受到武漢肺炎疫情影響，香港樓市交投冰封，租金亦難以獨善其身，資料顯示，去年12月租金指數已連跌4個月，全年累跌近1.8%，打斷10年的租金升勢，近期更出現劈租潮。有分析指，因本港經濟放緩，加上內地生來港租樓的需求減少，同時市場又有不少新盤入伙，市場充斥大量供應，特別是白石角、將軍澳及屯門等地區，租金將會受壓，最少會下調半成。
今年樓市可謂在一片陰霾下開局，正當本地政局稍為穩定，以為樓市將會否極泰來之時，武漢肺炎來襲，樓市再次受到打擊。隨著愈來愈多確診個案，不但二手睇樓活動急跌，租務市場亦大受影響。
據中原地產前線分行統計資料，上月10大藍籌屋苑僅錄得259宗租務成交，較12月份的322宗急跌兩成，是2018年2月所錄250宗後新低，反映受農曆新年租務淡季，以及武漢肺炎疫情影響，二手市場睇樓活動急凍之餘，租樓個案同時急挫，相信要到疫情明朗化後，租務活動才會轉活。
租金方面，亦跟隨樓價持續回落，當中有5個屋苑按月錄得跌幅，跌幅介乎0.2%至4.1%不等；跌幅最大的是鴨脷洲海怡半島，上月錄得34宗租務，平均呎租37元，較12月的38.6元回落4.1%。
除傳統藍籌屋苑租金回落外，不少熱門屋苑租金同樣拾級而下，如沙田中心海寧閣低層C室，實用面積310方呎，屬2房間隔，日前以月租1萬元租出，呎租僅32元，屬屋苑近1年最平租盤。另西灣河嘉亨灣6座中層G室，面積約508方呎，2房間隔，原叫租23,000元，經議價後減至21,500元租出，呎租約42.3元。
扭轉10年升勢
其實，早於新型肺炎疫情爆發前，住宅租務市場已湧現劈租潮，有大型屋苑的租金在數月內急挫逾一成。當中如淘大花園租值跌至每呎30元，為2018年2月以來最低。根據差餉物業估價署數據，12月份本港私樓整體租金指數報189.9點，按月跌0.99%，較去年8月份高峰200.1點累計下跌約5.1%，連跌4個月之餘，全年更下跌1.76%，打破自2009年起10年租金升勢。
事實上，該指數於2008年因發生金融海嘯而下跌後，自2009年至2018年，本港樓價持續向上，租金亦一路攀升，及至去年樓價回落終於斷纜，2018年的租金升幅為3.09%。
在各類型單位中，租金指數亦全線下調，其中A、B及C類的中小型單位，最新租金指數報193.9點，按月跌0.97%；D及E類大單位，最新報150.4點，按月跌1.63%。
值得一提的是，當中表現最差的是E及A類單位，去年12月份分別報208.6點及142點，4個月分別累跌6.21%及7.01%；E類單位的指數更退回至2017年初的水平。
美聯物業住宅部行政總裁布少明解釋，去年受中美貿易戰以及社會運動影響，市民擔心經濟出現問題，租樓預算較為保守，加上內地生來港租樓個案減少，市場又有不少新盤入伙，業主為盡快租出物業亦願意減租，令整體租金全年罕有地出現跌幅。他續指，雖然中美貿易戰已有好轉，但武漢肺炎疫情未明朗，預料今年上半年租金仍受壓，但相信跌幅輕微，僅約2至3%。
港漂紛紛遠走
其實，內地生一向都是租賃市場的一大客源，據教資會數字，2011/12至2017/18期間，內地生平均有2%左右的年度增長，特別在2012/13學年，按年增幅達22.7%，令大學宿位短缺情況更甚。據2017年12月的立法會文件，2016/17年度8大資助院校的宿位供應為29,206個，相比上學年的29,204個僅增2個宿位，可是同期全日制課程內地生增加146人，而全日制課程學生總數更增加1,476人，宿位增幅追不上學生人數，換言之宿位「僧多粥少」的情況更趨惡化。有見及此，不少大學生選擇轉攻私人屋苑租樓。
