25米室內泳池「水光池」、50米室外池「水天池」等。

港鐵仍為區內主要的公共交通工具。

交通:

雖然近年康城區的交通有所改善,但港鐵仍為區內主要的公共交通工具,由港鐵康城站出發,前往港島東新商業區鰂魚涌只需約16分鐘,前往中環亦只需約32分鐘。值得留意的是,項目鄰近將來擬建的將軍澳跨灣連接路起點,連接路接駁興建中的將軍澳至藍田隧道、擬建的T2主幹路,以及擬建的中九龍幹線組合而成的6號幹線,這將會大大縮短將軍澳至九龍的車程。

在日常配套方面,區內位於康城第7期的大型商場將於2020年下半年落成,樓面面積達47.9萬方呎,港鐵將投放49.8億元發展。不過,在此之前,住戶需前往港鐵將軍澳站週邊商場,包括PopCorn、天晉匯、將軍澳廣場商場,以及將軍澳中心商場等,這亦是區內居民平日消閒購物的集中地。

同區供應:

將軍澳日出康城是近年政府的重要土地供應來源之一,除MALIBU和晉海外,據地政總署資料顯示,由南豐發展的日出康城6期,於去年9月已入紙申請預售,項目涉及2,392伙,是近年市場上少數單一期數提供超過2,000 伙的新盤,項目預計2020年6月入伙,今年推出機會大。同時,集團旗下出康城第10期,獲准建兩幢樓高49層及53層的住宅大廈,總樓面涉約81.15萬方呎。

此外,長實(01113)今年的推盤大計亦透露,旗下的日出康城8期於短期內會申請預售,預計可於今年第3或4季推出,項目涉及1,422伙,是集團今年最大規模的新盤。目前為止,港鐵已批出10期發展權予不同發展商合作發展,合共提供單位逾19,700伙,其中3期共8,016伙已入伙,包括首都、領都、領峰、領凱及緻藍天。扣除晉海、晉海II及MALIBU已售出單位,在建中未推售單位尚有約9,700伙。

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