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中國・海外・香港

中區商廈屢破頂 尖沙咀看高一線


尖沙咀未來有大型新發展項目登場,有助進一步提升區內商業及零售氣氛。

商廈市場最近再次出現「大刁」,指的是由長實(01113)持有的中環中心,最終以逾400億元出售七成半的業權,傳聞牽頭買家為中資中國國儲能源化工集團。在中資大舉攻港的支持下,本港優質商廈備受追捧,有數據指出,本港甲廈售價於今年首10個月已累升逾18%,特別是中區甲廈,呎價動輒逾2萬元。有業界人士認為,較為低水的尖沙咀有望成為商廈新一輪爆升區域,加上目前該區租金回報率更跑贏大市,料吸引用家及投資者趁低吸納,中長線而言,升幅更可達3至4成。

一直傳聞已久出售的中環中心,上月底終於證實交易。長實(01113)於本月初正式公布,旗下中環中心75%業權,落實以402億元易手,以約122萬方呎計,呎價即約3.3萬元。事實上,自去年市場傳出該項目放售時,當時有指市值約300億元,可是事隔一年半,如今交易價足足高超過100億元。

據長實的通告,買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司,為一家海外註冊公司;據悉,今次購入中環中心的買家組合,以中國國儲能源化工集團股分公司佔55%,其餘為一班本地炒家,包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志及亞洲地產創辦人蔡志忠等;此外,中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端亦是買家之一。長實在通告中提到,長實需督促買家證明有足夠資金支付今次收購款項,買方亦需在限定時間把物業重新命名為一個獲長實批准的指定名稱。

事實上,自恒基地產(00012)以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道商業地王後,商廈身價拾級而上,加上不斷有中資到港參與其中,帶旺市場氣氛及推高呎價。如星展銀行持有的中環中心9樓全層單位,亦傳以每平方呎3.2萬元易手,涉及金額6.32億元,新買家為玖龍紙業(02689)。

商廈成交增,其他指標商廈呎價亦同創新高,有傳亮碧思集團以7,637萬元購入上環中遠大廈中層13A至15室,面積2,350平方呎,呎價3.25萬元再創新高,相對之前紀錄呎價3萬元,高出8%。美聯商業指標甲廈售價指數顯示,今年首10個月的累積升幅逾18%,較去年同期升約21%。美聯工商舖營運總監翁鴻祥稱,核心區甲廈價格升勢理想,截至10月底,中環甲廈平均呎價約40,715元,首度突破4萬元大關,創下歷史新高,總計今年首10個月,價格累積升幅達32.6%,冠絕全港。

中環中心落實以402億元易手。

甲廈升值潮

雖然核心區域商廈已錄得不俗的升幅,但翁氏仍看好商廈的走勢。畢竟現在市場氣氛理想,超級大刁及高價易手個案頻現,商業地造價不斷上升,相信能進一步掀起甲廈的升值潮,成交量有望增加。其次,早前特首林鄭月娥於《施政報告》中提出,計畫將企業首200萬元利潤稅率減半至8.25%,料措施助長中小企擴張意欲,從而令商廈細單位受惠。

最重要的是,目前市場資金充裕,截至今年9月,本港M3貨幣供應量已逾13.5萬億元,在資金四出尋找優質投資機會下,甲廈前景可望看高一線。再加上,中資公司不斷進駐本港,對於商廈需求殷切,目前內地駐港公司達1,264間,位居第3,自2012年起的平均年複合增長達8.2%,以上述增長速度,再配合內地提倡「一帶一路」及「粵港澳大灣區」發展,相信未來中資機構對甲廈需求有增無減,當中核心區更會成為市場追捧對象。

然而,中區甲廈的供應不多,而且呎價已上升不少,有不少外資及本地企業都轉移至港島東。不過,有分析認為,尖沙咀區將有力成為下一個爆升區域,特別是尖東。美聯商業高級區域營業董事李鎮龍表示,相對中區而言,尖沙咀區的甲廈仍屬於低水。

據美聯工商舖資料研究部數據,截至10月底,尖沙咀甲廈平均呎價約14,656元,僅是中環平均呎價40,715元的36%;相對上環上月平均呎價29,469元亦只是49.7%,可謂大幅低水。

相對中區而言,尖沙咀區的甲廈仍屬於低水。

回報勝港島

如上月永安廣場平均呎價約15,430元,新文華中心及新東海商業中心分別只有11,319元及10,350元,為各大核心商業區中最低水。截至本月初,新文華及新東海中心放盤的每呎叫價,更較九龍東等非核心區甲廈還要低水。此外,現時尖沙咀甲廈回報率達3厘,較港島多個核心區的2.2厘至2.7厘為高。

除低水外,尖沙咀一帶有多個新項目將會落成,當中較為矚目的,當然是快將完成的高鐵站,屆時將可大縮短本港往返內地的時間,對本港企業營商環境有幫助,帶來莫大經濟效益。有業界人士表示,由於尖沙咀甲廈一向以用家主導,如玩具公司及貿易公司等,高鐵完工即意味著該類公司的生意有望增加,對區內甲廈前景有幫助。

另一個助力則是預期在2019年完工的沙中線,屆時紅磡站將成為東、西(沙中線、西鐵線)及南、北(東鐵)的匯聚之地,令尖沙咀一帶成為大型商業核心區。再加上,尖沙咀未來有大型新發展項目登場,其中新世界中心重建項目,大型地標商廈項目「Victoria Dockside」,目前正於市場上招租,部分樓面呎租約於70元水平。另恒地旗下中間道的商業用地,將發展為銀座式甲級商廈,項目樓面面積約33.97萬平方呎,預計可於2019年啟用,上述兩個新項目將於最快2019年落成啟用,長遠而言,有助進一步提升區內商業及零售氣氛,吸引資金進駐區內商廈項目。

潛在升幅大

翁鴻祥預計,全年核心區甲級商廈造價升幅可達20%至22%,租金升幅約為10%。至於尖沙咀區方面,自2008年開始,尖沙咀的呎價一般約為中環的四至五成;而與上環相比,傳統上尖沙咀呎價約為該區的六至七成,故此,尖沙咀要收窄與其他核心區甲廈的呎價,未來半年價格可望上升10%至15%,中長線而言,尖沙咀仍有三至四成的上升空間,當中尤以尖東的前景備受看好。

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