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世邦魏理仕發表《2021年中期香港市場回顧及展望》 經濟復甦商業房地產正面發展


香港經濟經歷了史上最長、最嚴重的衰退後,在今年上半年出現明顯的復甦。本港對新冠疫情的控制,加上疫苗接種計劃的開展,增強了整體市場信心,進一步改善過去六個月主要商業房地產市場的租賃和投資氣氛。世邦魏理仕《2021年中期香港商業房地產市場回顧及展望》指出,租金見底反彈和預期的經濟復甦將繼續在下半年支持來自投資市場的需求,進一步推高物業價格。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示:「由於本地疫情受控,加上勞動力市場氣氛逐漸改善,香港的經濟前景變得更加樂觀。之前的低基數將確保本地生產總值(GDP)在接下來的時間保持正增長。本地失業率在5月降至 6%,連續錄得第三個月下跌。寫字樓和商舖兩個主要房地產市場將見到較為明顯的復甦,其中分別以內地企業和遊客將成為支持租賃和消費需求的動力。」

世邦魏理仕2021年中期市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 甲級寫字樓總租賃活動在2021年第二季按季增長41.9%,達120萬平方呎,將上半年租賃總面積增加到210萬平方呎,相比2020年相同時期高出107.1%。這強勁增長主要因為銀行及金融機構的租賃活動變得活躍,其租賃量在第二季佔21.0%,而在第一季及去年第四季分別只佔16.8%及8.8%。

• 整體甲級寫字樓市場於今年第二季淨吸納量錄得(負)322,100平方呎,連續第七季出現負數。這下行週期的持續時間與於2001年至2003年間出現的史上最長下行週期記錄長度相同。除九龍東錄得正淨吸納量為142,100平方呎外,所有子市場在第二季均錄得負淨吸納量。

• 2021 年第二季的整體空置率上升0.5個百分點(2021年上半年間上升0.9個百分點),至 10.8%。 總空置面積達880萬平方呎,創歷史新高。

• 甲級寫字樓整體租金繼續下跌,但速度放緩,在第二季按季下跌2.1%,並將年初至今的跌幅帶到5.3%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示:「若入境的隔離要求獲放寬,我們預計來自內地企業的寫字樓租賃需求將回升,位於中環核心商業區及其周邊地區的物業將尤其受惠。雖然預計寫字樓租金將在今年見底,然而空置率高企和未來數年的新供應增加將使租金水平在未來一段時間內繼續保持於低位水平。企業租戶應該把握機會檢視自己的房地產策略,並嘗試爭取更優惠的租賃條款。」

 

甲級寫字樓 2021年

第二季

2021年

年初至今

2021年

第一季

2021年

第一季

2021年

第二季*

2021年

年初至今

  淨吸納量 (平方呎) 空置率 租金變化
整體市場 -322,100 -611,100 10.8% 10.3% -2.1% -5.3%
大中環 -22,500 5,200 7.3% 7.2% -2.2% -5.3%
灣仔銅鑼灣 -242,700 -250,600 11.1% 8.8% -3.0% -5.7%
尖沙咀 -114,475 -259,271 11.5% 10.5% -0.9% -6.3%
港島東 -52,100 -156,900 7.6% 7.0% -2.7% -5.2%
九龍東 142,100 27,400 14.8% 15.6% -1.4% -4.5%

(*) 按季

商舖

• 持續的旅遊限制使入境旅客數量近乎零。然而,本港的零售總額繼續從低基數上升,在4月和5月合計總額按年增長11.2%,並將2021年首五個月的總額按年增推高至8.9%。

• 雖然來自餐飲業和休閒時裝品牌的租賃需求有所改善,但是售賣奢侈品及化妝品的零售商並未見有擴張需求。香港整體街舖空置率在第二季跌至15.4%,為 2020年第二季以來的最低水平。

• 租賃需求的輕微回升有助街舖租金按季上升1.2%,為2018年第二季以來的首次上漲,亦是自2013年第四季以來最強勁的季度增長。隨著零售市道氣氛回暖,商舖業主也逐漸恢復信心。

• 社交距離措施的逐步放寬使人流見改善。儘管缺乏外地旅客的消費需求,但是商場租金水平未有改變。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖資深董事溫運強表示:「隨著本地和全球疫苗接種計劃的開展,加上香港特區政府推出總值360億港元電子消費券計劃的支持下,變得更正面的營商前景和較低廉的租金將鼓勵部分零售商考慮簽下新租賃,從而帶動下半年市場的租賃成交量,以及降低空置率。」

核心區街舖 2021年

第二季

2021年

第一季

2021年

第二季*

2021年

年初至今

  空置率 租金變化
整體市場 15.4% 17.8% 1.2% 1.2%
中環 9.3% 16.2% 1.6% 1.6%
銅鑼灣 13.2% 15.8% 0.7% 0.7%
尖沙咀 23.2% 21.7% 1.0% 1.0%
旺角 16.0% 17.7% 2.5% 2.5%

(*) 按季

工業及物流

• 香港總商品貿易額在4月和5月合計按年增長25%,部分增長是由於對電子產品的強勁需求所致。同期空運量持續改善,按年進一步增長11.1%,然而貨櫃吞吐量僅增長 6.4%。

• 由於來自電子商貿、凍倉、日用品零售商等的租賃需求持續穩定,工業物業租賃市場勢頭保持穩定,然而亦見部分零售商縮減貨倉規模。

• 貨倉空置率在第二季持平,僅下降0.02個百分點至3.2%。

• 貨倉租金連續第二個季度上升,按季升0.8%,年初至今增長達1.9%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流資深董事黎尚文表示:「預計全球電子商貿的滲透率在香港等已發展市場將繼續出現增長,因此對額外物流空間的需求將增加。然而,鑑於政府賣地計劃中的工業用地新供應有限,以及一連串鼓勵工廈重建的政策措施,工業物業市場的總存量將繼續萎縮,工業物業的租金因而獲得支持,並自第一季起出現溫和增長。 這些因素將會導致受影響的租戶重返市場,帶動租賃需求。」

 

工業及物流 2021年

第二季

2021年

第一季

2021年

第二季*

2021年

年初至今

  空置率 租金變化
倉庫 3.2% 3.2% 0.8% 1.9%

(*) 按季

資本市場

• 本地投資活動在2021年第二季繼續保持動力,錄得共251億港元的大額商業物業(即交易額超過1,000萬美元)易手。寫字樓、商舖和工業物業市場的投資額均錄得增長。

• 機構投資者對投資工業物業的需求強勁,加上九龍灣國際展貿中心的出售,將2021年上半年商業物業投資額推高至347億港元,佔去年全年總額528億港元的 66%。

• 房地產基金在第二季共斥資54億港元收購四項物業,均屬於工業物業。

• 在2021年上半年內共錄得347億港元的大額商業物業投資額中,工業物業佔31%。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示:「充裕的市場資金使今年上半年的投資市場情緒保持正面樂觀。我們預計下半年的交易量將進一步改善,投資者可能會將注意力放在商場、街舖和酒店等逆週期資產。擁有改建或重建潛力的全幢工業物業也將受到機構投資者和本地發展商的熱烈追捧。」

資本市場 2021年

第二季

2021年

年初至今

2021年

第二季*

2021年

年初至今

  資本值變化
交易總額# 251億港元 347億港元 N.A. N.A.
甲級寫字樓(只限分層) N.A. N.A. 平穩 -4.0%
核心區街舖 N.A. N.A. +0.2% -0.4%
倉庫 N.A. N.A. +3.7% +7.9%

(#) 一千萬美元以上交易

(*) 按季

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