「娥六招」可能是一個地產市場的轉捩點，發展商開始被政府在買賣成交上調控銷售，那麼可以說是第一次樓花辣招，而且一出便出兩招，除了一手空置稅外，更規定一手銷售每次要不少於總數的兩成，在評論樓市上這一刻亦是一個分水嶺。
以前的自由市場，政府是需要供應增加許多才可以影響到上升的價格，因為發展商的應變和市場互動的能力都是比政府來得高。或者我們看看以下的數據，就可以解開近年樓價不倒的迷團！
1. 根據運房局私人住宅一手市場供應報告 （截至31/3/2018）「已批出但未動工單位」（即已賣出但未動工起樓的數量）達23,000伙，等於一年多的全港樓花銷售量。
2. 2017年修改圖則數據：首次修改涉及16,000伙，重大修改涉及14,000伙，與香港整年的全港樓花銷售量差不多。
3. 過去7年 （2011-2017），平均每年賣地可建20,750伙，平均每年動工量是14,776伙，賣地可建屋量和動工量的差額平均每年約少6,000伙。7年來總共有42,000個單位「不知所終」！
4. 近2年 （2016-2017），動工量每年都比一手成交量多4,000伙。單是這點的「滯後」回復正常，樓花市場便即時供過於求，供應比能負擔現有水平樓價的購置力更多了。
基於「供應量多過能置業購買力等於價格受壓」的原則，加減數大家都識計，可以想像到如果以上的耽誤回復正常，足以令樓價下跌！不要忘記的是，近2年 （2016-2017）的動工量每年都比一手成交量多4,000伙。
翻查有關數據，發覺要為前特首梁振英說回一些公道說話，梁的任期是由2012年7月1日至2017年6月30日，期間一手潛在供應量由65,000個增加至98,000個，增幅達51%，但為何樓價仍然上升？我們看看有關數字內容—已落成但未賣的單位：由4,000個增加至8,000個，增幅為100%；建築中但未賣的單位：由48,000個增加至61,000個，增幅為27%；已批出但未動工單位：由13,000個增加至29,000個，增幅為123%。
如果以上我們數據部同事做的數據是正確的話，梁先生已經製造了足夠的供應令樓價升勢放緩，但為何供應被拖延推出市場？是人為因素的造就，還是政府效率日益不濟？在真確數據及時間的洗滌下，必能公道自在人心！
不過，我認為，未來樓價下跌主要出現在樓花市場，除非政府再出招，否則「娥六招」出招後，看到的居屋較大跌幅的成交只是「假跌」；因為政府的出招並不能產生足夠的量去改善龐大的草根上車需求，而折扣加大帶來的「彩池增大」只會令抽籤的人更多，始終是一場輸多贏少的等待遊戲，但其等待成本和風險也極重，在明年二月揀樓前這段時間，會積累更多購買力下人們也逐漸醒覺，政府只是成功製造了一個「居屋Halloween」（負面情緒引起的調整）現象而已！