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地產
中國・海外・香港

政府盲建公屋 商業物業待爆發


隨著高鐵通車,香港將能與大灣區各城市緊密連繫。

本港商業樓市無懼貿易戰升級,今年上半年持續興旺,核心區甲級寫字樓呎價更屢創新高,升幅勝過其他物業。本地地產龍頭長實(01113)亦看好商廈市場,落實中環和記大廈重建計畫。另外,商舖買賣亦轉趨活躍,買賣量於六月創下年內新高。

外圍環境之驚險無礙投資者的熱情,只因為本港的商業用地之缺乏情況已去到危殆階段,近年政府、政客為了討好市民歡心,把焦點放在興建住宅上,使寫字樓、商場、商舖的發展空間,完全追不上經濟增長。當中更一再把價值不菲的啟德發展區用地撥作興建公營房屋,造成嚴重浪費。由於港珠澳大橋、高鐵即將通行,本港將加快融入大灣區發展,對商廈、商舖的需求正進一步提升。在供應不足加上需求大增下,商廈、商舖市場只會愈來愈熾熱。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年首七個月,剔除十億元以上內部轉讓個案,工商舖錄得六千二百二十七宗成交,較去年同期升了百分之十八點三,為二○一三年以來新高水平,涉資約七百六十六億八千萬元,按年增長百分之三十點三。當中,商廈市場首七個月累計錄得一千一百零七宗登記買賣,雖然按年下跌百之十六點七,成交金額二百三十五億元,亦按年微跌百分之三點二五;不過,成交呎價尤其是甲廈,卻是連連創出佳績,如本週就有美國銀行中心高層七室,建築面積一千零二十三方呎,以五千五百萬元沽出,呎價約五萬三千七百六十三元,成項目呎價次高紀錄。

呎價持續向上,租金亦然,根據美聯工商舖資料,上半年至少有七幢中區甲廈,呎租創出新高,包括中環美國銀行中心,最新紀錄為一個面積七千九百平方呎中層戶,每平方呎一百二十元租出。有見寫字樓租值不斷上漲,長實集團亦看好本港商廈前景,早前宣布落實重建旗下樓齡四十四年的中環和記大廈,重建後樓面面積將超過四十九萬平方呎,比現時的五十萬三千多平方呎略為減少,但業界推算,總市值將會提升至不少於三百五十五億元,甚至接近五百億元,為二○一五年三月長和系重組文件中七十七億元估值的數倍,租金亦有望倍升。重建計畫定於明年展開,預計二○二三年落成,估計需投資三十至四十億元。

此外,商舖市場亦有不錯的表現,根據土地註冊處資料,二○一八年六月全港共錄得一百六十八宗店舖買賣登記,較五月份上升百分之八,創下今年以來的六個月新高。至於期內買賣登記金額在大銀碼店舖交投增加下,大增百分之三十六,近三十一億三千七百萬元,為年內第三高水平。隨著零售業好轉,加上近年舖位租金不斷調整,上半年有不少零售商搶租一線街道舖位,消化大量吉舖,令空置量回落。租務好轉,讓投資者對舖市再生興趣,如尖沙嘴加連威老道東海商業中心地下七至九號鋪,面積約二千七百九十方呎,剛以約兩億元易手,平均呎價約七萬一千六百元,原業主為板長壽司創辦人鄭威濤及有關人士,於二○一二年一以億六千五百萬元購入,帳面獲利三千五百萬元,六年間升值百分之二十一。

政策傾斜住宅

貿易戰當前,全球大部分企業對前景變得謹慎,擴張亦更為小心,然而,本港商業樓市依然強勁,這並非香港不受影響,只是商業用地供不應求情況嚴重,已抵消了特朗普的陰霾。根據《香港2030+》研究,保守估算,全港在二○四六年將會欠缺一千二百公頃用地,面積超過六個維園,當中規畫署估算,二○二六年的經濟用地尚欠一百三十五公頃,到二○四六年的缺口更高達二百五十六公頃,有關短缺數字仍未計及酒店、零售商業用地及會展設施。

出現這種情況,固然是因為香港本身缺乏土地,但同時亦是因為政策傾斜所致。香港政府、政客們近年為了討好廣大市民,主力爭取開發住宅用地,尤其公營房屋。從《香港2030+》報告得知,估計至二○二六年,香港的住宅用地供應量將增加六百六十公傾,然而,期間的商業用地僅增加了六十一公頃,令商業用地短缺數字在屆時比住宅用地還要多。

而近日土地供應小組提到的短中期土地供應選項,亦主要聚焦於住屋供應上,甚少提及增加經濟用地。另在今年三月,政府所公布的二○一八至一九年度賣地計畫中,亦同樣有傾斜,當中將會推出二十七幅住宅用地,可提供約一萬五千二百個住宅單位,估計合共提供約一千一百七十萬方呎總樓面。但商業用地則只會推出四幅,合共可提供約五百七十萬方呎商業樓面,另有一幅位於粉嶺的工業地,預計提供約二十萬方呎工業樓面。

再看啟德發展區的情況,可深切看到當中的大不同。啟德發展區涉及九龍前啟德機場,及毗連的馬頭圍、九龍城、新蒲崗、黃大仙、九龍灣和觀塘一帶邊區,糅合社區、房屋、商業、旅遊及基礎建設用途。這個大型計畫亦有逐步傾向住宅,尤其公營房屋的情況。根據二○○六年十月的《啟德計畫檢討》,研究範圍佔地約三百二十八公頃,當中三十七點二公頃擬作住宅,另有十八點二公頃作商業發展,擬議的辦公室發展樓面面積為八十五萬平方米;零售用途約有四十二萬七千平方米樓面面積,酒店項目預計可提供六千三百個酒店房間。