然而，去年反修例運動引發多家大專院校遭破壞，一眾在港讀大學的「港漂」，皆紛紛遠走，免留是非地。內地生退租個案頻頻發生，如大圍名城有內地生蝕近9萬元撻租單位，事件可謂冰山一角，單就區內的撻租個案至少有百多宗，每宗至少蝕租10多萬元。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量稱，每年均有數萬內地生在港讀書，暴力事件對沙田、大圍、紅磡、北區等熱門屋苑影響最大。
他又預期，今年來自內地的報讀人數將大幅下跌，預計減少2,000至3,000人，對今年的收生情況不樂觀。莊氏認為，今年熱門內地生租賃屋苑租金將因此出現半成至一成跌幅，而這批屋苑的樓價亦會跟隨下跌。
供應重鎮受壓
除此之外，正如布氏所言，在需求減少之時，租盤的供應卻不斷增加。綜合市場消息，今年首季將有約10個新盤相繼入伙，共涉約5,578伙，主打中小型單位，並以新界區為主，佔約總數的三分之二，約有4,698伙，分別位於白石角、將軍澳及屯門。
其中，提供1,132伙單位的將軍澳日出康城晉海II已於上月初開始入伙，港置助理分區董事劉浩勤指出，屋苑今年至今已錄得約4宗租賃成交，新近錄得5A座高層D室2房單位，面積477方呎，以1.4萬租出，呎租約29元，較區內其他屋苑低約6%。目前屋苑提供約73個租盤，平均每方呎叫租約37元，以2房戶放租量最多。
而另一新盤供應重鎮屯門，首季有3個新盤先後入伙，當中由資本策略（00497）發展的城‧點正在收樓，項目提供204伙，主打中小型單位。祥益區域董事袁思賢表示，該盤於上月已錄得約4宗租賃成交，目前有約25個單位放租，平均每方呎叫租約43元，較區內二手屋苑高約兩成。但由於屋苑以細單位為主，入場租金較低，如項目中層E室，實用面積232方呎的開放式單位，月租已跌破1萬元，以月租9,800元租出，實用呎租42.2元。
至於供應最多的大埔白石角，去年底率先有億京旗下海日灣1期交樓，涉及667伙，今年首季緊接有新地（00016）雲匯I期及嘉華（00173）嘉熙將於本月底入伙，合共提供1,926伙單位，目前亦湧現預租盤。現時雲匯提供約50個租盤，嘉熙亦有約60個預租盤，區內代理表示，由於鄰近的海日灣I期剛入伙不久，平均成交呎租約40元，預料當2大新盤入伙後，放租盤量驟增，業主將提供一定議價空間，區內屋苑租金會持續受壓。
二手更受影響
利嘉閣行政總裁廖偉強指出，首季有大量放租盤湧入租務市場，部分新盤入伙地區如將軍澳及白石角的租金將會受壓而下調，加上租客傾向租住新樓，因樓齡較低及內櫳簇新，料區內二手屋苑租金會最受影響，估計所有單位正式入伙後，市場需要一段時間才能消化大量租盤，租務市場競爭力增加，會拉低同區租金，料區內屋苑租金將會調整約5%。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦言，因應本港肺炎疫情嚴峻，估計首季本港經濟將面臨衰退，不少旅遊及餐飲業亦出現倒閉潮，使租客傾向減少搬遷，以及分支家庭的租務需求亦因而大減。
在供過於求的情況下，相信新盤租金將會下調最少15%才能吸引租客承接，而二手屋苑的租金雖較新盤低一截，但受到短時間租盤大增及疫情未明的情況下，料二手屋苑租金亦會下跌約一成。