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憧憬工廈活化重啟 荃灣葵涌尋寶地


大鴻輝近日以12.9億元買入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢。

市場憧憬活化工廈重啟,自去年下半年起,全幢工廈買賣成交明顯增加。不但發展商紛出手,老牌財團亦乘勢回歸,吼準重建價值高的工廈。當中,葵涌、荃灣因有交通便利、新項目陸續落成及低水效應,更成為投資的尋寶樂園。

年初至今暫錄9宗工廈買賣,涉資逾50.9億元,對比去年同期只有5宗,金額35.13億元,顯著上升。部分更屬高價成交當中,葵涌及荃灣區為成交大熱地區,單在3月份,兩區共錄得兩宗全幢買賣,較大手為荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,以12.9億元易手,平均呎價4,529元,買家為大鴻輝。物業佔地1.9萬平方呎,總樓面約28萬平方呎,預計新買家購入後加以翻新,作長線收租。

葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈全幢,亦由興勝創建(00896)夥拍招商局資本購入,成交作價7.2億元,該項目佔地2.4萬平方呎,可建總樓面約23.7萬方呎,平均每方呎3,038元,由於物業所位處地段,已規畫作其他用途,可透過補地價重建商廈。

此外,在去年尾,新昇發展亦以21.6億元購入荃灣青山公路荃灣段503至515號永南貨倉大廈,其董事包括黃振福、余卓兒、余文傑,當中余卓兒為億京集團主席,上述物業現有樓面約50萬方呎,呎價約4,325元。

新政策快推出?

交投活躍主要是因為市場憧憬政府即將重啟活化工廈,活化工廈計畫是港府在2010年4月實施的政策,容許15年以上樓齡的工廈業主,免補地價將整幢工業大廈改裝活化,作多種用途如寫字樓、酒店、藝術工作室等。在此計畫下,政府共接獲248宗整幢工廈重建或改裝的申請,有超過150宗已批出,提供逾1,860萬平方呎樓面。

活化工廈措施在2016年3月暫停以作檢討,由於政府將於今年中公布重啟工廈活化政策細節,大方向傾向鼓勵重建,包括擬在補地價上提供優惠,並會要求發展商預留約2成樓面作文化藝術用途。分析指,一旦重啟政策,全幢工廈業主可免補地價改裝物業,故在工廈呎價低水環境下,吸引投資者購入全幢,以伺機改裝成價值較高的商廈。

葵涌區內仍有不少工廈盤源呎價在2,500元以下,明顯較荔枝角、大角咀等傳統工業區低水。

事實上,近期多個活化後拆售的項目,銷情均甚理想。如本月西九龍WALNUT推出,全盤114伙,首日開售已沽出近半單位,最高呎價逾萬元。而今年1月份,新鴻基地產(00016)開售位於荃灣德士古道212號的工業項目W212,在短短10天內全部售罄;根據2月份登記數字,成交宗數及金額分別為216宗及16.9億元,不單工商投資客率先搶購,連住宅投資客戶也蜂擁而至,開售初期平均呎價為8,500元,發展商見勢加價加推,呎價最高見12,000元。

由是之故,本週「鋪王波叔」鄧成波便宣布夥拍華人置業(00127),重建去年中購入的荃灣馬角街14至18號栢獅電子大廈全幢,重建後總樓面將增加60%,由現時12萬方呎,增加至約19萬方呎。鄧成波家族及華置成立合資公司,各佔50%股權,預計2019年竣工。

供應愈見短缺

工廈不止因為重建改裝值錢,更因為數量買少見少,在供應量不多下愈見值錢。根據政府「2014年全港工業用地分區研究」,至2014年為止,全港僅有約500幢工廈屬單一業權,相當於整體約35%。由於全幢工廈貨源有限,相信業主會更惜售,開價更進取。

而且近年不少新興行業進駐工業區,如工作坊、畫廊、數據中心等,近期更有以採掘比特幣(Bitcoin)及以太幣(Ethereum)等虛擬貨幣的「挖礦」行業,專租工廈放置大批電腦供電後自行運作,在虛擬貨幣大熱下,估計未來兩三年或成為一股工廈租客新勢力,這亦推動了工廈的出租價值。

有機獲追落後

其中,鄰近西鐵荃灣站的荃灣西,部分指標大廈樓價近期便不斷創新高,如荃灣白田壩街5-21號嘉力工廈低層相連單位,面積約1,672呎,成交價769萬,呎價超越4,600元; 沙咀道11號達貿中心高層單位,面積約634呎,呎價也逾4,600元。但該處不少大面積物業價格仍見低水,部分呎價可低至2,500元。以鐵路沿線的工廈而言,明顯較荔枝角、大角咀、東九龍等傳統工業區低水,相信今後呎價尚能夠「追落後」,因此甚適合投資者尋寶。

新鴻基地產開售位於荃灣工業項目W212,結果10天內全部售罄。

另外,政府正研究將六個地區的工業地轉作住宅,包括荃灣東的大窩口工業村以及四邊工廈,由於區內有望於未來數年變天,帶動週邊工業交投。業界表示,該處目前出租率相當高,日後一旦變住宅,工廈用家必須搬遷,帶動區內工廈需求,而且部分投資者亦勢將吼準附近工廈,等待政府改變物業用途。

其中大窩口工業村的工廈,皆為私人業權,且大部分為單一業權,包括剛出售的王子工業大廈、由老牌家族持有的鼎豐染廠及德士古道一百號、由基金持有的有永德利大廈及亞洲物流等。基於這些工廈業權簡單,日後要重建亦較容易,故亦或成為投資者出手對象。

租金回報3厘

跟荃灣相似,葵涌區內仍有不少工廈盤源呎價在2,500元以下,而且葵涌區規畫發展完善,物流樞紐效應,令該區交通更加便利,成為不少中港商營商點,帶動區內對工廈需求強勁,區內工廈租金回報可達3厘。

另外,葵涌區將有多個新盤推出,同樣帶動區內商業環境。翻查資料,由2015至17年間,葵涌區共有6幅商廈或工貿地皮批出,料會相繼以樓花形式推出市場。其中第一集團持有的葵涌大連排道83號,已命名為K83,定位甲級商廈,料最快本季登場,呎價約於1萬元水平。其次,興勝創建(00896)亦會推出同區工廈活化項目Wall Street Tower。

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