啟德規畫被改

然而,至二○一八年五月政府公布的《啟德分區計畫大綱草圖獲核准》,規畫區佔地約三百二十三公頃,當中住宅發展面積增至約四十一點九一公頃,涵括七幅甲類住宅用地及二十六幅乙類住宅用地,除了私人住宅,還包括不少公營房屋,如啟德城中心東面的啟晴邨、德朗邨和啟朗苑。至於商業用地卻縮減至十六點二二公頃,共十三幅土地,用途可包括辦公室、商店、服務行業、娛樂場所、食肆和酒店。

雖然經過放寬地積比等措施,區內的住宅和商業用途的樓面面積都有所增加,不過,商業用地的增幅就明顯不及住宅用地,根據二○一七年十月的最新方案,該區公私營單位多達四萬九千九百伙,較五年前規畫的三萬二千伙足足增加百分之五十五點九四,居住人口由十萬五千人增至十三萬四千人,增幅約三成。而同期商業用地的增幅卻只有百分之十七,至二萬四千五百平方呎的樓面面積。更甚的是,期間跑道區的酒店用地由六幅改為三幅,雖然因為改畫密度,所提供的酒店房數目不變,但空間和質素不免會有所犧牲。

而最讓人心痛的是,在增加住宅用地的同時,政府不斷把這些珍貴的用地改畫為公營房屋。去年,城市規畫委員會已因應諮詢期間收集到的意見,建議將四幅原本興建私人住宅的土地,啟德二B三號至二B六號,改畫作公營房屋發展,提供約六千個單位。近期再有消息指,政府正研究將本港九幅私人住宅地皮改作興建公營房屋,其中或包括一幅在今年度賣地表內的啟德用地,或會撥予房協興建資助房屋。

損失以億元計

這種做法絕對是浪費土地兼浪費社會資源,據政府公布二○一八至一九年度賣地計畫,啟德跑道區內有九幅臨海的私人住宅地皮,幅幅均估值逾百億元,總可建樓面共約六百七十五萬方呎,最新估值逾一千三百億元,樓面呎價由一萬八千元至二萬五千五百元,可提供約九千伙。當中最大規模為四A區二號地皮,最新市值約二百四十六億元。政府如將當中的土地改畫為公營房屋,庫房將白白損失了逾億元的賣地收入。據了解,房協現時興建資助房屋需向政府繳付一半地價,若以新資助房屋機制定價,項目更有可能虧蝕。

對市民來說,這種做法亦是不甚公平的,原因是把地價不菲的啟德用地資助中等階層以半價購買公屋。這令正在社會中努力拼搏的人,有感自己即使不斷努力,最終所住的,反而未如受資助者般好,或會讓他們感到氣餒,放棄拼搏。民主思路召集人湯家驊亦指,目前土地供應小組的諮詢缺乏宏觀的視野,直言政府不應將目標集中於起公屋,港人不是想要「公屋城市」,認為社會應有更長遠的規畫藍圖。而且,於供求失衡下,工商廈租金愈升愈有,營商成本增加亦將窒礙香港經濟發展,削弱競爭力。

除了政策問題,大灣區概念亦不斷利好工商舖市場。隨著高鐵及港珠澳大橋通車,香港將能與大灣區各城市緊密連繫,打造「一小時生活圈」,這可以吸引更多資金南下到港投資,拉動本港經濟連同樓價。高鐵香港段預計在今年第三季的九月通車,至於同樣預期九月可全面啟用的港珠澳大橋,通車後由香港至珠海的車程僅需四十分鐘,有利打造大灣區內的「一小時生活圈」。

所謂「大灣區」,是指坐擁著優良海灣的城市群,這些城市在航運、交易上便利,有利其商業、金融發展,全球著名的灣區如美國三藩灣區、美國紐約灣區,以及日本東京灣區,莫不是人口眾多的金融重地。粵港澳大灣區主要包括「二區九市」,即香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶,十一個城市總計人口約六千六百四十五萬人,可媲美紐約灣區。

「大灣區」增需求

相較世界上其餘三大灣區︰東京灣區、紐約灣區和三藩市灣區,粵港澳大灣區有更大的土地面積和更多的人口,更有正在高速發展中的中國腹地作為堅強後盾,其發展空間更勝一籌。參與規畫編制的中國國際經濟交流中心常務副理事長張曉強預測,至二○二○年,粵港澳大灣區的經濟總量將基本追平東京灣區;而至二○三○年,粵港澳大灣區GDP總量將達四萬六千二百億美元,超過東京灣區屆時三萬二千四百億美元及紐約灣區二萬一千八百萬億美元的預測數字,成為世界GDP總量第一的灣區。

目前,雖則大灣區的具體規畫仍未落實,但已有不少中資企業率先在香港插旗,從而帶動寫字樓的需求。投資推廣署年初宣布,該署於二○一七年共協助四百零二間海外及中國內地企業在港開設或擴展業務,數目較二○一六年上升百分之二點八,創歷年新高,當中中國是最大的來源市場,共有八十六間公司。與此同時,不少內地人均認為香港的環境、醫療、治安、自由以至食品安全較內地好,故不時前來來度假或長住,亦帶動零售行業。

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄稱,大灣區概念將令香港成為九市二區之間的超級聯繫人,連繫區內人流、物流、資金流、資訊流及文化流五個範疇,推動內地企業國際化,以及讓國外公司進軍內地,該行預測,未來三年香港的工商舖物業售價將升百分之二十至三十。

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