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代理料工商舖全年成交量達7600宗按年升一倍 投資者態度審慎樂觀


受到去年政府撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素推動,今年上半年工商舖市場回穩,部分板塊出現價量齊升。美聯工商舖認為,本港近期的疫情趨緩和,稍後恢復通關在望,加上本地經濟有復甦勢頭,如電子消費券短期內派發,而全球亦持續推行量化寬鬆,短期內難以加息,預計下半年工商舖市場將會轉牛,預計今年全年,工商舖成交量有望達到7,600宗,較去年全年上升約一倍。

上半年錄3,712宗買賣 升1.6

美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,受到去年工商舖市場撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素帶動,今年上半年工商舖市場出現復甦。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得3,712宗買賣,按年上升1.6倍,成交金額錄711.6億元,按年更升2.2倍。

展望下半年,盧展豪對工商舖市場感到樂觀,因為本港疫情轉趨緩和,近期新增確診個案已經近乎「清零」,意味著稍後恢復通關在望,而在今年初本行的民意調查中,亦有近7成受訪者認為恢復通關是他們決定入市的關鍵。此外,全球持續推行量化寬鬆,加上本地社會運動轉趨緩和,以及本地經濟有復甦勢頭,例如失業率拾級回落,電子消費券亦會於短期內派發,相信以上利好因素,均會推動下半年工商舖市場轉牛。

盧展豪續指,基於對下半年市場樂觀,預期工商舖成交量將會穩步上揚,全年成交量可望達到7,600宗,較2020年全年的3,825宗,按年上升約一倍。

不過盧展豪強調,工商舖市場的投資者入市態度雖然積極,但仍保持審慎,不會瘋狂追價,如果業主反價厲害,買家亦不願意追價,因為目前中港兩地始終尚未通關,未來亦充滿變數及風險,所以投資者現時僅積極「佈署」入市,但審慎落實行動。面對「辣招」會否重臨,他表示,社會整體失業率雖然正逐步下調,經濟亦逐漸復甦,但相信政府不會貿貿然「好返少少就加辣」。

工廈售價料再升5%

美聯工商董事陳偉志指出,今年新盤餘貨大賣及「撤辣」效應持續,加上去年低基數效應,工廈成交量按年錄得大升,上半年錄1,997宗,按年攀升1.7倍。上半年工廈租售價則個別發展,工廈售價今年上半年累升3.4%,租金則累跌0.8%。受疫情影響環球經濟,全球多國實施量化寬鬆政策,投資者資金充裕,紛紛入市,因此今年上半年錄多宗外資入手工廈物業的個案,佔上半年十大大手成交中的7宗。

陳偉志指出,今年有多個利好因素,包括全球量化寬鬆、工廈售價低基數效應、本港經濟逐漸復甦,又有多個工廈新盤即將推出,有利於工廈市場在下半年表現繼續向好,預料下半年工廈成交將價量齊升,工廈成交量預計達2,100宗,總計全年可望達到4,100宗,按年升約九成半,至於下半年售價亦料可再升5%。

陳偉志續指,疫情令市民消費習慣受到改變,本地消費增加令超市零售類生意受惠,因此不少超市零售商加碼租用貨倉和物流中心樓面。下半年開始發放的消費券將進一步刺激本地消費,預料超市百貨對貨倉和物流中心的需求將盡一步提升,因此貨倉和物流中心的前景可望看高一線。

甲廈售價全年料升6%-8% 核心區跑贏

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場表現有所好轉,甲乙廈租售價齊錄反彈,當中甲廈售價上半年累升3.8%,五十大甲廈成交量按年亦錄得97宗買賣,按年急彈逾1.8倍。不過,租務市場相對表現仍然較弱,市場仍然錄得多宗縮減樓面或棄租個案,大手租務僅以同區/跨區搬遷個案為主。

展望後市,他認為隨著通關有望成事,本港經濟復甦中,加上中概股紛紛回歸本港上市,支持商廈需求,預計下半年商廈市場審慎樂觀。他預計,整體甲廈售價下半年料升5%以內,全年可望升6%-8%,而核心區甲廈可望跑贏,因為未來供應有限,加上過去兩年跌幅較大。

甲廈租金方面,他認為受制於高空置率,預計下半年只會保持平穩,難以大幅回升,今年全年升幅預計5%以內,而核心區分散業權甲廈將領導升市,因為過去兩年跌幅較大,反彈空間較大,而統一業權甲廈租金跌幅相對較細,反彈空間也會較低。翁鴻祥又指,由於明年為寫字樓供應高峰期,而且新落成的項目集中於非核心區,包括東九龍、長沙灣等地,因此非核心區租金較難回升。

核心區舖租下半年料再升5%-10%

美聯旺舖董事梁國文表示,全球疫情反覆,所以本港經濟仍然以本地消費為主。在本港疫情緩和下,民生消費支撐帶動本港零售銷貨量回升5月份零售銷貨總值按年升12.1%。低租金加上本地消費支持,今年上半年商舖租務頗為活躍,包括服裝、食肆、百貨等租戶亦開始重返核心區。商舖投資氣氛亦暢旺,上半年商舖成交宗數共錄972宗,按年升134.8%,金額約194.4億港元,按年升104.3%。

梁國文認為,全球疫情仍然反覆,即使日後通關,訪港旅客人次仍難以在短期内恢復到疫情前水平,因此本港經濟仍需依賴本地消費一段時間。而現時舖位租金水平仍然較低,對開業成本較高的飲食業有一定的吸引力,預料食肆將繼續成為租務主力。此外,疫情亦改變了市民的飲食及消費習慣,購買冷凍肉類已經成為市民的慣性消費,即使疫情過去也不會對此類民生生意構成很大的影響,因此在現在的舖位租金水平下,凍肉店的前景將保持平穩。

梁國文續指,政府將最早於今年8月發放港幣5,000元電子消費券,並可用於多個本地消費範圍,包括零售和餐飲服務。相信此項措施將可以為本地零售帶來額外的生意並帶動更多的舖位租務,進一步推低商舖空置率。此外,本港疫情已經進入尾聲,舖位租務開始活躍,又有各類民生店舖和餐廳進駐多區,因此下半年舖位租金可望再升,預料核心區舖可望在下半年再升5%-10%,民生區亦能再升5%。

盧展豪補充,四大核心區之中,目前以尖沙咀及銅鑼灣街舖空置率最高,雖然未來空置率仍要視乎疫情能否受控而大幅下降,惟即使下半年中港逐步通關,遊客亦未必能即時來港,所以對商舖表現仍保持審慎樂觀。四大核心區之中,預料旺角區租金升幅能跑贏大市,其次為中環,因為旺角及中環有本地消費支撐,並非全部受遊客影響,因此復甦速度最快。

表一:2021年全年工商舖租售價及成交量預測

板塊 下半年預測 全年預測
工廈售價 升5% 升8%-10%
工廈租金 升5%內 升5%內
甲廈售價 升5%內 升6%-8%
甲廈租金 平穩至升3% 升5%以內
核心區舖位租售價 升5%-10% 升10%-15%
民生區舖位租售價 升5% 升8%-10%
工商舖整體成交量 3,900宗 7,600宗(按年升約1倍)

資料來源:美聯工商舖資料研究部

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