本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高，而購物區亦反映經濟狀況，街舖十室九空，甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂！最近有研究報告指，在短租行業支撐下，今年1至2月份四大核心區（尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環）空置舖位（吉舖）數目淨減少77間至867間，最新整體空置率為11.5%，較2020年第三季微跌1%，不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高，亦為四核心區空置之冠。而事實上，短租舖的租金一般低過長租6成，四核心區短租舖多達99間，其中62間屬今年新增，較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖，四核心區實際增加的長租舖位只有6間，情況與去年相若。值得一提，短租舖很大機會約滿後不續租，舖位或瞬間回復丟吉。
無獨有偶，佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓，原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖，惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD），業主隨即「被摸頂」，持貨8年至今終以2,180萬元沽出，帳面蝕讓638萬元；若扣除印花稅及雜費等，料實際勁蝕約790萬元，物業貶值達22.6%。
民生贏核心 元朗空置跌至5.7%
美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，該行最新統計顯示，今年1至2月五個主要購物區（銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗）共錄1,018間吉舖，當中四核心區佔867間，四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%，元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖（四核心區佔7,539間；元朗佔2,635間），是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。
尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖
美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示，最新的整體街舖空置率略為回落，主要因為舖租大幅下挫，吸引短租行業（如口罩店、賀年用品店及散貨場）進駐，吸納部分吉舖所致。此外，部分業主趁市況轉弱，因而加快重建/翻新物業，也減低空置率。
旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌，只有尖沙咀區上升，陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主，加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%，為四核心區之冠，也是該區有統計以來新高。同時，受到栢麗購物大道吉舖增加，加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業，尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間，成為四核心區吉舖最多的街道，空置率高見29.7%。
短租吊鹽水 尖沙咀最多
然而，街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫，吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上，短租舖的租金一般低過長租6成；而報告數據顯示，四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間，較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖，較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租，佔是次調查的10,174間街舖的1.2%，較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增，即短租舖比去年第三季激增1.68倍；相反，區內吉舖只減少77間，亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖，四核心區實際增加的長租舖位只有6間，情況與去年相若。值得一提，短租舖很大機會約滿後不續租，舖位或瞬間回復丟吉。
若以行業劃分，短租舖最多為散貨場，四核心區共48間，元朗有11間。次多為口罩店，四核心區共錄31間租短口罩店，元朗則有2間。其餘為賀年用品店，四核心區共錄20間租短賀年用品舖，元朗則有14間。另外，四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個，分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀，其中尖沙咀佔5個最多。
疫情下民生消費行業受惠
