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地產
中國・海外・香港

加澳為鑑 空置稅催升樓價


天璽近日有單位以呎價74,722元成交,再創項目新高。

上週特首林鄭月娥表示政府正檢視空置稅的可行性,引發市場熱議。然而,其實香港的住宅空置率僅徘徊於百分之三,低於國際水平,加上不少分析指出,發展商為了避稅,隨時會放慢興建速度,令供應減少,打爛政府算盤。

再者,環顧海外市場,空置稅於多國亦未能取得成果,反而成為擾民政策。近年政府對樓市實施多項干預措施,如雙倍印花稅等,均驅使業主不願出售單位,供需進一步失衡,樓價升勢更凌厲。若政府再胡亂出招,相信只會進一步扭曲市場的供需關係。

財政司司長陳茂波2月底發表《預算案》曾批評部分發展商的「擠牙膏」式售樓手法,只推出極小量單位招標發售,以致去年底已建成而從未出售的單位達9,000個,比3年前激增八成。其後他在3月中出席網台節目時更表明,政府正研究釋放空置單位,空置稅是考慮之列。

至上週四(3日),立法會答問會上,公民黨郭榮鏗要求政府提出推行空置稅的時間表。特首林鄭月娥認同發展商空置單位並不理想,「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒。」她強調政府正檢視有關問題,全面評估設立空置稅的理據、可行性及公眾反應。由於現時本港二手市場空置率低,政府考慮徵收空置稅的對象,將限於發展商已經落成而仍然空置的一手單位。

政府冒出徵收空置稅的念頭,只因近年覓地建屋困難重重,增加房屋供未有成果,亦無力阻止樓續升,自然想到推低空置率,以釋放市場供應。事實上,近期樓價屢創新高,無論是豪宅盤、上車盤、換樓盤甚至未補地價的居屋,造價均節節向上,不斷打破紀錄。當中升幅最誇張的莫過於豪宅盤「天璽」,即使貨尾加價逾四成,仍不減買家的入市意欲,日前更有單位以呎價74,722元成交,再創項目新高。

特首林鄭月娥表示政府正檢視空置稅的可行性。

樓價升不停

反映二手樓價的中原城市領先指數亦再破頂,上週報182.17點,按週升1.2%。樓價高企,令更多市民需要入住資助房屋,導致輪候公屋人龍愈來愈長,現時公屋申請者輪流時間長達4.7年。

然而,空置稅能否成為樓市的靈丹妙藥,在市場上惹來很大的爭議。其實早在二○一○年樓價開始爆升時,時任運輸及房屋局局長鄭汝驊已曾表示考慮引入空置稅,惟政府始終停留在「考慮」狀態,反映政府內部深明「空置稅」執行上吃力不討好。

首先,最為人詬病的是本港空置率並不高,實施空置稅除了難以釋放大量單位,更有執行上的困難,難免造成行政成本高及擾民之弊。差餉物業估價署《香港物業報告2018》指,去年私人住宅空置率為3.7%,屬近20年低位。按地區計,元朗區截至去年底單位總量為80,843伙,空置單位有5,942伙,空置率7.4%,緊隨其後的是九龍城及西貢,空置率均6.4%。

元朗區空置率較高,主因是於元朗區坐擁2個大型新屋苑,包括新鴻基地產(00016)旗下的Grand Yoho項目提供1,954伙,一手成交冊資料顯示,項目沽出1,380伙,貨尾約574伙,空置率約30%;以及同系Park Yoho提供2,375伙,暫沽1,585伙,貨尾約790伙,空置率約33%。

屬「自然空置」

然而,根據國際標準,低於5%的空置率都可視作「自然空置」,意味著有關業主並非刻意把物業丟空,或者對租金「開天殺價」,而只因在搬屋、裝修或招租期間,少不免會造成短暫空置。因此,就算政府真的全面開徵空置稅,估計亦會對這類短暫的自然空置提供豁免。

空置率低讓稅制未能釋放幾多額外供應之餘,執行上亦相當困難。如空置的定義本身已難以界定,財經事務及庫務局局長劉怡翔上週六(5日)出席電台節目時就指出,過往談及開徵空置稅時,往往會討論如何界定房屋是否空置,例如物業正在放售或放租,但一直未有人願意承接或租住,是否也要繳交額外稅項,引來業主擔憂,而部分空置單位正在出售中,須小心分析整體情況。

而且徵收時亦帶來重沉的成本,有分析指出,空置稅不像印花稅可以直接在買賣註冊時徵收,徵稅過程涉及大量查證及核實工作,行政費用高昂。如日後向二手市場徵收,甚至會干預到市民私隱問題。

豪宅買家對價格敏感度低,空置稅對豪宅銷售影響有限。

另有指空置稅甚至會帶來反效果,例如發展商會運用更多的方法去避稅,當中或會放慢興建速度,待單位在樓花期完全售光,才去申報。如是者,單位的落成量反而減少了,對壓抑樓價效果適得其反。甚至有分析估計,部分發展商或因為不甘降價求售,遂以服務式住宅「轉賣為租」,結果讓市場上供應更為少。

豪宅受刺激

美銀美林亦指出,由於豪宅買家對價格敏感度低,空置稅對豪宅銷售影響有限,若空置稅稅率溫和,發展商隨時將相關成本轉嫁予對價格敏感度較低的豪宅買家。若真的如此,只會讓豪宅價格更為升溫,隨時拉動市場再瘋癲。

近年海外亦有不少國家徵收空置稅以求壓抑樓價,但無論執行上還是成效,都差強人意。以加拿大溫哥為例,去年7月開徵住房空置稅,稅率是樓價估值1%,結果大量業主聘管家留宿避稅,於是市政府要加稅反制,凡業主是國外或省外人,不繳納入息或利得稅者,須加徵2%,堵塞漏洞。

不過,根據大溫地產局(Real Estate Board of Greater Vancouver)數據顯示,今年3月份大溫區住宅銷售量雖然比去年同期減少29.7%,3月份大溫地區所有類型住宅的基準價是108萬加元,比去年同期漲了16.1%,比前一個月漲1.1%,顯然樓價並未被空置稅嚇到。反而當地不少居民視新政擾民,如有退休醫生要到別處短期工作,市政府卻要求其把物業出售或租出,否則便須便交稅。

又以澳洲墨爾本為例,從2018年1月1日起,若住宅一年內空置超過六個月將被徵收額外稅項,每年徵收稅率為房產價值的1%。但萊坊報告顯示,今年4月墨爾本的獨立屋樓價增幅雖然較少按月升0.1%,但公寓價格卻升1.5%破紀錄達52.9萬澳元。住宅和公寓租金分別按年增長2.7%和5.4%,樓價同樣未有受稅收影響。

好心做壞事

近年香港政府對樓市實施千奇百怪的干預措施,名義上管理需求,惜最終令市場大失自由,如雙倍印花稅、海外買家印花稅、港人港地等,既未能冷卻熱浪,反而驅使業主不願出售單位,供需進一步失衡。其實要降決樓價問題,增加土地供應才是正途。

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