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商舖市場重現生氣 一線位租金快回升


銅鑼灣區季內街舖租金跌幅持續收窄,按季跌幅僅0.4%。

在非住宅物業市場中,今年商廈的表現可謂一枝獨秀,然而,近幾年一直尋底的商舖市場,似乎亦正在等待反撲的機會。近期市場相繼錄得大額成交,除了有民生舖重新進駐核心地區的一線街舖外,亦有奢侈品牌以高價搶租的個案再現市場。有業界人士指出,隨着零售業市況回暖,加上訪港旅客有增長的趨勢,市場對商舖市場前景趨樂觀,尤其近年屢現大幅劈租的核心區一線街舖,租金有機會見底回升。有分析預料,明年核心區一線街舖租金可望重拾上升軌道,估計有約3%至8%的升幅。

沉寂一時的商舖市場,有見底回升的跡象。市場亦接連錄得大額成交,市場消息指,尖沙嘴厚福街11號A地舖連1樓新近以6,500萬元易手,地下商舖及1樓面積合共約1,850方呎,呎價35,135元。原業主為利嘉企業有限公司,公司董事便是資深投資者「舖王」鄧成波,他於去年8月以5,150萬元購入,持貨1年多後轉手,帳面獲利1,350萬元,升值26.2%。

首3季價量齊升

美聯工商舖資料研究部指出,上季商舖買賣登記合共錄得411宗,按季回落約18.9%,今年首三季卻累錄得1,382宗,已超過去年全年的1,306宗,當中已撇除逾10億元的內部轉讓。由於上季連錄多宗大額成交,令註冊金額按季微增1.3%。而成交金額方面,首三季的註冊額則達199.47億元,與去年全年的199.84億元相若。值得注意的是,首三季逾億元的舖位買賣共錄得18宗,已逼近去年全年總和的20宗,涉資共37.75億元,平均成交額約2.1億元。

高力國際近日發表的第3季零售市場季度報告亦指出,以銅鑼灣區為例,季內街舖租金跌幅持續收窄,按季跌幅僅0.4%,估計全年會跌約5%;旺角區按季則下滑約0.5%,料今年全年計算跌幅約為5%;尖沙咀區今年一線街舖租金料挫6%,中環區則為四區之冠,今年下跌約7%。在舖租下調後,高力國際認為,不少跨國品牌趁租金回調進駐本港核心區街舖,或在有關區域擴充版圖。

今年首8個月訪港旅客錄得逾3,800萬人次,較去年同期增長1.9%。

名店早1年租舖

事實上,市場近期的確有相關的個案重現,美國珠寶店Tiffany & Co.剛以月租648萬元預早1年承租尖沙咀北京道1號地下G8號及1樓108號複式舖位,總建築面積約3,549方呎,創今年舖位租賃市場的最大額成交,呎租1,826元。據悉,Tiffany & Co.明年底才會進駐,而租約長達6年,並會每年加租20萬元,即全期租金支出超過5億元,反映其對本港長遠零售市道充滿信心。

目前該舖位由Cartier承租,由2011年開始以每月242萬元租用,並於2016年加租1.5倍至月租600萬元續租多5年,租金更每年遞升約3%。如今Tiffany & Co.的月租較Cartier明年的月租高出4.5%,在逆市下成功以銀彈攻勢取代Cartier租用上址,令Cartier須要提早超過2年遷出。

此外,在廣東道地段已有4年未見有地舖分店的莎莎國際(00178),近期亦成功租下廣東道68至80號恒利大廈地下5至6號舖,建築面積約1,782方呎,月租130萬元,呎租730元。舖位原由卓悅(00653)租用多年,3年前高峰期月租達330萬元,現時租金回落超過六成,莎莎得以重返廣東道一帶。

旅客零售數字升

再者,觀乎近期的旅客數字及零售數據均有所改善,更有穩步回升之勢。先是旅客人數上,據旅發局公布的旅客數字,今年首8個月訪港旅客錄得逾3,800萬人次,較去年同期增長1.9%,其中過夜旅客錄得逾1,800萬人次,增長4.5%;過夜旅客數字則按年升2.4%,其中來自內地的過夜旅客錄得2.5%的增長,來自國際市場的過夜旅客則增加2%,當中以短途市場的升幅較為顯著,達5.2%,來自日本及菲律賓的升幅更達雙位數字。

今季舖市最為矚目的,相信為領展標售的17個商場。

另一方面,8月零售銷售價值按年升2.7%,較7月的4%放緩,相信部分原因是今年中秋節較遲,令糕餅及酒類等銷情延後有關,但亦是連續6個月上升,全年首8個月銷貨價值按年微升0.3%。若按此勢頭持續,今年本港零售額將有望自2013年以來首次回復增長。

若然按類別畫分,珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物升幅最大,8月銷售按年升7.3%至61.8億元,但較7月錄得13.3%升幅明顯放緩。其他增幅較明顯的則有百貨公司,銷售按年升5.2%;包括智能電話在內的其他未分類耐用消費品,則按年升7.6%。至於已連續跌近兩年的電器及攝影器材,銷售在8月終見回升,按年錄溫和增長1.4%。

漲幅料3%至5%

香港零售管理協會稱預計,10月份的增幅將介乎4%至5%。高力國際預期,由於本港市民的就業和收入表現理想,相信消費意欲仍強勁,加上近期訪港旅客的數字趨穩定,故看好明年舖位租務的前景,估計一線街舖租金明年會出現3%至5%的漲幅;而美聯旺舖董事盧展豪則表示,一線街舖業主放租時的叫價已趨理性,今年首三季一線地段街道的「吉舖」情況略有改善,加上訪港旅客數字回升,估計今年第四季一線街舖的租金橫行,更料明年有約8%升幅。

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