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新盤放大鏡:下半年兩萬新盤供應 「空置稅」成催化劑


下半年港鐵可推新盤共有5個,包括涉及1,172伙的南昌站匯璽第5期。

上半年過去,但一手新盤僅賣約8,000伙,較去年同期有所下跌。踏入下半年,多個新盤似乎亦醞釀伺機出擊。畢竟一手空置稅正式殺到,有分析指或多或少會加快發展商推盤的步伐。觀乎下半年潛在供應的2萬多伙中,新界區亦是供應重鎮,特別是白石角更為新界的供應焦點。

觀乎上半年僅得嘉華(00173)旗下的嘉熙率先登場,區內多個新盤趕及下半年推出,當中新鴻基地產(00016)雲匯已率先推出4伙招標,並於本週公布首張價單,正式起動推盤程序;另外億京及信和置業(00083)亦已命名及軟銷,下季隨時對撼,4盤的搶客戰將會進入白熱化。

政府的空置稅正式殺到,觀乎上半年新盤推售不算積極,開售的全新項目共18個,而逾500伙的項目僅得5個而已,截至上月27日,全港新盤共售逾7,900伙,半年成交金額逾1,203億,較去年同期成交量跌18%,總成交金額亦跌7.2%。踏入下半年,便是新盤推售的高峰期,期內最少有逾80個新盤可供出售,涉近2.6萬伙,其中新界區仍是供應重鎮,佔整體的逾六成。

不過,論及焦點地區,仍是將軍澳、白石角東及屯門這3大新界區,當中尤以白石角新盤擂台戰最為矚目,當中嘉華嘉熙率先打頭陣,而新地(00016)的雲匯第1期已預告7月上旬開賣,可是在1期推出前,雲匯第2期亦獲預售樓花同意書,故發展商近日已變陣。

新地副董事總經理雷霆指,因雲匯第2期進度較第1期理想,故會於週內先開放第2期示位並隨即開價,新地代理總經理胡致遠指,首批不少於128伙,定價參考同區新盤,亦考慮集團項目優勢,由於項目由開放式至3房不等,望首批單位涉及不同戶型,故料雲匯第2期將會為下半年的頭炮。

胡致遠(左)指,雲匯第2期會於週內開放示位並隨即開價。

逸瓏灣8共667單位

至於億京的海日灣及信置(00083)的逸瓏灣8,亦舉行了命名儀式,並明言會於下半年推售。海日灣目前仍待批預售,共提供667個單位,包括4座住宅大樓及8座洋房,實用面積由約450至4,000平方呎。當中分層標準戶間隔由1房至4房,實用面積約450至1,540平方呎,主打3房及4房單位。

逸瓏灣8單位面積由約500餘平方呎的2房起步,由3座住宅大樓組成,共528伙單位,不設開放式及1房,戶型由2房至4房不等,主打2房至3房,佔85%,實用面積約500餘至1,200平方呎。信置營業部聯席董事田兆源表示,項目正準備示位及樓書,又強調項目有海景因素,定價潛力較其他項目為高,但實際定價推售時才公布。目前嘉熙約餘下600多伙餘貨,而另3個全新項目則涉及2,639伙,故料下半年該區將會有約3,239伙,由於各項目的戶型相若,故料區內爭客戰將會轉趨白熱化。

新盤另一個戰場便數到日出康城區,目前尚餘5期、涉逾8,000伙的供應,當中南豐的日出康城第6期的規模最大,涉及2,392伙,項目已申請預售,有機會於今年下半年登場。另外,南豐持有的第10期涉約1,710伙,以及長實(01113)持有的第8期仍未申請預售,料下半年推售機會較為渺茫。

觀塘南部的大型重建項目凱匯為第1期,提供1,024伙,主打2房及3房。

屯門掃管笏2,834伙

至於屯門及掃管笏區下半年可供出售單位約2,834伙,其中2016年底獲發入伙紙的珀居已於上月底上載樓書,項目由14座洋房組成,實用面積介乎2,761至4,132平方呎,發展商回應指出,未有定案何時開價或公布銷售安排。

事實上,近年港鐵及市建局已成為政府的土地供應主要來源,亦是新盤的推動力之一。下半年「一鐵一局」可售新盤共約11,066伙,佔整體約42%。港鐵(00066)新盤共有5個,分別是南昌站匯璽第5期,涉及1,172伙;朗屏站媽橫路項目,共提供720伙;以及康城站的日出康城3個全新期數。

市建局方面,今年亦是推盤高峰期,下半年有7大市區新盤應市,共3,650伙,當中涉及100伙的長沙灣一號九龍道,以及提供144伙的筲箕灣西灣河街9號項目最快7月開賣,而觀塘南部的大型重建項目兩期共1,999伙,為市建局歷來最大型新盤,信置田兆源指,第1期凱匯仍待批預售,此期涉及1,024伙,擬第3季開售,勢成九龍區焦點。凱匯屬於第1及2座,不設開放式戶,提供1房至4房單位,主打2房及3房,佔整體約85%,1房最細約350平方呎,而2房面積則約500平方呎。

仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑稱,空置稅將令發展商添上要將存貨於短期內出售的壓力,為達到收入最大化及減低空置稅成本,發展商新盤開價策略將因而有所改變。

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