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新樓落成量逾2萬 住宅租金首當其跌


新樓落成量已逐漸回復平穩的水平。

供應量不足一向被指為樓價只升不跌的元兇,而事實上,由去年至明年的三年間,本港新樓落成量其實已能糾正過去不足的問題,每年平均逾二萬個,18年的落成量更會創高峰。隨著供應量回升,市場人士認為首當其衝必然是租金,今年或將有機會扭轉只升不跌的態勢。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,去年私人住宅落成量有1.78萬,明年有1.72萬個,高峰期則出現在今年,達2.25萬個,三年的平均落成量已是1.92萬個,接近每年平均2萬個的水平。數字反映未來私樓供應平穩,按年數字或有起落,但長期走勢穩定。再者,私樓的供應偏低已經糾正,由每年不足1萬個,升到每年近2萬個的水平。

由08年至10年,私樓的落成量平均只有9,779個,雖然其後不斷增加,但仍然偏低。11至13年平均9,284個;14至16年平均1.39萬個。今明兩年,港島區供應連續兩年高企,平均達3,895個,而對上一次的高位已是04年至05年的平均3988個。

明年落成量較高的地區有北角,達1,453個,而西區亦有1,355。至於九龍區於17至19年的供應連續三年高企,每年平均5,894個,上一次的高位是02年至04年,平均9,354。明年落成量較多的地區有長沙灣,佔2,252個。新界區的供應仍是最高,連續四年高企,平均每年9,937個。明年年落成量較高的地區有將軍澳,達2,732及大埔的2,848個。

工廈改裝劏房問題一直未被取締,亦會對租金構成壓力。

由於供應跟不上需求,私人住宅租金過去一年未曾跌過,差估署的數字顯示,去年12月私人住宅租金指數報187.3點,按月微升百分之零點二,總計去年全年升逾百分之七。本港住宅租金連升13個月,並連續10個月創新高。當中細單位的的租金升得最急,去年12月租金升0.5%,而1,000呎以上的大單位,租金升只升0.2%。

隨著供應量大增,市場人士估計,租金必有下跌壓力。中原集團主席施永青認為,在租賃市場內只有用家,沒有投資與投機因素,供應量的明顯增加,將對租金產生必然的壓力。他預期今年的租金會有壓力,即使能上升,但升幅亦一定不及去年。再者,在聯儲局持續加息的情況下,如果租金回報率不升反跌,對投資地產的吸引力必然有負面的影響。

此外,政府沒有積極取締在工業大廈的劏房,改裝工廠大廈作住宅供應的活動有增無減,對住宅供應不足有舒緩作用,租客被劏房吸納後,亦會對正規住宅的租金產生壓力。

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