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地產
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中資搶高地價 舊區重建轉旺


恒基地產位於北角的尚譽,項目前身是舊樓收購重建而成。

本港土地供應緊絀,做成樓價長期高企,市建局近日以高價補償,又以樓換樓形式加快市區重建計畫,以釋放土地。然而,在連連虧損等因素下,暫停「需求主導」重建計畫,未來市區重建大任將落在私人發展商中。
幸而自近期中資搶地潮出現後,將市區地價推至天價水平,本地發展商要投得地皮較以往困難,迫使中小型發展商加快吸納舊區項目,刺激沉靜一時的舊樓併購活躍。而中資財團有見重建項目有利可圖,亦紛紛染指。市場分析認為,香港舊區重建或成為內房搶奪的下一個市場。

市建局於本月初向九龍城庇利街/榮光街項目、鴻福街/啟明街項目、榮光街項目的1,179名業主提出收購,截至上週五(21日),已有229名業主回覆接受收購,佔業主總數約兩成,市建局行政總監韋志成形容,反應「十分正面」。

成績理想,主要是因為近年樓價不斷攀升下,市建局以歷來最高現金補償來收購,每呎建議呎價達到15,383元。除了收取現金之外,受影響的業主另有3個選擇,分別是在區內自行選擇重置居所,例如一些備有較新設施配套而樓齡約10多年的大型屋苑,成交呎價最低約14,500元;區內亦有一些樓齡稍高約20多年但呎價略低的屋苑,呎價最低約13,500元。此外,業主亦可選擇購買市建局煥然壹居「樓換樓」單位,或日後重建項目原址興建的任何新發展項目內的「樓換樓」單位。

市建局早前決定暫停「需求主導」重建計畫。

「樓換樓」的安排是市建局根據2011年公布新的市區重建策略推出,市區重建策略檢討督導委員會成員吳永順稱,這是為了在現金賠償外,為業主提供多一個選擇。
煥然壹居快落成
此外,過去幾年煥然壹居仍在興建,業主為免「搬完再搬」,以致認購意欲較低,數年以來只有8名業主「舉手」認購,但隨項目落成,今次3個項目已有5名業主認購,顯示「樓換樓」項目吸引力料將逐漸浮現。吳氏認為當局應考慮覓地再建類似的樓換樓項目。市建局早前就公布,現時有煥然壹居全數138個「樓換樓」單位,最新實用面積呎價14,073至18,437元不等,最貴「樓王」單位售價1,205萬元。

香港土地供應嚴重不足,帶來樓價高企的問題,尤其市區土地更為緊絀,因此,以重建方式來釋放土地,不失為德政。而且,政府在《香港2030+》諮詢文件亦指出,推算2046年樓齡為70年或以上的私人住宅單位將達32.6萬個,差不多相當於2015年同齡單位數量的300倍。大量樓宇迅速老化,政府或發展商加快重建,有助改善市民的居住條件。

不過,由於市建局成本效益低,虧損連連,難以獨力再支撐大規模重建。如近日市區重建局宣布,主動開展土瓜灣啟明街/榮光街(下稱啟明街項目)重建項目,地盤面積約1.88萬方呎,涉及啟明街4至28號及榮光街29至33號,發展成本約16億元。由於重建後的地積比率難以較原有舊樓的密度大增,故預計有關項目將一如過往九龍區重建項目,將蝕約數億元。在連連虧損下,市建局早前就決定暫停「需求主導」重建計畫,直至2019年油麻地旺角地區規畫研究完成,除非有大廈被鑑定存在結構安全問題。

