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市建局研重建 油旺區勢變天


油旺區重建研究範圍面積達到212公頃,涉及3,350幢樓宇。

油麻地和旺角是香港數一數二的老區,人口密集、舊樓林立,估計約五成樓宇樓齡均超過50年。隨著舊區老化,居民的生活環境質素每下愈況,加上該區不少樓宇超出現行城市規畫或建築物條例准許的發展密度。這類舊樓對私人發展商來說,並沒有重建價值。因此,市建局於今年5月展開一項為期兩年的油麻地和旺角地區研究,以了解區內的樓宇和市區老化程度,並著手展開由其主導的重建方案。

雖然近期市建局被評淪為另類發展商,只重盈利,把重建變豪宅、重建區的公眾空間又被消失等。然而,不能否認市區重建可解決土地問題,減少填海、開發郊野公園的面積亦不失為德政。此外,參考朗豪坊、觀塘重建項目,可以預言若油麻地、旺角一帶變天,該兩區無論是住宅還是商用物業,身價亦將大為暴升。

據知,今次的油旺區重建研究範圍面積達到212公頃,涉及3,350幢樓宇,平均樓齡高達48年。根據油尖旺區議會文件,研究範圍北至界限街、南至佐敦道、東至染布房街、西至深旺道一帶。顧問將針對區內人口、社會和營商特點、樓宇狀況及用途、地區歷史與文化特色等進行分析,探討如何提升該區目前的土地使用效益及重建的發展潛力,例如研究「轉移地積比率」及「儲備地積比率」的可能性,並尋找適當地段,以提升用途效益和規畫參數及改畫用途的機會等。

由於政府造地至推出一般需時10至20年,油旺重建發展相信要待多年後才能真正實現。而市建局將以「油旺」地區規畫研究作為基石,把切實可行的概念和執行模式,推展套用在未來的市區更新工作策略。

市建局行政總監韋志成稱,「油旺」兩區若進行大規模拆卸重建,居民的安置是首當其衝的大難題,市區重建將舉步維艱。油旺區人口密度極高,根據2011年人口普查,油尖旺區有近30.8萬名居住人口,每平方公里人口密度達4.4萬人,遠高於全港平均數字6,544人。因此,市建局必須透過進行地區規畫研究,充分了解區內情況,才可在長遠規畫。

觀塘區近年多個大型商場的落成,讓該區出現很大變化。

重置難 料虧損

除了重置困難,資金亦是難關,根據研究的初步資料顯示,約有四分之一,即800多幢樓宇已用盡其地積比率,甚至達「負數」,即超出現行所准許的發展密度限制。韋志成解釋區內樓宇大部分建於1950至1960年代,當時建築物以盡量運用地盤面積為依據來決定建築物的體積,與今天計算發展密度的方式不同,如若重建樓宇,以現時的「自置居所津貼」及收購物業的市值金額再估算,扣除收益後,市建局很可能面對近1,380億元的虧損。因此,雖然市建局截至今年3月,資產淨值創新高,達到326億港元,被外界稱為「水浸」,但其實根本不足以抵銷今次油旺的重建項目。但若不拆卸重建這些樓宇,即使每10年進行一次一般性復修,也不可以延長樓宇壽命。

雖然重建計畫將面對重置居民及龐大資金壓力,但在土地難覓的今天,重建若能成功,油旺區將有望成為未來的土地倉,大大解決市區土地的問題。過去香港土地的主要來源是填海,但自2003年保護海港協會成功阻止政府在灣仔填海。之後,反對填海之聲不絕於耳,政府也愈來愈看重民意,填海規模大為縮小,如九龍角填海計畫就最終被擱置。故回歸多年,土地開發僅有新界東北計畫,新界東北亦因鄉紳利益,令開發寸步難行;至於開發郊野公園等提議亦未有社會共識,在開發力度不足,令現時土地儲備匱乏。故此,近年無論是政府還是發展商都再聚焦於市區舊樓重建項目。

現存待重建的舊區,若土地可被靈活運用及重建,土地供應將大增。而且舊區的環境衛生都極待改善,在政府庫房充裕下,若有能力提供一個合理的收購價格,讓居民在新樓中重新安置,亦不失為德政。雖然近年外界有批評市建局收回基層住所,重建後卻往往是售價萬多二萬元呎價的豪宅,所謂的重建,實質是減少了基層住屋的供應。但市區重建之地,往往位處黃金地帶,交通的中心點,若以有關土地興建公屋重置居民,其實亦不符合經濟效益。反而,賠償一個合理的收購價,並幫助居民在新區中安置,更能有效解決整個社會的土地供應問題。

今年7月冠君有意出售旗下旺角朗豪坊辦公大樓,意向價每呎3.5萬元。

朗豪坊 可參考

除了可有效解決市區土地問題,估計油旺區一帶的重建有望帶動該兩區出現大變天,並推高區內住宅及商用大廈的呎價。以同為旺角區的旺角朗豪坊一帶的重建項目為例,朗豪坊重建項目原稱為「旺角六街」,為土發公司成立初期的大型重建項目之一,於1989年2月展開,橫跨山東街、亞皆老街及新填地街等地,地盤面積約12.9萬方呎,涉及583個業權。

最初由鷹君(00041)與市區重建局前身的土地發展公司合作發展,前後用10年時間斥資44億元成功收購近九成業權,餘下業權由政府引用官地收回條例收回。由於整個重建項目,所涉及的收購費用及發展成本等開支,全由鷹君負責,故鷹君將全部業權買斷,市建局並無在此項目上獲得任何分紅。

資料顯示,鷹君共斥約110億元興建整個項目,而其後鷹君之後分拆房地產信託基金冠君產業信託(02778)上市,冠君則以125億元於2008年2月向鷹君收購朗豪坊商場、寫字樓及停車場,商場及寫字樓部份呎價分別為1.25萬元及6,815元。今年7月,冠君公布有意出售旗下旺角朗豪坊辦公大樓,意向價每呎3.5萬元,總成交金額可達245億至250億元,意味著幾年間,該區身價已大升一倍。

再以觀塘近年的重建情況作比較,觀塘市中心重建項項目佔地達57萬平方呎,當中涉及超過1,600個業權,第1、2、3區用作發展住宅,屬於前政府大樓的第4區將興建地標式商廈,內更有酒店、寫字樓及商場。雖然整個項目尚未完成,但隨著觀塘區近年多個大型商場的落成,該區已出現很大變化。

觀塘例 大成功

2012年,官方更將路面指示牌正名為觀塘商貿區,經濟位置更形肯定,其間物業升值亦不少,動輒錄得倍數升幅。據知,區內早兩年以550萬元賣出一個千呎單位,現最新成交已見800萬元,比對當日售出價高出竟達四、五成。又如早前開售的牛頭角工廈The Icon初時呎價僅為1萬元,但大業主見反應熱烈,一度封盤,本月初重售時,呎價已近1.7萬元。有鑑於油旺區地理位置更接近香港的中心點,加上本身已屬於傳統旅遊、購物旺區,一旦發展起來,相信爆發力不下於觀塘等區。

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