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政府建劏房 不如加快填海


以唐樓改建成房,容易造成崩塌。

林鄭月娥上場後,新一屆政府官員除了手與泛民溝通,亦開始手民生事務,當中房屋問題作為民生首要難題,運輸及房屋局長陳帆早前探訪深水埗基層住戶後,提出考慮資助社企租用唐樓,再以成本價劏出數間房,以兩至三年租約租給有需要市民。然而,政府建房只能治標不治本,非長遠之策,更可能帶來更多社會問題。相對之下,一河之隔的深圳,由於政府有心有力加速建屋,當地樓價近日止升回跌。歸根究底,香港房屋問題源自土地問題,真正要解決,最終還是要靠填海造地。

曾掌機電工程署的新任運輸及房屋局局長的陳帆,上任僅數日便應香港社區組織協會邀請,參觀前往深水埗探訪房的家庭,並出席論壇與基層居民對話。他指自己兒時也住在板間房,理解住板間房或房的感受,又指現時的房環境不衛生,亦有安全隱憂,比其兒時上世紀60年代的板間房情更為嚴峻,其後他更數度感觸哽咽指住屋是人生存最基本條件,直言:「起居飲食、清潔衛生、做功課溫習都需要在上解決很慘。」 

除了解民之所急,陳帆此行亦有所建議,一方面指政府會以「有地盡量起,起就盡量多」方式興建公屋,為市民提供「安居之所」。同時,他亦指覓地建屋需要時間,不是一朝一夕能解決,需考慮其他方案紓緩房戶、板間房戶的困境,因此建議政府資助社福機構、非牟利機構租用舊樓單位,然後將單位間開為安全及衛生的劏房,再以「打和成本」租給有需要的市民居住,令住戶免受「房營運者剝削」。

社協主任何喜華表示,現時房中介房東剝削嚴重,租出比租入價錢往往多出接近1倍,如社協半年前於長沙灣以10,500元租入一個500多呎單位,將單位間開為4個約100多呎房,以每個2,000多元租給4個家庭,相比其他相近面積單位的約4,000多元起的租金便宜。而改裝一間600 至800呎的單位成為房的裝修費用或需近30 萬元。

陳帆建議政府資助非牟利機構租用舊樓,將單位間開租給有需要的市民居住。

全方位解決問題
有關建議一出,市場馬上熱烈討論,有市民擔心政府此舉為鼓吹劏房合法化,長遠將令剝削情況更嚴重,特首林鄭月娥日前出席行會便出來解話,指如何解決居住環境惡劣問題上,政府會全方位地去做。至於陳帆想以「劏房」解決住屋問題,其所用的「劏房」只是一個「形容詞」,因為間隔樓宇亦不一定是非法的,而是可以合法、合乎規矩去間隔。

事實上,政府要解決房屋這類燃眉之急的確無需拘泥於形式,效用才應是眼之處,其實市場上由社福團體營辦的「光房計畫」就是先例,計畫屬非牟利性質,不過,由於規模細小,過去數年只有40多個單位能參與,受惠家庭只有100多戶,而且全屬短期性質,無助基層長遠解決住屋需要,尤其對比全港20萬劏房戶,連杯水車薪也談不上。因此將房屋問題轉嫁社福機構,成效難有期望。此外,不當的間隔樓宇近年為社會已帶來不少問題,政府是否有能力監管,讓所有非牟利機構出租都合符標準,亦是一大疑難。香港有不少劏房舊式唐樓,因為這些樓宇一般單位面積較大,較為適合間作劏房,但當一個單位間成10個、8個分租房後,便有如一個小迷宮,火災逃生困難。而且以舊樓建劏房,亦容易造成塌樓。如早前紅磡一幢有逾60年歷史的唐樓因日久失修,一樓的露台更被改建成房,結果突然崩塌。幾年前政府公布,樓齡50年以上的樓宇有約4,000幢,這個數字還在不斷增加。以這類樓宇改建房,長遠只會為社會埋下更多炸彈,最終只是治標不治本。
深圳樓價終回調
香港政府對高樓價繼續束手無策,反觀一河之隔的深圳,繼去年先後推出「深六條」及「深八條」等調控措施後,當地樓價升幅有所收斂,至近有下調趨勢。深圳地區新建商品住房價格自2015年4月起連升26個月,升幅曾高逾60%,然而,深圳市規畫與國土資源委員會早前公布的6月樓市成交數據,顯示深圳一手住宅價格9個月連續下跌,一手住宅成交均價在每平方米55,000元的均價線之下。此外,二手住宅也在6月開始回落,成交量按月下降。同時,租房市場的回升勢頭也有所放緩。
深圳成功壓抑樓價,除了調控的力度,更總要是政府能加快建屋,深圳市規畫國土委日前公布了《深圳市住房建設規畫2017年度實施計畫》,《計畫》指出,2017年度深圳計畫供應商品住房用地為168公頃,可建設商品住房8萬套,達到了近5年新高;另計畫安排建設保障性住房和人才住房5萬套、約277萬平方米,套數建設指標較去年同期增長25%。而過去4年,深圳保障房建設目標完成率均超過100%。

相對深圳雷厲風行地大建房屋,根據房委會數據,2016/17至2020/21的5年期內,本港公營房屋總落成量合共只有9.53萬個,只達《長遠房屋策略》目標的六成八。其實本港無法解決建屋問題,主因是土地供應不足。如林鄭月娥日前被問到在競選政綱中所提的「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」何時可推出時,她就明言要視乎有沒有新的土地來源。
大嶼山潛力巨大
在缺乏麵粉下,任政府有如何多妙策,亦無法改變高地價高樓價的現狀。其實香港總共有1,650平方公里的水域面積,產權全屬政府所有,填海可避免因收地、業權和搬遷賠償等爭拗而令發展滯延,甚至擱置,不失為增加土地妙法。而政府政府在上月初公布了可持續大嶼藍圖,列出了大嶼山未來的總體規畫,連同機場人工島,可開發出約1,000公頃土地,將額外40至70萬人口移入大嶼山居住,有關計畫應儘早落實。

此外,近年全球的航運業表現轉差,香港亦可趁此機會,將貨櫃碼頭搬遷,從而騰出珍貴的土地資源建屋。目前葵青貨櫃碼頭中共有9個貨櫃碼頭,佔地279公頃。加上暫被擱置興建的青衣西南十號貨櫃碼頭則有310公頃,若果可全數搬至屯門西或大嶼山,那麼便可騰空589公頃的臨海靚地。以葵青區最高8倍的地積比率計算,這些用地可建樓面面積將達5億餘平方呎,假設以興建500平方呎的單位計算,可提供100萬餘個住宅單位。 
 

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