信置以6,500萬元買入中環結志街項目,右為信置營業部聯席董事田兆源。

重建樓盤利潤高
樓齡逾50年舊樓預計由2015年約9,000幢增至2040年2.4萬幢,料每年重建900幢舊樓才能追上老化進度,而現時每年公私合計舊樓重建量僅250幢,現在市建局又退出,未來舊區重建的重任相信將要落在私人發展商身上。 過去舊樓業權分散,以及重建需時較長,對發展商的發展誘因不大。幸好如今時移勢逆,原來自從近期中資搶地潮出現後,將市區地價推至天價水平,本地發展商要投得地皮較以往困難,加上近半年政府推出的住宅地,普遍規模都較大,未必符合中小型發展商競投,反而一些單獨擁兩、三個街號的舊樓地盤,過往面積太細、開則困難,未能吸引發展商收購。但現時「納米樓」興起,地盤規模對開則的限制減少,故造就了中小型發展商增加收購。

近年細至百餘平方呎的納米樓,如恒基地產(00012)位於北角的尚譽、投資者盧華旗下的AVA系列,共通點除了均是主打實用面積少於200平方呎的單位外,項目前身均是舊樓收購重建而成。
別以為這些舊樓盤面積細,利潤不大,其實舊樓集中區域發展相對成熟,又位於中心地帶,市民對單位的需求熱熾,比如中國海外(00688)開發的西半山曉譽,毛利率就高達53%。另該公司於2010年投得的西營盤星鑽,重建後共提供255個單位,2015年開售,不到1年已全部售罄,呎價由首批的1.93萬元一路攀上至2.7萬至3萬元,高於同區二手樓價。至新鴻基地產(00016)2008年投得筲箕灣譽都2011年開盤,平均開售實用呎價1.8萬元,亦遠超同區水平。

在利潤可期下,近期本地發展亦加快轉投舊樓收購,如本月初,信和就透過新宜有限公司(Sheen Honour Limited),以6,500萬元買入中環結志街36號,地盤面積約940方呎,全幢建築的總實用面積合共3,310方呎;以成交價計算,呎價1.96萬元。雖然項目細小,但因這次購入的物業,正正位於信置今年3月擊敗21個財團奪得的市建局中環卑利街/嘉咸街發展計畫的地盤A附近,兩個項目若能一同發展,或能產生有協同效應,能打造出如灣仔囍匯般的發展形式。
中資集團搶灘
有見重建項目有利可圖,內房近期亦殺入有關市場,這使重建市場更為旺盛,如內房龍頭之一的碧桂園(02007)於上月初公告,出資6.1億元收購宏輝集團(前稱田生地產)旗下Plan Link公司,公司持有九龍城賈炳達道142號至154號的舊樓重建項目,地盤面積約9,100平方呎。市場分析認為,香港舊樓改造或成為內房搶奪的下一個市場。

易居中國克而瑞諮詢集團研究總監洪聖奇指出,香港收購舊樓耗時長,申請強拍程序繁瑣,預計內房會選擇收購已完成舊樓併購項目的公司,類似碧桂園這樣進入市場比較可取。市建局亦是香港舊樓改造的生力軍,內房可通過投標市建局項目參與,雖然參與市建局項目約束條款更多,但是也有政策便利優勢。不過,私人發展商雖然財力足夠,但不少舊樓業權分散,住戶多數是長者,不願搬遷;不少業主亦希望盡量討價還價,以「拉鋸戰」爭取更好的賠償額,故發展步伐相信仍不快。而且近年法庭對土地批租條款的詮釋,也對一些舊區的重建更生帶來重大的影響。
研究官商民合作
市建局的韋志成指出,根據終審法院2013年對地契中的One House「一所房屋」的釋義,之後土瓜灣和九龍城一帶不少五、六十年代批出的唐樓只能原址重建樓高三至四層的樓宇,兩區重建近年幾乎陷入停頓。因為業主需要向地政總署申請修改用地限制條款,並為重建至較大樓面面積向政府補地價。市建局近年其實已銳意推動官商民合作,提供市區重建的中介服務,甚至介入一些地產商或策略性投資者持有關鍵比例的項目,但這個角色往往被誤解為官商勾結。其實,現時不少國家均以官商民合作方式解決重建問題,故市建局已希望作深入研究,找出市民更能接受的優化處理辦法。
 

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