美國聯儲局公布，聯邦基金利率維持介乎0至0.25厘，在息口持續低企下，上半年樓市走勢凌厲，一二手交投氣氛熾熱。美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查，收回1,112份有效問卷，結果顯示，市民置業取向樂觀，多項數據創出新高，在入市意欲方面，約43.5%的受訪者表示有意入市，較對上兩次同類調查增幅近15%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本港持續低息，加上近期股市波動，吸引部份買家套股換樓，資金湧向樓市。
入市意欲創新高 投資比例顯著上升
是次調查共收回1,112份有效問卷。在入市意欲方面，約43.5%的受訪者表示有意入市，亦較對上兩次的同類調查的29.7% (2020年11月)及29.3%(2020年1月)出現明顯增幅(見圖一)，反映受訪者的置業態度，已由過往的觀望，到最近轉為積極。
圖一：受訪者有意入市比例
自政府推出「辣招」後，過往數年本港樓市已為用家主導。然而，是次調查結果顯示，投資者比例明顯上升。在被問及入市目的時，多達約40.7%的受訪者表示為投資，相關比例持續上升，在前年７月及去年1月的同類調查中，投資比例約2成多，到去年11月則升至逾3成，是次調查再進一步上升至4成(見圖二)，可以預見在資金泛濫的情況下，將有更多投資者入市。事實上，根據稅務局數據顯示，反映投資者入市情況的「新住宅印花稅」，在今年上半年有明顯上升的趨勢，其中5月及6月均達逾400多宗水平，較今年首4月平均每月的約230宗多近一倍。此外，今年上半年「新住宅印花稅」共錄1,837宗，亦較去年同期的1,030宗升近8成。
布少明認為，近月投資者轉趨活躍，主要是由於全球量化寬鬆下，實物資產保值，吸引資金狂湧磚頭。過去一段時間，股市不時出現波動情況，刺激「套股換樓」活動，即使在疫情影響下，經濟較為低迷之時，樓價仍展現極強的「免疫力」，表現平穩。故此，即使可能需要支付一定金額的「辣稅」，不少投資者在未來一段時間，仍考慮投資物業。值得留意的是，近月入市一手盤的投資者比例有明顯上升的趨勢。年初新盤買家的約八成為用家，兩成為投資者，到近月多個新盤，包括港鐵黃竹坑站及大圍站上蓋項目，投資者比例升到約五成。隨著近日港股連日出現暴跌，後市不穩定因素增加，相信會有更多資金轉投樓市避險，令投資比例進一步上升。
圖二：自用及投資比例
近八成受訪者料樓價走勢平穩向好
樓價走勢方面，77.9%受訪者均認為未來半年的樓價走勢平穩向好，約51%的受訪者更認為樓價上升，比對上一次同類調查的20.8%(2020年11月)比例大幅上升，更遠遠拋離2020年1月的調查的3.1%（見圖三）。布少明表示，受訪者對後市的看法反映市場充斥樂觀情緒，預料樓價升勢持續，購買力續釋放，料樓價距離突破歷史高位的日子不遠，一旦樓價破頂後升勢將會提速，預計下半年樓價升約9%，料全年樓價升幅預測至約15%。
圖三：未來6個月本港樓價走勢展望
留港市民對後市樂觀 抵銷「移民盤」影響
近月移民再度成為熱話，部份移民家庭或會售出本地物業套現，市場亦不時出現「移民盤」。據統計，今年首5個月，共有15,707宗俗稱「良民證」的「無犯罪紀錄證明書」申請。「良民證」由警務處負責簽發，供用作申請各類入境簽證(包括旅遊、升學或居住等)，或申請領養小孩之用。若以本港家庭住戶的每戶平均人數2.7人計算，推算今年首5個月的移民家庭有近6,000戶，部分家庭或會出售物業套現。布少明指，雖然二手市場不時出現「移民盤」，有較大議價空間，不過市民普遍對後市非常樂觀，準買家把握機會「上車」，此類「移民盤」迅速被市場吸納，因而抵銷「移民盤」對樓市影響。事實上，近月樓價升勢延續，大部分業主叫價進取，普遍採取「善價而沽」策略，二手盤價格相對硬淨，不少屋苑呎價更屢度破頂，成交價創新高。
入市新盤意欲增 料全年新盤銷售量升至1.8萬伙水平
另一方面，在有意置業的受訪者中，有約50.4%傾向購買新盤，對比以往三次同類的約39%(2019年7月)、41.2%(2020年1月)及39.2%(2020年11月)有明顯增幅。布少明相信，傾向購買新盤比例上升主要是由於過去半年的新盤市場暢旺，發展商均積極推售新盤有關；他預料，踏入下半年，大批新盤繼續部署推出，買家亦積極入市，可以預見下半年的新盤銷售將持續暢旺，預料今年新盤銷售量有望回升至1.8萬伙水平，比去年升近2成半，而新盤銷售金額全年或達2,500億元，創《一手住宅物業銷售條例》生效後新高。
料全年二手成交量價齊升 成交金額或創有紀錄新高
由於樓市氣氛持續改善，買家入市意欲高漲，預料二手市場料同錄增幅，今年全年的二手成交則估計可錄得約67,700宗水平，屆時創出9年新高，而全年的成交金額更料達5,800億元的水平，創有紀錄新高。
《施政報告》宜著重增加土地供應
是次調查反映市民置業需求殷切，今年一手銷售金額及二手成交金額均預見可創新高，剛性需求熾熱，布少明建議政府將發表的《施政報告》應著眼於增加土地供應，填海造地和發展郊野公園邊陲地帶。另外，因應市民的置業及換樓需求，政府亦應進一步「撤辣」，放寬逾港幣1,000萬至2,000萬元物業按揭成數至7成或以上，加速二手換樓鏈啟動，並加快研究放寬壓力測試可行性，協助市民置業安居。