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新盤放大鏡:九肚山「澐灃」 享吐露港馬場景


澐灃共有158伙,實用面積由544至5,129方呎。

現時樓市持續淡靜,可是豪宅市場受到的影響似乎有限。永泰地產(00369)及萬泰繼推出沙田九肚「澐瀚」後,上月底正式推售同系位於九肚麗坪路的「澐灃」,並以招標形式出售,至今已套現約5.48億元。沙田九肚麗坪路為近年新興豪宅集中地,雖然早前正在開盤的項目,呎價屢錄創新高成交,但澐灃遇著如此市況,或多或少亦受到影響,有幾個單位的成交呎價都有所回落。不過,發展商對項目充滿信心,皆因澐灃景觀可享吐露港海景及沙田馬場雙景,且目前主力推售洋房及海景分層大單位,故料項目可吸納換樓及家庭客。

踏入11月,新盤在淡市中持續出擊,涵蓋納米戶至豪宅洋房。其中由永泰及萬泰合作發展,位於沙田九肚的澐灃(La Vetta),上月底以招標形式開盤,至11月6日不足兩週,已累沽8伙,合共套現約5.48億元。

受到外圍利淡因素影響,項目開局似乎有阻滯,首批招標售出的4個單位中,其中H7號洋房實用面積2,066方呎,連284方呎花園及456方呎天台,成交價為4,503.9萬元,呎價僅21,800元。至於H5號洋房實用面積2,066方呎,329方呎花園及456方呎天台,成交價4,636.9萬元,呎價為22,444元;H6號屋的成交價4,675萬元,呎價22,444元。

項目最新成交的3號洋房,造價及呎價同創項目新高。

若以此對比同系澐瀚8號屋於5月創出近5.04萬元的呎價,是次成交呎價低57%;而毗鄰新鴻基地產(00016)雲端的洋房呎價,最平亦要3萬元起,以上3個單位較其低30%之餘,亦較區內最平呎價的九肚山峰的2.79萬元低23%,呎價創九肚洋房新低。

不過,情況其後卻好轉,據成交記錄冊顯示,面積4,429方呎,設631方呎花園、233方呎平台及578方呎天台的3號洋房,連2個住客車位,以約1.741億元沽出,呎價錄得39,300元,造價及呎價同創項目新高。

澐灃於早前上載最新的銷售安排,推售H2號及H9號洋房,並以每日招標截標形式開售,截止日期為11月19日(週一)中午。永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖指,集團會因應市況,推出不同單位以滿足市場需求,現時將集中推售洋房及分層海景戶。他同時又認為,豪宅不會受市場負面因素影響。

間隔及配套:

已屆現樓的澐灃共有158伙,分別建有洋房及分層大宅,其中68幢洋房的實用面積由1,635至5,129方呎,間隔為3房及4房;另有90個分層住宅,面積由544至2,306方呎,戶型由1房至4房不等。值得注意的是,該盤的車位設於地庫,而每幢洋房的住客,均可以由室內直接前往其私家車位,增加私隱度。景觀上,項目可享吐露港海景及沙田馬場雙景,眺望八仙嶺連綿山巒以至城門河一帶。

配套設施方面,發展商斥資約1億元建造住客會所Villa La Vetta,由國際室內設計大師Yabu Pushelberg主理,會所室內面積逾1.2萬方呎,內設私人宴會廳、私人影院、恆溫室內泳池及池畔健身室等設施。另設有佔地逾4萬方呎的現代意式庭園Secret Garden,佔整個項目面積約20%,並分為5大庭園,每個庭園各具特色。

目前只有814號專線小巴循環來往麗坪路及沙田。

交通:

澐灃設有388個住客車位,較項目伙數還要多,方便每戶業主可自駕出入。公共交通方面,目前只有814號專線小巴循環來往麗坪路及沙田,而項目距離港鐵大學站則約5至7分鐘車程,住客如需購物可到區內的新城市廣場、火炭駿景園或銀禧花園商場。

同區供應:

除上述項目外,區內有幾個項目已經開盤,包括同系的澐瀚(Le Cap)、新地雲端及香港興業(00480)和南豐的尚珩等。未來九肚的供應亦會接踵而來,包括百利保(00617)及同系富豪酒店(00078)的麗坪路23號住宅項目富豪.山峰,提供160伙,包括136伙分層及24幢洋房,分層單位分布於7座11層高住宅大樓,實用面積約1,600至3,300方呎。而24幢洋房實用面積由2,200至5,500方呎,當中有4幢擁私人泳池,為區內第5個推出的新盤。發展商早前指,項目會在年底前以現樓形式開售。

此外,還有俊和及建滔化工(00148)合作的沙田市地段第579號,以及長實(01113)的沙田市地段第614號項目。雖然供應充裕,但市場人士認為,超級豪宅單位買少見少,預料區內新盤有望續錄新高價成交。

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