若按街道劃分，核心區遊客街的空置情況個別發展，例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間，主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租，尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間，再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區，主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 間。
陳浩璋表示，遊客相關行業表現弱、民生消費行業抗跌力強，這種兩極化現象仍然持續。四核心區的珠寶鐘錶、化妝品/個人護理及衣履店較半年前分別淨減少13、25及33間，但疫情下也有行業受惠，食品、百貨/超市/雜貨零售、小食/食品外賣店及口罩店分別增加35、11、30及30間，元朗區食品及家電/傢具/家品店佔比也錄增幅。隨著街舖租金出現顯著調整，民生商戶也出現在主要街道，令租戶組合更多元化，例如尖沙咀傳統一線街海防道，近期錄得古早味蛋糕店及口罩店出現。
核心區空置率料跌至10至11%
展望後市，美聯旺舖董事盧展豪預計今年舖市復甦可期，因為市場將受惠多項利好因素，包括(1)政府實行更嚴厲的防疫措施，加上疫苗開始接種，香港疫情有望完結；(2)政府派發電子消費券提振消費；(3)預期中港快將恢復通關；(4)人民幣表現持續強勢。因此，他預期未來半年各主要購物區的街舖空置率將會回落，其中，四核心區空置率將會由11.5%跌至10%-11%，而元朗空置率亦由5.7%跌至5%。他補充，舖市的實際復甦步伐，將視乎香港的疫苗接種進度，以及中港何時正式恢復通關。
他又預計，由於近年核心區街舖租售價跌幅顯著，在低基數的效應下，今年的反彈幅度也會較大，預期今年租售價將升10%至15%，較民生區的8%至10%為高。他又指，今年上半年市場對飲食及民生必須品行業需求仍然殷切，相信會是商舖租務市場的主力，而旅遊相關行業，包括珠寶鐘錶、藥房及化妝品等行業，預計要待通關明朗化後，租務活動才會開始活躍，但口罩店等商戶由於疫情逐漸穩定，商戶數目或接近見頂。
圖一：近年四大核心區街舖空置情況
*由於2020 Q3資料輸入問題，中環的吉舖數目由上一次公布的235間，最新修訂為234間。
資料來源：美聯工商舖資料研究部
表一：今季各主要購物區街舖空置情況及2021年第三季預測空置率
| 地區 | 2021年第一季
吉舖數目 |
2021年第一季
空置率 |
2021年第三季
預測空置率 |
| 銅鑼灣 | 160 | 14.8% | 14%-15% |
| 尖沙咀 | 271 | 17.7% | 16%-17% |
| 中環 | 205 | 14.2% | 12%-13% |
| 旺角 | 231 | 6.6% | 5.5%-6% |
| 四核心區整體 | 867 | 11.5% | 10%-11% |
| 元朗 | 151 | 5.7% | 5% |
資料來源：美聯工商舖資料研究部
表二：主要購物區口罩店及散貨場統計
| 銅鑼灣 | 尖沙咀 | 中環 | 旺角 | 四核心區總數 | 元朗 | |
| 2020 Q3 | 3 | 7 | 1 | 19 | 30 | 12 |
| 2021 Q1 | 16 | 16 | 7 | 40 | 79 | 13 |
資料來源：美聯工商舖資料研究部
表三：四核心區吉舖最多的五條街道
| 排名 | 街道 | 吉舖數目 | 空置率 |
| 1 | 尖沙咀彌敦道 | 43 | 29.7% |
| 2 | 尖沙咀加連威老道 | 34 | 32.1% |
| 3 | 旺角花園街 | 25 | 7.8% |
| 4 | 旺角西洋菜南街 | 21 | 10.2% |
| 5 | 旺角通菜街 | 21 | 6.9% |
資料來源：美聯工商舖資料研究部
表四：四核心區街舖空置率最高的五條主要街道
| 排名 | 街道 | 空置率 | 吉舖數目 |
| 1 | 銅鑼灣景隆街 | 32.6% | 14 |
| 2 | 尖沙咀加連威老道 | 32.1% | 34 |
| 3 | 銅鑼灣波斯富街 | 30.2% | 19 |
| 4 | 尖沙咀彌敦道 | 29.7% | 43 |
| 5 | 中環士丹頓街 | 28.8% | 19 |
資料來源：美聯工商舖資料研究部
*主要街道指擁有40間或以上舖位的街道。
表五：部分行業最新比例變化(相對2020 Q3)
| 行業 | 元朗佔比 | 元朗變化
(百分點) |
四核心區變化 (百分點) |
| 食品 | 10.0% | +0.9 | +0.4 |
| 飲食 | 20.6% | +0.6 | +0.9 |
| 家居電器/傢具/家品/其他 | 3.8% | +0.4 | — |
| 衣服/鞋履/皮具 | 5.2% | +0.2 | -0.5 |
| 化妝品/個人護理 | 1.2% | -0.3 | -0.3 |
資料來源：美聯工商舖資料研究部
佐敦摸頂貨8年勁蝕8球
儘管舖市有短租「吊鹽水」撐住，市區街舖仍繼續錄得大蝕讓！市場最近錄得佐敦吳松街57號地舖買賣成交，舖位建築面積約700方呎，門闊約12呎，原業主起初開價3,200萬元放盤，最終於上月底大劈價1,020萬元或32%，以2,180萬元沽出，呎價31,143元。該舖現時由「千齊髮品店」承租，每月租金5.5萬元全包，租約期至2021年12月31日屆滿；期後另起一年生約，租金加幅10%。若以現時租金及最新成交價計算，舖位租金回報率約3厘。
據悉，原業主於2013年2月，剛剛好在政府實施非住宅物業雙倍印花稅（DSD）前幾日，以2,818萬元「摸頂」買入上址，連同4.25%印花稅及雜費，實際投資成本約2,970萬元，現時持貨8年易手，帳面損手638萬元，實際勁蝕約790萬元，物業貶值達22.6%。
佐敦吳松街57號地舖。