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「納米戶」供應增 無懼消化不良


去年首11個月實用面積少於215方呎的迷你戶錄得約5,094伙動工,佔整體比例約27%。

股樓持續暢旺,除一手市場新盤吸納大量資金外,就連二手市場亦頻錄破頂之聲,當中更有不少納米單位以高價成交。事實上,過去幾年,發展商為回應市場上車訴求,紛紛加入「納米」行列,以致市場低於400呎的單位愈來愈多,而在5大發展商中,恒基地產(00012)更是最緊貼這熱潮。

據最近政府數據,一手私樓潛在供應中,中小型單位佔比近八成,創歷史新高,有市場人士認為,細價樓面臨的壓力大。然而,目前市場對住屋的剛性需求有增無減,而且基於400萬元以下的物業才可承造九成按揭,對首期不足的上車人士而言,納米盤實在有其吸引力,故有分析指,迷你戶今年將繼續成為市場主力。

今年新盤熱潮持續,連帶二手市場亦是破頂之聲不絕,其中公屋納米單位亦連環破頂,最近青衣長安安泊樓高層27室,實用面積150方呎,開放式間隔,設獨立浴室及廚房,以245萬元(連地價)沽,呎價16,333元創全港公屋新高,較上月中旬同屋苑錄得的舊紀錄的1.6萬元,高出2.1%。原業主於2014年以19.8萬元(未補地價)向房委會購入單位。事實上,為迎合市民對上車的訴求,愈來愈多發展商加入設計納米樓,以致納米單位在近幾年可謂充斥市場,而且面積更是愈來愈細。直至目前為止,應是俊和發展位於屯門青棉徑2號的「菁雋」開放式戶維持全港最細單位的紀錄,僅得128方呎,比標準私家車車位更細。雖則每當納米單位推出時,都惹起社會一些微言。然而,這類單位往往是最快沽清的一群。

恒地最進取

據中原地產研究部報告,從2016年及以後首次推出新盤中,選取65個項目統計,合共36,488個單位,均是發展商旗下已推出新盤,按房型數量分布,其中開放式單位,佔總數的10.1%,即錄得3,685伙。若以開放式計算,恒基地產(00012)過去兩年,推出的開放式單位數目及佔比均屬各發展商之冠,期內恒地推出851伙,佔其推出新盤的比重超過31%,亦壓倒其他發展商。

恒地的開放式單位數目及佔比均屬各發展商之冠。圖為恒地主席李兆基。

至於1房單位,數量上則是新鴻基地產(00016)佔優,錄得2,453個;恒地則緊隨其後,錄853伙,新世界(00017)有368個。其中恒地的1房單位佔其推盤比重,同樣高達31.6%,若連同開放式戶一併計算,恒地是唯一一家發展商兩個戶型單位超過半數,達63%水平。

售出比例跌

除落成量外,未來的新供應亦陸續有來,去年首11個月累積動工量達1.9萬伙,按年升5%,創17年同期新高。值得注意的是,實用面積少於430方呎的細單位佔約79%,錄約1.5萬伙,而少於215方呎的迷你戶更錄得約5,094伙動工,佔整體比例約27%,可以預期未來幾年的新盤中,納米樓的時代將會持續。雖然中原地產報告提到,新盤市場上開放式單位及1房單位的銷售遇到短期阻力,開放式單位整體售出比例78.7%,較兩個月前下降8.1%。又指隨著有更多1房或開放式單位推出,如果銷情沒有突破,售出比例可能持續下降,或會出現供應過剩的情況。不過,在目前的市況下,納米盤反而會成為上車人士的最後希望。

「辣招」惹的禍

然而,如今政府的辣招亦成為截斷二手供應的元兇之一。在樓價愈升愈有之下,400萬以下的細價樓已買少見少。皆因政府限400萬以下物業才能承造九成按揭,所以對於首期有限的上車人士而言,這是一個重要關口。如近半年推出的迷你戶新盤,如屯門城‧點、逸新及AVA 61,因其總價有不乏低於400萬元的單位,雖然其實際呎價均普遍較同區二手貴,但在可承造較高按揭成數的前提下,上車客亦只能選購貴價納米樓。

納米單位總價低於400萬元的單位,都成為上車人士的希望。

市場消息指出,項目2座低層戶,面積176方呎,開放式間隔,連面積約119方呎平台,以1.5萬元租出,呎租85元創出區內新高,比九龍站豪宅呎租40至60元更貴,直逼山頂超豪宅水平;另外,同屋苑一個實用252方呎的1房單位,雖然呎租較低,以1.3萬元獲區內客承租,但回報率卻達3.75厘。

呎價衝2萬

由於納米樓投資及自住皆有其需求,因此呎價再貴,亦有一定捧場客,如今新界的沙田第一城最近一宗2房成交呎價已逾1.6萬元,而於市區的淘大花園的呎價僅1.4萬元左右,假若政府落實放寬按揭成數,相信呎價可再有上升空間。沙田、大圍等上車天堂的高齡納米樓呎價升穿2萬亦不足為奇,皆因「總價」低才是王道。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,雖然受美國加息及施政報告等因素礙窒,迷你戶於去年第四季的銷情放慢,但由於樓價長期高企不下,因此,迷你戶仍然有一定需求可支撐其樓價,相信迷你戶於2018年將繼續成為市場主力,料購買力將在農曆年後再度釋出。

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