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跑馬地新盤出4年成交期 呎價3萬望警署全景係咩玩法?


遠中集團旗下跑馬地住宅項目EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY昨日(14日)公佈首張價單,共涉50伙,折扣前平均實用呎價 33,116元;計算120天成交計劃折扣6%後,折實平均實用呎價31,129元。

第一批價單涉50伙,包括6伙開放式戶及441房戶,實用面積258428平方呎,折實售價由843.838萬至1,612.664萬元,折實呎價介乎25,986元至39,873元。

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1號價單售價最高單位:

28A

實用面積:411平方呎

間隔:1

價單定價:1,715.6萬元

價單呎價:41,742

折實售價:1,612.664萬元

折實呎價:39,238

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1號價單售價最低單位:

2D

實用面積:259平方呎

間隔:開放式

價單定價:897.7萬元

價單呎價:34,660

折實售價:843.838萬元

折實呎價:32,581

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1號價單呎價最高單位:

28B

實用面積:402平方呎

間隔:1

價單定價:1,705.2萬元

價單呎價:42,418

折實售價:1,602.888萬元

折實呎價:39,873

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1號價單呎價最低單位:

3F

實用面積:428平方呎

間隔:1

價單定價:1183.2萬元

價單呎價:27,645

折實售價:1,112.208萬元

折實呎價:25,986

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新加坡遠中首個香港項目 屬新世界租盤再翻新

EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY位於跑馬地桂芳街8號,是新加坡「過江龍」遠中集團首個香港地產項目。項目前身為Eight Kwai Fong,是新世界發展的服務式住宅,共提供156個收租單位,於2015年第三季入伙。遠中集團其後於2020年年初,以12.12億元購入全幢大廈,「化妝」後再以「新盤」之名推出市場。

跑馬地物業向來罕有,尤其新盤項目,筆者昨日在記者會時,還在沉思為何新世界會將項目全幢出售。後來上到現樓參觀,終於豁然開朗。項目每層6伙,合共139個分層住宅,不過僅提供細單位,實用面積介乎258428平方呎,間隔只有開放式及1房。

「蚊型」單位配玄關 「黑廁」裝潢全黑色

先講258259呎的開放式單位CD室。圖則所見,單位本身已經空間有限,但竟然還要在中間開條玄關,再浪費多幾十呎「矜貴」空間,實在騎呢。而另外面積分別為386382428方呎的BEF室亦設有玄關,不太實用。此外,所有單位全部採用開放式廚房之餘;除了AF室,其餘全部單位的浴室均不設通風窗,裝潢更用上全黑色,真是名符其實的「黑廁」。

西南望公園最優質 西北挨警署勁「騎呢」

景觀方面更是「一絕」。向西南的AB室望山光道公園,景色不是太吸引,兼公園後面是賽馬會貨倉,儼如一幅巨牆擋住陽光,但已經是項目最優質景觀。至於向東北的EF室則望成和道,望樓景為主,中低層單位會比較「應聲」,平日要關露台先可靜一靜。而向正西北的CD室,景觀堪稱奇葩,住客可近距離飽覽跑馬地警署停車場全景。

折扣最高6% 較同區溢價逾兩成半

說到這裡,相信大家對項目質素都應該心中有數。至於價錢方面,發展商折扣最高只有6%,折實平均實用呎價31,129元。比較附近二手,同區提供細單位的樓盤其實相當多,最新又最近的,就是坐落對面街、樓齡4年的壹鑾,不過大廈最近一宗細單位成交已要追溯至去年11月份,為壹鑾12C室,實用面積 355方呎,造價 885萬元,實用呎價24,930元,比現時EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的最低呎價單位的折實呎價25,986元,還要再低約1,000元。

EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY首張價單合共有22伙、實用面積386382方呎的BE室,價單平均呎價33,460元,折實平均呎價31,453元,若比較上述最近成交的 355方呎壹鑾單位,即反映發展商扣除折扣後,仍溢價26.17%。若使用EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY同層的12E室折實呎價31,811元比較壹鑾12C室,則溢價27.6%

不過壹鑾交投太少,近一年成交亦只有4宗,大部分為過千呎大單位,平均實呎價約29,752元。若以此呎價粗略比較,EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的折實平均實用呎價31,129元,較壹鑾稍貴4.63%

值得留意,壹鑾22B室,實用面積355方呎,於201811月一手成交價1,247萬元,呎價達35,127元。

而位於山光道20號、樓齡9年的紀雲峰最近僅於今年9月錄得2宗成交,平均實用呎價29,013元,EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY與之比較,貴約7.29%。不過紀雲峰單位全屬1,500方呎或以上大戶,呎價僅作參考。

設4年特長成交期 吸年輕買家「搏一舖」

總結,「化妝」後兼改長個名的EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY,質素麻麻,價錢貴,難得賣現樓但入場費又超過800萬元,即食不盡「林鄭Plan」,無法做盡槓桿,但偏偏又要標榜成「投資盤」,着實令筆者摸不着頭腦。代理向記者表示,項目是次開價,平過禮頓山,禮頓山現時呎價要49,678元,所以今次EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY平很多,開了個「無敵」價云云。大佬啊,人家禮頓山跟時代廣場隔兩條街咋,筆者昨日由EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY行落禮頓山都用了20分鐘,兼且禮頓山是大屋苑,全部千呎或以上豪宅,點比?

項目連車位都無,他日住戶一係將車泊係樓下,隔離警署日日請食「牛肉乾」;一係日日等巴士;一係要好似筆者咁,唔依賴交通工具,行路上山落山。加油。

不過,可能發展商亦知如此樓盤撞正經濟逆周期,應該幾難散貨,因此推出「先住後付」及特長成交期「1440 go方案」。沒錯,成交期長達4年。新盤推出4年成交期相當罕有,發展商出此策略,基本上有三個理由:1, 睇淡後市;2, 吸引財力不足買家;3, 項目價錢高於市價。遠中就指,方案目的是為年輕投資者提供更靈活付款計劃,並讓買家可於找清全數前先將單位放租,即未付完款先收租,換言之,是要吸引銀彈不太足的買家投資「搏一舖」;而代理亦指以前新世界持有時,呎租約100元,相信項目租金回報率可達2.53厘以上。

然而,筆者翻查中原網上放盤,跑馬地一帶細碼租盤其實非常多,現時呎租僅介乎40至50元。同類二手樓租盤雖然樓齡大多二、三十年以上,但內籠大多已經翻新,與新樓無異,甚至更好,起碼有獨立廚房,例如實用328方呎的成和道海怡閣中層A室,叫租15,000元,呎租45.7元。以區內市價40至50元的呎租計算,EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的租金回報率就只有1.5至1.9厘。

你搏唔搏?

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EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY基本資料

發展商:新世界、遠中集團

地址:跑馬地桂芳街8

座數︰1

單位總數︰139

實用面積︰258428平方呎

間隔︰開放式及1

備註︰已屆現樓

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