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新盤放大鏡:「龍床盤」菁雋 開價進取


菁雋涉及356伙,細於200方呎的單位更有276伙。

市場一直熱議的「龍床盤」菁雋終於推出市場,因單位面積極為的骰,故市場人士預期單位售價會低於200萬元內,可是發展商卻以一個進取價推出市場,呎價貴絕新界西北,該盤更不設任何優惠及按揭。項目收票數天,仍未獲足額認購,正如市場人士所言,看來發展商需要一段時間才能去貨。

近期一手樓市氣氛轉差,但由佳源國際(02768)及資深投資者鄧成波家族的陞域集團合作發展的屯門菁雋,似乎是趁著新居屋攪珠已成定局,想吸納部分回流市場的向隅客,於11月28日推出首張價單。由於項目的最細開放式戶實用面積只有128方呎,因此被稱為「龍床盤」,並且受到市場關注。

同時因單位面積實在的骰,市場原預期項目200萬元便可入手,結果卻不似預期。首張價單共73伙,售價285萬至928.8萬元,呎價13,452元至22,327元。入場單位為8樓32室,屬開放式設計,只有131方呎,但叫價高達285萬元,呎價22,214元,貴絕新界西北。此外,首張價單中只有24伙屬400萬元以下,全部為開放戶,當中低於300萬元的更只有6伙。

發展商並無提供任何買家優惠及一、二按計畫,付款方法亦只得120天即供計畫。若買家為旗下指定公司職員,則可獲3%折扣,而首批樓王21樓9室的買家,亦可獲價值約30萬元的房車一部,以單位定價928.8萬元計算,即相等於樓價約3%折扣。

首張價單中只有6伙低於300萬元。

貴絕新界西北

現時區內同類開放式單位一般都不過每方呎2萬元,但菁雋12樓中層的開放式單位已要2.2萬元,定價偏離市場水平,貴絕新界西北一帶同類型單位,意味日後推出更高層的單位,呎價必定更貴。不過,其他戶型如2房的單位定價相對來說十分貼市,以12樓的8室,面積365呎的2房單位為例,呎價13,726元;而同區另一新盤御半山,10月份一個377呎單位,成交呎價亦要16,821元。

佳源國際項目總經理鄺鴻輝稱,今次開價採快開快賣回籠策略,由於該盤樓花期相對短,交通方便,擁有大灣區優勢,項目以酒店式設計,相信可吸引不少買家。他又指,由於首批單位售價銀碼細,相信大眾可自行找銀行承造按揭。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,項目定價相對進取,可能要一段時間才能去貨。而美聯營業董事陳光裕則指,區內300萬元以下單位不多,加上區內剛性需求強勁,會有一定客源支持。

觀乎區內新盤愈賣愈貴,新地御半山今年5月以進取價推出首批單位,折實呎價13,740至17,026元,菁雋高出11%;而上月推出的弦海,首批折實呎價12,727至19,007元,菁雋亦貴近6%。菁雋開價如此進取,似乎是基於租金回報的考量,望以此吸納投資者。然而,項目收票5日,合共僅錄得約58票,仍未錄足額認購。

間隔及配套:

以單幢式設計的菁雋,涉及356伙,實用面積由128至794方呎,戶型由開放式至3房單位不等,標準樓層為1層29伙設計。要注意的是,項目有314個單位的實用面積是少於300方呎,佔全個項目的88%;而細於200方呎的單位更有276伙,面積僅得128至178方呎。

就以31室的128方呎單位為例,全盤共有12伙,單位不設玄關,一入屋已是開放式活動空間,以及一個迷你的開放式廚房,因單位面積不大,故疑似將同層大部分單位所設的露台,改為「廁所露台」設計,面積約24方呎,扣除廁所,實用面積只有約88呎,已包括客飯廳及開放式廚房。至於項目向井財街方向前方為垃圾收集站及主要行車幹道,有機會受噪音滋擾,更設有垃圾站,或會受臭味影響,估計高層單位景觀較為開揚。

項目距離輕鐵景峰站最近,由項目步行僅需3至4分鐘。

交通:

交通方面,項目位於港鐵屯門站及兆康站之間,由項目步行前往港鐵站,需時約15至20分鐘。不想步行的話,亦可乘搭輕鐵,項目距離輕鐵景峰站最近,由項目步行僅需3至4分鐘。另景峰站旁邊有多條巴士線,方便前往灣仔、尖沙咀、葵芳等地。生活配套方面,項目附近亦有不少民生商店及食肆,但僅能提供基本生活所需,要逛街的話則要到大型購物商場V city及屯門市中心等。

同區供應:

目前區內還有不少項目,其中由永泰發展的THE CARMEL,位於屯門青山公路大欖一帶,提供178伙,備有分層戶及洋房,其中分層單位涉約130伙,面積由約270至1,400方呎,屬開放式至4房戶型,同時亦設有48座洋房。新地(00016)發展的屯門海榮路項目,現時分兩期發展,其中1期涉263伙,正待批預售樓花同意書。

此外,屯門近年批出多幅地皮,將會在未來2年內陸續以樓花形式推出,當中規模最大的為恒大(03333)旗下管翠路項目,涉及多達1,982伙,屬近年區內最大型新盤;其次則為香港小輪(00050)和帝國集團旗下屯門第48區項目,提供1,663伙,主打中小型單位。

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