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地產
中國・海外・香港

【中國地產】大灣區效應:商業地產投資創新高


萊坊報告指,部份中資離場造就跨國公司吸納空置寫字樓的機會。

中國銳意將粵港澳大灣區發展為世界級灣區之一,其蘊藏的經濟增長潛力和商機,已吸引大量投資者提前佈局,積極吸納商業地產項目。有調查發現,華南城市在國家大力推動大灣區發展下,投資額呈大幅增長,其中兩大一線城市廣州及深圳去年的投資額按年翻了三倍,至於香港的商廈交投亦日益活躍,多宗甲級寫字樓交易創天價成交。

撰文  余美玉

根據戴德梁行最新發布的《大中華區資本市場快訊》報告指,內地商業地產投資於2017年再創新高,總金額達2,730億人民幣(約3,413.1億港元),按年增長30%。至於外資投資亦有明顯增長,按年增幅高達84%,佔全年總投資額的21%。

該行環球董事、大中華區投資及顧問服務部主管李志榮解釋,資金之所以湧向華南地區的商業地產項目,主要是鑑於國家對粵港澳大灣區的高度重視,加上去年華南城市經濟增長迅速,尤其是深圳和廣州,分別以8.8%和7.3%的GDP增長領先於全國平均的6.9%。在如此強勁的經濟增長勢頭下,令兩個城市頓成投資者眼中的肥肉,紛紛搶先吸納優質商業地產項目,因此兩地的投資額相較2016年翻了三倍。
 

酒店商場獲追捧

在多個商業地產項目中,雖然寫字樓仍然是最受投資者垂青的資產類別,但相較過去十年平均佔比的55%,已下降至43%,取而代之的是酒店、旅遊地產、服務式公寓、產業園及研發中心等,這些類別地產的投資金額在2017年按年增長了兩至三倍,而擁有優質的資產和品牌管理的大型購物商場也在2017年受到投資者的追捧。另外,受惠於國家「租售並舉」政策,大量資金亦湧向了長租公寓的開發或投資。

至於香港商業地產方面,去年全年的投資總額按年增長92%至1,534億港元,其中工業和零售地產增幅最為顯著,兩者均較2017年增長2.4倍。內地投資者於香港的投資額增至2016年總投資額的兩倍,其中寫字樓投資佔99.5%,至於香港本地投資者則傾向於零售地產投資,佔投資額的51%。

中環中心天價易手

的而且確,去年內地投資者在香港商業地產市場中表現活躍,大手掃入多幢甲級寫字樓,更創下多宗天價成交。其中最震憾市場的一宗交易,非中環中心轉手莫屬。於去年11月,中國國儲能源化工集團股份公司夥拍一班本地資深投資者,合共斥資402 億元向長實(1113)買入中環中心75%樓面,呎價達32,961港元,刷新香港開埠以來最大宗單次交易紀錄。另一宗有關中環中心的成交個案,就是太和控股(0718)去年9月出售該大廈79樓頂樓全層,成交價7.38億元,平均呎價逾5.5萬元,成交呎價創全港商廈分層新高。

此外,綠景(中國)地產亦購入了會德豐位於觀塘的8 Bay East全幢甲級寫字樓,造價約90億港元,平均呎價15,095港元。創下九龍區歷年來最大額全幢商廈買賣。這股中資掃貨熱潮一直延續至今年,擁有中資背景的中科創資本及太平信託財團,於一月初以99.5 億元,向恒基(0012)購入北角京華道18 號全新商廈,成交呎價逾3萬元,為港島東商廈呎價新高。
 

中資離場 跨國集團承租

由此可見,中資買入香港甲級寫字樓不惜一擲千金,絕不手軟,但部份中資企業卻因關閉或規模縮小,悄然搬離甲級寫字樓。根據萊坊最新發佈的《香港每月物業市場報告》指出,本港甲級寫字樓租賃市場正朝兩極化發展。今年一月份香港中環甲級寫字樓租賃持續活躍,有部份中資公司因關閉或規模縮小而離場,空置單位尋求租客預租,正好不少跨國機構擴張,因此極速吸納這些單位。該行預期,港島甲級寫字樓租金將持續向上,中環由於甲級寫字樓有持續租賃需求和供應有限,將領先租金升勢。

報告又指,九龍區的租賃則有放緩的趨勢,一月份甲級寫字樓租賃活動按月下跌五成。然而,交易主要涉及九龍東大面積的寫字樓,萊坊預計九龍東的甲級寫字樓租金將於今年上升約2%。

翻新項目增升值空間

隨大灣區的各項政策落實,經濟效益日趨明顯,戴德梁行預期在大灣區內的城市投資將保持增長,該行大中華區研究部董事總經理林榮傑稱:「城市更新和新興商圈將繼續成為2018年的關注焦點。在收益率普遍壓縮的大環境下,投資者更加重視資產價值的提升。地理位置優越的老舊項目,通過有效翻新改造,可帶來較大的升值空間。另外,一些新興商務區,例如北京麗澤、通州,上海大虹橋、前灘、廣州琶洲、深圳前海等都具有較大的資產增值潛力。」

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