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新盤放大鏡:低二手一成開價 筲箕灣「逸瑆」引投資客入市


全數單位為開放式廚房設計,不設煤氣氣體喉。

樓市風險增,發展商加快推盤步伐,繼新鴻基地產(00016)的南昌站匯璽II低開重推後,麗新發展(00488)及市建局合作發展的筲箕灣逸瑆亦低開搶客,折實平均呎價約2.34萬元,普遍低同區新盤呎價10%。發展商亦坦言「開價太高會好難賣」。觀乎區內近年已無新盤開售,而如今逸瑆定價貼市,有市場人士認為,入場費較預期吸引,相信可吸引投資者重新入市。

樓市下行風險增加,麗新發展夥拍市建局合作發展的筲箕灣單幢新盤逸瑆,亦加快推盤步伐,於8月17日突擊公布首張價單,首批50個單位涵蓋開放式及1房,面積286至386方呎,價單定價661.05萬至1,081.3萬元,以180天即供8%折扣計算,折實608.17萬至994.8萬元,折實平均呎價約2.34萬元,全部單位售價都超過600萬元,入場費608.17萬元。

麗新發展高級副總裁潘銳民稱,由於同區新盤供應少,定價參考同區市況,而目前港島東區一及二手造價為2.8萬至3萬元,如今逸瑆開價有一成折讓,故加推會有一定調整空間,開售時間將視乎收票情況。麗新控股高級副總裁林顥伊更坦言,若「開價太高會好難賣」,希望用市場可以承接的價錢。

區內近年都未有近盤推售,而位於項目附近的兩個已入伙單幢新盤柏匯及ISLAND RESIDENCE,均於2015年開售,當年首批折實平均呎價分別是21,185及18,388元,事隔3年,逸瑆賣貴10.4%至27.2%。區內只有兩大臨海屋苑嘉亨灣及逸濤灣呎價較高,最新呎價分別為24,600及26,160元,即逸瑆較該兩個屋苑低4.9%及10.6%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,筲箕灣逸瑆定價貼市,入場費較預期吸引,相信與外圍經濟環境、股市波動及銀行加按息有關,期望吸引早前觀望的投資者重新入市,料投資客比例達四成,預料項目租金回報逾3厘。

間隔及配套:

項目為單幢式設計,涉及144伙,面積264至386方呎,只有開放式及1房戶,當中286方呎的開放式標準戶佔近六成四,386方呎的1房則佔約32%,餘下的為特色戶。其中3至29樓為標準樓層,每層設有6伙,標準戶單位面積為286至386方呎,B至E室為開放式戶,A及F室則屬1房,全部單位均面向北。

至於2樓為特色戶樓層,單位面積由264至346方呎,全部屬連平台單位,間隔分別為開放式及1房,連48至257方呎的平台。項目單位的骰,為節省空間,全數單位為開放式廚房設計,亦不設煤氣氣體喉,單位內不可明火煮食。

另一方面,項目1樓設有會所,包括了多功能用途室、健身室及遊戲室等。地下則設有停車場,住宅用的車位及電單車位分別有6個及1個,車位明顯不足。

交通:

逸瑆位於港鐵西灣河站及筲箕灣站之間,距兩站的步程約7至10分鐘。此外,樓盤附近亦有不少巴士及小巴路線途經,且距電車站亦不遠,交通選擇亦多,十分方便。

物業鄰近有不少康樂設施,包括愛秩序灣海濱花園,花園內設有全長100米、沿岸而建的緩跑徑,方便居民邊運動邊欣賞海景,另亦有西灣河文娛中心,交通及康文設施齊全。

同區供應:

筲箕灣及西灣河均是成熟的社區,新土地欠奉,故區內未來住宅供應均以重建為主。對上一幅出售的官地,已是永泰地產(00369)在2014年投得的愛德街地皮,前身屬小巴站,是面積只有5,128方呎的蚊型地,發展商保留作為長線收租,涉及75伙。

而現時區內有3個私人發展項目,包括恒基地產(00012)收購的西灣河太祥街2號太樂樓,發展商在去年11月透過強拍統一業權,計畫重建成26層高的商住大廈,地下作零售商舖及機房,2至24樓為住宅,料提供300至400伙。另外,本地老牌家族持有的筲箕灣道180至184號項目亦計畫今年推出,涉及60伙,戶型涵蓋開放式至2房,主打1房。至於區內最大型的重建計畫,則是房協重建的明華大廈,將興建9幢住宅及綜合發展大樓,提供合共3,919個公屋、居屋及長者屋,當中居屋佔750伙。

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