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新盤放大鏡:元朗「朗城匯」 開價低於市價


朗城匯主打2房戶,並設有傳統獨立廚房。

過去一週新盤銷情似乎有點放慢下來,但本週將有新盤加入混戰中,說的便是華懋的元朗朗屏站項目「朗城匯」。項目首批144伙,以平均折實呎價約1.6萬元推出,入場門檻不足500萬元,從呎價上看,與近期推出的將軍澳LP 6的呎價相約。然而,因朗城匯毗鄰港鐵站,在地理位置上亦較為優越,難怪發展商揚言計畫首輪銷售推出六至七成單位,並計畫分兩次銷售全盤。有業界人士指,朗城匯開價較市價低,相信可吸引用家及投資者入市。

踏入10月,新盤魚貫登場,難免影響銷情。10月11日,九龍建業(00034)旗下油塘海傲灣銷情慘淡,華懋集團銷售部總監吳崇武則笑言:「全個市都在等候元朗朗屏站朗城匯開價,所以影響其他盤的銷情。」本週,終於輪到華懋發展的朗屏站項目朗城匯出場。華懋以快打慢,上週已預告11月16日會推出首張價單,並且揚言不想囤貨,冀首輪銷售時將推出全盤的60%至70%單位,即約432至504伙發售,計畫分兩次銷售全盤720個單位。吳氏又指,項目定價會「進取中保持克制」。

集團公布的首張價單果然是「進取中保持克制價」,首批144伙涉及1至3房,實用面積介乎322至690方呎,價單定價565.8萬至1,402.8萬元,平均呎價18,626元,發展商提供最高15%優惠,折實平均呎價15,832元,折實呎價介乎13,389至17,583元。入場單位為實用面積322方呎的1房戶,折實價480.9萬元。吳崇武認為今次是起動價,項目首張價單較同區新盤有約八折的折讓,亦相信該盤有港鐵效應,對銷情保持信心,料最快未來兩日加推,至於會否加價就先賣關子。

觀乎元朗區二手屋苑近期平均實用呎價介乎約1.1萬至近1.7萬元,其中Grand YOHO約1.64萬元,YOHO Town約1.6萬元,YOHO MIDTOWN約1.68萬元,同屬朗屏站項目的朗屏8號則逾1.7萬元,與之相比確實是有折讓。但同區錦田北Park Yoho Milano首批折實約13,756元,即如今朗城匯貴15%。美聯布少明表示,目前同區Grand YOHO一手平均呎價逾2萬元,朗城匯開價較市價低,相信可吸引用家及投資者,日後呎租料可達40至45元,租金回報率逾3至3.5厘。

項目由4幢大廈組成,涉及720伙,全屬標準單位。

間隔及配套:

項目由4幢大廈組成,涉及720伙,全屬標準單位,不設特色戶,戶型涵蓋1至3房,實用面積由319至754方呎,主打2房戶,實用面積為479至579方呎,並設有傳統獨立廚房,佔全盤52.2%。景觀上,項目附近的高樓不多,故預料不少單位都有較開揚的景觀,加上地盤的東面毗鄰河道,故部分單位將可望河道及對岸的大橋村景致。

配套方面,項目於地下至2樓設有面積約13,522方呎的住客會所,提供包括戶外泳池、兒童遊樂場,以及466方呎的綠化平台等設施。另於地下及2樓有佔地約68,814方呎的公共花園供住戶休憩散步。

交通:

項目距離港鐵朗屏站只是約1至2分鐘步程,發展商強調,項目與港鐵的接駁有蓋行人天橋的步程僅需3.42秒,即走幾步已能到港鐵站,住戶出入鐵路站相當方便,可依靠西鐵綫前往荃灣、美孚、紅磡等地區。此外,由屋苑步行數分鐘可到附近的安達坊巴士總站,而青山公路元朗段一帶亦有不少公共交通,可連接荃灣、佐敦、觀塘等其他地區。大馬路亦有輕鐵線行走,前往區內、洪水橋、天水圍等地區亦十分便捷。日常配套方面,項目附近有有不少民生地舖,步行約5至7分鐘便可到最近的大橋街市;區內亦有大型商場,包括元朗廣場、形點YOHO MALL,提供連鎖食肆、兒童用品及戲院等,滿足住戶需要。若需要更多食肆及民生店舖,就要去大馬路一帶。

項目與港鐵的接駁有蓋行人天橋的步程僅需3.42秒。

同區供應:

元朗區近年一直是主要供應重鎮,新地的元朗新盤供應還未完結,如新地(00016)的Grand YOHO 3期的2座物業,原定3年後落成,可是目前因港鐵西鐵元朗站架空路段有兩座橋躉出現沉降,故項目已停工,有待港鐵完成加固工程後才恢復施工。集團上月又向城規會申請放寬發展密度,位置是元朗長春新村一帶1幅佔地近168萬方呎的遼闊土地,計畫興建一個擁有32幢樓宇的超大規模項目,提供3,891個單位。

此外,恒地(00012)旗下的元朗尚悅.嶺,項目已獲批預售樓花同意書。該公司營業(一)部總經理林達民表示,尚悅.嶺短期內會展開宣傳及上載樓書,計畫10月開售。

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