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新盤放大鏡:南昌站項目「匯璽II」貨尾 低開搶客


匯璽II累售逾500伙,平均成交呎價24,500元。

在銀行上調按息後,樓市仍以新盤作為主導,市場料本月將會有3個新盤出擊,當中涉及2,000多伙的南豐將軍澳日出康城LP6更備受關注。在巨無霸新盤推出前,其他發展商亦不敢怠慢。新鴻基地產(00016)近日更積極部署重推南昌站項目匯璽II,並於8月15日公布價單,均價較去年的上一張價單低近一成,相對長沙灣住宅地王項目落成後,售出呎價至少3萬,加上高鐵即將通車,如今項目以一個時光倒流價重推,大大增加吸引力,市場人士料將可吸納用家及投資者入市。

在銀行上調按息後,二手市場錄得買家撻訂縮沙個案,新盤仍主導樓市,但目前市場仍只是得新地的元朗PARK YOHO Milano單打獨鬥,短短9日賣逾440伙,8月12日加推65伙,折實平均呎價15,548元,部分單位加價約3%,並安排於8月16日發售28伙,改以即場登記及抽籤賣樓,每個登記可最多認購兩伙。

市場預料,本月將會有3個新盤開展大型銷售新攻勢,包括南昌站匯璽II、信和置業(00083)與市建局合作的長沙灣一號九龍道,估計短期可獲批預售,提供約100伙,發展商有機會閃電上載樓書並開價;以及涉及2,392伙的南豐將軍澳日出康城LP6,示範單位已準備就緒。

在LP6未推出前,除Milano外,新地近日亦積極部署重推匯璽II,並於8月15日公布新一張價單,涉及119伙,來自5A及5B座,間隔介乎開放式至4房(不含3房),定價由784.9萬至4,288.1萬元,以最高折扣20%計算,折實售價627.9萬至3,382.5萬元,折實平均呎價為23,893元,較去年上一張價單折實平均呎價26,366元低9.3%,新地副董事總經理雷霆形容屬「時光倒流價」。

翻查資料,匯璽系列累售約1,500伙,套現逾200億元,其中匯璽II累售逾500伙,平均成交呎價24,500元,換言之,是次價單亦較以往平均價為低。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,是次加推單位售價較奧運站龍璽有一成折讓,因近期中美貿易戰及股市變動,加上在空置稅的影響下,發展商用較優惠的價錢起動樓盤。

今次發展商低開,可見其去貨決心。觀乎同區的住宅地王每呎樓面呎價已高達1.7萬元,建成後呎價最少都高達3萬元,如今折實平均呎價才約2.3萬元,故匯璽II呎價確有上升空間。再加上,匯璽II屬鐵路項目,料項目入伙後,呎租約65至70元,租金回報率可達約3.5厘至4厘水平,相信會吸引不少用家及投資者入市。

項目4房大單位可望開揚景致。

間隔及配套:

匯璽II屬整個上蓋項目的中央部分,由兩幢住宅大廈組成,第3座及第5座再細分為A、B座,提供1,188伙,較匯璽I的40層更高,實用面積由269至1,509 方呎,涵蓋開放式至4房單位(不設3房),面積最大的4房戶位於3A及5A座,每層3至4個單位,如第5A座53樓A室實用面積1,509方呎,外連52方呎露台,間隔為4房雙套房加書房及工作間連洗手間間隔,樓底高度約3.325米,客飯廳呈長形設計,外望開闊維港海景,單位同時備有開放式廚房及獨立廚房,並選用一系列歐洲品牌家電。

項目設有大型會所,連花園及遊樂設施總面積約19萬呎,第一期稱為Blub Brio,有50米室外泳池及25米長兒童池,另有燒烤場、宴會廳及健身室等。另外,還設有約30萬呎的大型商場「V Walk」,提供約150間商戶,商舖面積約700至1,500方呎,分設6大專區,潮流服裝、美容及化粧品、鐘錶珠寶、電子影音、特色餐飲、大型超市,當中七成屬於零售及餐飲。

已知的商戶方面,餐飲包括茶木、牛角、峰壽司等,設有超市Fusion,時裝則有UNIQLO等,另嘉禾院線旗下新院線亦進駐,將設5個影院,提供逾400個座位,將以全新設計概念,料吸年輕客群。新地表示,商場最快明年中開業,截至目前出租率已達九成,望今年底全數租出。

交通:

交通是項目的一大賣點,南昌站屬西鐵線和東涌線的轉車站,即是項目坐擁東涌線及西鐵線雙鐵優勢,出入港島、新界,甚至往返機場均十分方便。另外,與項目僅一街之隔的巴士站,亦提供前往銅鑼灣、灣仔,以及九龍塘等地的巴士線路。生活配套上,項目主要為住宅區,大部分商舖都以民生商戶及商場為主,基本上起居飲食不成問題。

同區供應:

區內另一個較大型的項目,是長實(01113)於2014年投得的市建局海壇街、桂林街及北河街重建項目,項目由3個地盤組成,佔地約8萬方呎,擬建4幢商住大樓,共提供877伙,其中實用面積430至753方呎單位佔658伙,另219伙則是實用753至1,076方呎的中大型單位;另遠東發展(00035)海壇街299A至G號項目,將建27層高商住大廈,涉住宅樓面3.5萬方呎,提供約80伙住宅單位。

此外,由信置牽頭財團去年11月以172.88億元奪得的長沙灣興華街住宅地王,城規文件顯示,項目佔地約20.8萬方呎,擬以4.743倍地積比率發展,提供約98.78萬方呎住宅樓面,擬建11幢樓高不多於29層的物業,另設3層地庫,提供約1,400伙,平均每伙實用面積約706方呎。

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