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政府賣地豐收 信置功不可沒


信置夥拍莊士機構成功投得市建局在旺角新填地街/山東街的重建項目。

今年樓價屢破高位,地價亦同樣水漲船高,年初至今批出的地皮雖較去年全年少,但金額已高出逾八成,而且年內更出現7幅百億地皮,為歷年之最。觀乎第4季將會推出1幅啟德地皮,故料賣地收益有望進一步破頂。

政府賣地收益大豐收,對於信置(00083)來說,相信亦是豐收的一年。集團今年積極投地,年內以不同方式發力狂掃地皮,成功吸納8幅地皮,包括7個住宅項目,涉資逾470億元,為全港發展商之冠。

今年樓價持續創新高,政府亦積極推地,以增加供應企圖遏制升勢,2017年接近尾聲,發展局局長黃偉綸公布2017/18財政年度第四季度的賣地計畫,下季將會推出兩幅住宅地皮,分別是位於啟德發展區及青衣,合共涉及約1,600伙。當中以九龍東啟德發展區的住宅地最矚目,市場估值最高達238.18億元。

黃氏表示,綜觀2017/18整個財政年度,賣地表共有11幅地皮推出招標,可建約5,830伙,今年度首3季合共推出9幅住宅用地;另鐵路公司亦推出2幅地皮,分別位於錦上路站及黃竹坑上蓋住宅地,合共提供2,600伙;市建局則售出大角咀用地,連同即將公布的旺角用地,合共提供280伙。

另外,本年度透過私人發展及重建項目,合共提供15,600伙,為過去10年新高,同時較過去10年每年平均供應4,200伙,高出近3倍。綜合上述供應,今年度可建的住宅達2.43萬伙,超出預計逾6,300伙,按年多出兩成,亦較長策目標1.8萬伙多出35%,連續4個財政年度超標,更創2011/12財政年度政府開始持續主動推地以來的單位數目新高。

多管齊下穩供應

由於私人補地價及重建部分,政府僅估算至11月份,距離今個財政年度完結,仍有4個月時間,不排除更多項目完成補地價,推高土地供應總數。黃偉綸指出,土地供應目標是基於長遠房屋策略制定,不受市況影響,又指賣地計畫餘下17幅用地,包括啟德數幅正進行城規程序的地皮,將滾存至明年度賣地表推出。他強調,不能夠確保未來幾年私人發展項目勢頭持續,會繼續多管齊下穩定供應。

據統計,若涵蓋住宅及工商地皮,迄今政府官地、港鐵、市建局項目已批出地皮暫為22幅,雖較去年全年的31幅為少,可是所涉及的金額卻是較去年全年的942.69億元高出81%,錄得逾1,710億元。

值得注意的是,今年迄今已出現7幅「百億地王」,為歷年之最,更有3幅地王紀錄是一破再破,當中包括鴨脷洲利南道地皮、長沙灣興華街西住宅地、中區美利道商業地、啟德商業地、長沙灣興華街西酒店地等。

雖然中資去年起來港高價搶地,可是「本地薑」亦不弱,港資發展商下半年更是大發神威,2017年政府暫時推售的16幅官地,有10幅地皮由港資購入、涉逾793.8億元,佔今年暫時官地賣地總金額1,276.11億元的62%。當中一向是本港「地產大好友」的信置(00083),今年雖未有新盤開賣,但卻積極狂掃地皮,可謂是奪地豐收一年。

全年買地8幅

集團今年連環透過獨資,又或是與不同的發展商合組財團四處投地,年內已透過官地、鐵路上蓋項目、市建局及私人招標等不同途徑,成功吸納8幅地皮,包括7個住宅項目,吸納多達353萬方呎樓面土地儲備,涉資逾470億元,為全港發展商之冠。

特別是上月中旬至今,更是狂風掃落葉般,在短短一個多月連吸4幅市區住宅靚地,最新的是夥拍莊士機構(00367)成功投得市區重建局在旺角新填地街/山東街的重建項目,該地皮佔地約1.5萬方呎,其中住宅樓面面積約11.22萬方呎,預計可提供約187伙;至於餘下約2.24萬方呎商業樓面,則須於落成後交還市建局。

綜合測量師估算,項目住宅部分市值約11.2億至13.5億元,即每方呎樓面地價約1萬至1.2萬元。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為,發展商對市區項目非常渴求,而且旺角的位置優越,雖最值錢的商舖部分要交還市建局,將會降低項目利潤,但估計住宅部分落成後,每方呎起碼可賣2萬元。

除此之外,上週五(15日)信置獨資投得中電(00002)亞皆老街前總部的發展權,市場估計,項目估值逾70 億元,每呎樓面地價高達2.5萬元,項目總成本料超過百億元。信置副主席黃永光表示,地皮位處九龍核心,享嘉道理山景觀,區內除屬傳統豪宅區及名校林立外,亦擁有悠久和豐富的歷史氛圍,將與中電聯手將項目打造為優質豪宅。

長沙灣地矚目

不過,最矚目的,莫過於上月中牽頭與會德豐(00020)、嘉華國際(00173)、內房商世茂(00813)及爪哇控股(00251)等4間發展商合力,以172.88億元投得長沙灣興華街西臨海豪宅地皮,一舉奪得全港最貴住宅官地成交價紀錄。

本月初又與嘉里(00683)奪得黃竹坑站第2期項目,傳連同補地價涉逾百億元。單是這4幅地皮,可建樓面合共逾195.6萬方呎,初步估計可以提供2,200至2,300個單位。此外,集團今年7月以獨資投得的馬鞍山白石住宅地,可建樓面僅11.93萬方呎,中標價13.83億元,惟每方呎樓面地價高見11,588元,創馬鞍山樓面地價最貴官地。

事實上,信置在過去數年所投的住宅項目不多,最矚目的可數到可建住宅樓面達149.6萬方呎的市建局觀塘市中心計畫第二、三發展區項目,於2014年與華置(00127)合作投得,計畫最快明年推售;另一個則是去年7月以16.22億元奪得的大埔白石角科研路地皮,可建樓面41.25萬方呎。

經過今年在港大量補充「麵粉」,集團明年將踏入賣樓收成期,明年擬推4個全新盤、共涉近2,700伙,將為信置近10年來推盤量最多的一年,觀塘市中心項目的單位總數更達2,000伙,為區內近30年來最大型新盤,當中1期的1,024伙已入紙申請預售,預計2021年3月 落成,樓花期長約39個月,料最快明年下半年開售。

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