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【真.鐵路上蓋】「票王」柏傲莊III 同區樓價大比拼  平均呎價2萬有找 4房示位首次登場 望河景比上兩期更正?!!


97後票王大圍站柏傲莊返來了!項目由新世界及港鐵合作發展,轉眼間,已經來到第3期!上兩期市場反應熱烈,不單止出現入票人龍,多批單位更是極速沽清。今次柏傲莊III承接上兩期威勢,自5月29日開始收票,6日勁收逾2.7萬票, 9個月內打破柏傲莊I 2.27萬票紀錄,再膺「97後新盤票王」!而且,跟上兩期不同的是,今次期數可望「城門河景」,單位包括「1A座A-B室」、 「8A座A-C室」、及「8B座A-B室」。另外,首張價單折實平均呎價19,999元,同區有名城、溱岸8號、金獅花園等二手盤,到底買樓投資/自住該怎考慮?……

兩房、三房佔逾8成 折實均價19,999元

柏傲莊III早前開價,首張價單涉及182伙,包括18伙一房戶、86伙兩房戶、66伙三房戶、及12伙四房戶,當中兩房、三房數目佔逾8成!項目實用面積介乎310至1,014平方呎,以最高20%折扣優惠計算,折實售價674.8萬至2,383.2萬元,折實呎價17,779元至24,403元, 整批折實平均呎價19,999元,剛剛好2萬元有找! 另外,柏傲莊III基座設有面積65萬方呎、高4層的大型商場,最近公布命名「圍方」。

 

4房河景首次登場

發展商曾經表示,第3期的銷售模式會跟前兩期一樣,即是首批折實平均呎價低於2萬元,隨後視乎收票情況再調整價錢,反應好再加推。其實,今次第3期的呎價已較前兩期高,不過,由於會參考前兩期首批的開價,所以顯著加幅會在其後加推單位上反應。而且,過去兩期並無河景單位,所以售價及加價幅度難以直接比較。

 

柏傲莊III 最後一批呎價 有機會加至2.3萬元或以上

參考柏傲莊前兩期售價,柏傲莊I 首張價單180伙,折價售價由628.9萬至1,993.7萬元,折實呎價16,618至23,877元,折實平均呎價18,921元。該期最後的3號價單涉378伙,折實售價由693.6萬至2137.6萬元,折實呎價18,116至27,987元,整批折實平均呎價21,560元,比首張價單的18,921元高出14%。而是次柏傲莊III 首批均價與柏傲莊 I 首批相比,大約高出5.7%。

至於柏傲莊II 首張價單337伙,折價售價由572.8萬起,折實平均呎價19,838元,與是次柏傲莊III 首批呎價相若。柏傲莊II最後的4號價單涉315伙,折實售價由719.6萬元至 1,990.8萬元,折實呎價18,191至31,727元,整批折實平均呎價22,037元,比首張價單的19,838元高出11.1%。參考前兩期呎價,估計柏傲莊III 最後一批呎價有機會加至2.3萬元或以上。

 

同區樓價大比拼(大圍)

屋苑(樓齡) 平均實用呎價 柏傲莊III首批與之相比 3年樓價變幅
名城1 (11) 16,695 19.8% 5%
名城2 盛薈 (11) 16,832 18.8% 5.1%
名城3 盛世 (10) 16,263 23% 2.8%
溱岸8 (9) 20,021 0.1% 9.2%
金獅花園 (3435) 16,288 22.8% 0.7%
金禧花園 (35) 18,742 6.7% 0.03%
金輝花園 (36) 17,479 14.4% 5.9%
資料來源:區內代理

 

「名城」

除了與柏傲莊自己過去期數比較,我們亦將柏傲莊III樓價與同區二手盤比較。大型私人屋苑「名城」 位於大圍站旁邊,當中第三期最近,有通道及天橋連接車站,第二期就離最遠,要走差不多15分鐘才到車站,現時平均呎價介乎1.6萬至1.7萬元左右,柏傲莊III 較其貴大約兩成。

「溱岸8號」

遠一點的屋苑有「溱岸8號」,它也是新世界旗下的樓盤,亦是車站上蓋物業,不過是一站之隔的車公廟站。項目部份單位視野開揚,可望城門河道一帶景致,呎價與柏傲莊III相若,近3年樓價升幅近一成,跑贏同區。

「金獅花園」、「金禧花園」、「金輝花園」

另外,還有一些樓齡逾30年的屋苑,包括金獅花園、金禧花園、金輝花園,呎價都比柏傲莊III為低。當中,距離港鐵大圍站約15分鐘步程的金獅花園,平均呎價更只需1.6萬元左右,柏傲莊III比它貴2成有多。不過大熱天時,走十多分鐘兼無瓦遮頭的路,也頗為吃力。至於金禧花園、金輝花園位置相鄰,均距離港鐵大圍站5分鐘左右步程,呎價較柏傲莊III平半成多至超過一成,大圍區內大部分屋苑雖然近3年均有跌價,不過跌幅最大亦只有5%,可算是相當穩陣。

 

同區租值大比拼(大圍)

屋苑(樓齡) 平均實用呎租 租值
柏傲莊III 4145 (估計) 2.462.7 (估計)
名城1 (11) 31.9 2.29
名城2 盛薈 (11) 30 2.14
名城3 盛世 (10) 32.5 2.4
溱岸8 (9) 41.3 2.48
金獅花園 (3435) 37.2 2.74
金禧花園 (35) 41 2.63
金輝花園 (36) 35 2.4
資料來源:區內代理

 

不少人買樓用來投資收租,現一併比較各屋苑的租值回報,區內屋苑目前租金回報尚算不俗,全部有2厘以上,初步估計大圍站上蓋柏傲莊III平均實用呎租約41至45元,租值約2.46至2.7厘。

 

帶你睇示位」

發展商早前開放3個示範單位予傳媒參觀,包括四房清水、三房清水、及三房連裝修,影片中所展示的分別是:8A座48樓B室,實用面積1,269平方呎,屬4房雙套及儲物室連廁; 及1B座48樓A室,實用面積765平方呎,屬3房1套連儲物室。

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