本港土地供應緊絀，做成樓價長期高企，市建局近日以高價補償，又以樓換樓形式加快市區重建計畫，以釋放土地。然而，在連連虧損等因素下，暫停「需求主導」重建計畫，未來市區重建大任將落在私人發展商中。
幸而自近期中資搶地潮出現後，將市區地價推至天價水平，本地發展商要投得地皮較以往困難，迫使中小型發展商加快吸納舊區項目，刺激沉靜一時的舊樓併購活躍。而中資財團有見重建項目有利可圖，亦紛紛染指。市場分析認為，香港舊區重建或成為內房搶奪的下一個市場。
市建局於本月初向九龍城庇利街/榮光街項目、鴻福街/啟明街項目、榮光街項目的1,179名業主提出收購，截至上週五（21日），已有229名業主回覆接受收購，佔業主總數約兩成，市建局行政總監韋志成形容，反應「十分正面」。
成績理想，主要是因為近年樓價不斷攀升下，市建局以歷來最高現金補償來收購，每呎建議呎價達到15,383元。除了收取現金之外，受影響的業主另有3個選擇，分別是在區內自行選擇重置居所，例如一些備有較新設施配套而樓齡約10多年的大型屋苑，成交呎價最低約14,500元；區內亦有一些樓齡稍高約20多年但呎價略低的屋苑，呎價最低約13,500元。此外，業主亦可選擇購買市建局煥然壹居「樓換樓」單位，或日後重建項目原址興建的任何新發展項目內的「樓換樓」單位。
「樓換樓」的安排是市建局根據2011年公布新的市區重建策略推出，市區重建策略檢討督導委員會成員吳永順稱，這是為了在現金賠償外，為業主提供多一個選擇。
煥然壹居快落成
此外，過去幾年煥然壹居仍在興建，業主為免「搬完再搬」，以致認購意欲較低，數年以來只有8名業主「舉手」認購，但隨項目落成，今次3個項目已有5名業主認購，顯示「樓換樓」項目吸引力料將逐漸浮現。吳氏認為當局應考慮覓地再建類似的樓換樓項目。市建局早前就公布，現時有煥然壹居全數138個「樓換樓」單位，最新實用面積呎價14,073至18,437元不等，最貴「樓王」單位售價1,205萬元。
香港土地供應嚴重不足，帶來樓價高企的問題，尤其市區土地更為緊絀，因此，以重建方式來釋放土地，不失為德政。而且，政府在《香港2030+》諮詢文件亦指出，推算2046年樓齡為70年或以上的私人住宅單位將達32.6萬個，差不多相當於2015年同齡單位數量的300倍。大量樓宇迅速老化，政府或發展商加快重建，有助改善市民的居住條件。
不過，由於市建局成本效益低，虧損連連，難以獨力再支撐大規模重建。如近日市區重建局宣布，主動開展土瓜灣啟明街／榮光街（下稱啟明街項目）重建項目，地盤面積約1.88萬方呎，涉及啟明街4至28號及榮光街29至33號，發展成本約16億元。由於重建後的地積比率難以較原有舊樓的密度大增，故預計有關項目將一如過往九龍區重建項目，將蝕約數億元。在連連虧損下，市建局早前就決定暫停「需求主導」重建計畫，直至2019年油麻地旺角地區規畫研究完成，除非有大廈被鑑定存在結構安全問題。
重建樓盤利潤高
樓齡逾50年舊樓預計由2015年約9,000幢增至2040年2.4萬幢，料每年重建900幢舊樓才能追上老化進度，而現時每年公私合計舊樓重建量僅250幢，現在市建局又退出，未來舊區重建的重任相信將要落在私人發展商身上。 過去舊樓業權分散，以及重建需時較長，對發展商的發展誘因不大。幸好如今時移勢逆，原來自從近期中資搶地潮出現後，將市區地價推至天價水平，本地發展商要投得地皮較以往困難，加上近半年政府推出的住宅地，普遍規模都較大，未必符合中小型發展商競投，反而一些單獨擁兩、三個街號的舊樓地盤，過往面積太細、開則困難，未能吸引發展商收購。但現時「納米樓」興起，地盤規模對開則的限制減少，故造就了中小型發展商增加收購。
近年細至百餘平方呎的納米樓，如恒基地產（00012）位於北角的尚譽、投資者盧華旗下的ＡＶＡ系列，共通點除了均是主打實用面積少於200平方呎的單位外，項目前身均是舊樓收購重建而成。
別以為這些舊樓盤面積細，利潤不大，其實舊樓集中區域發展相對成熟，又位於中心地帶，市民對單位的需求熱熾，比如中國海外（00688）開發的西半山曉譽，毛利率就高達53%。另該公司於2010年投得的西營盤星鑽，重建後共提供255個單位，2015年開售，不到1年已全部售罄，呎價由首批的1.93萬元一路攀上至2.7萬至3萬元，高於同區二手樓價。至新鴻基地產（00016）2008年投得筲箕灣譽都2011年開盤，平均開售實用呎價1.8萬元，亦遠超同區水平。
在利潤可期下，近期本地發展亦加快轉投舊樓收購，如本月初，信和就透過新宜有限公司（Sheen Honour Limited），以6,500萬元買入中環結志街36號，地盤面積約940方呎，全幢建築的總實用面積合共3,310方呎；以成交價計算，呎價1.96萬元。雖然項目細小，但因這次購入的物業，正正位於信置今年3月擊敗21個財團奪得的市建局中環卑利街／嘉咸街發展計畫的地盤A附近，兩個項目若能一同發展，或能產生有協同效應，能打造出如灣仔囍匯般的發展形式。
中資集團搶灘
有見重建項目有利可圖，內房近期亦殺入有關市場，這使重建市場更為旺盛，如內房龍頭之一的碧桂園（02007）於上月初公告，出資6.1億元收購宏輝集團（前稱田生地產）旗下Plan Link公司，公司持有九龍城賈炳達道142號至154號的舊樓重建項目，地盤面積約9,100平方呎。市場分析認為，香港舊樓改造或成為內房搶奪的下一個市場。
易居中國克而瑞諮詢集團研究總監洪聖奇指出，香港收購舊樓耗時長，申請強拍程序繁瑣，預計內房會選擇收購已完成舊樓併購項目的公司，類似碧桂園這樣進入市場比較可取。市建局亦是香港舊樓改造的生力軍，內房可通過投標市建局項目參與，雖然參與市建局項目約束條款更多，但是也有政策便利優勢。不過，私人發展商雖然財力足夠，但不少舊樓業權分散，住戶多數是長者，不願搬遷；不少業主亦希望盡量討價還價，以「拉鋸戰」爭取更好的賠償額，故發展步伐相信仍不快。而且近年法庭對土地批租條款的詮釋，也對一些舊區的重建更生帶來重大的影響。
研究官商民合作
市建局的韋志成指出，根據終審法院2013年對地契中的One House「一所房屋」的釋義，之後土瓜灣和九龍城一帶不少五、六十年代批出的唐樓只能原址重建樓高三至四層的樓宇，兩區重建近年幾乎陷入停頓。因為業主需要向地政總署申請修改用地限制條款，並為重建至較大樓面面積向政府補地價。市建局近年其實已銳意推動官商民合作，提供市區重建的中介服務，甚至介入一些地產商或策略性投資者持有關鍵比例的項目，但這個角色往往被誤解為官商勾結。其實，現時不少國家均以官商民合作方式解決重建問題，故市建局已希望作深入研究，找出市民更能接受的優化處理辦法。