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蔣一洪: 定息按揭計劃免卻「壓力測試」?


最近,定息按揭計劃已轉為恆常,一千萬港元以下的物業按揭,可以申請10至20年期的定息按揭安排,如果大家現時是在使用呼吸plan這種非常危險的按揭計劃的話,只要懂得善用定息按揭,便能輕鬆從中甩身。

今天,就讓筆者和大家細說定息按揭計劃的各種事吧!

定息按揭計劃詳解

2020年,財政司司長在財政預算案裏,公佈出定息按揭計劃,是一個在整段按揭期間,都是固定息率的供款計劃,期望可以減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力。最近,香港按揭證券公司公布,將定息按揭計劃轉為恆常計劃。

當 2020年推出定息按揭計劃時,總額度為10億元,每單私人住宅貸款上限是1000萬元 ,以一般銀行承做按揭是2000萬元來計,當時能申請定息按揭計劃的最高住宅樓價是2000萬元。整個定息按揭計劃的申請期為六個月,之後再有更新申請期並且推出新的息率。

當時有7家銀行參與提供定息按揭計劃:
• 中國銀行
• 大新銀行
• 創興銀行
• 中國工商銀行
• 上海商業銀行有限公司
• 渣打銀行
• 東亞銀行,據說,當時亦有很多間銀行表示有興趣加入。

但過去一年,這個定息按揭計劃申請反應冷淡,直至到2021年10月只有75宗申請,總貸款額只有3.65億 ,佔總額度只有36.5%。

現時申請定息按揭計劃的年利率, 10年、15年及20年按揭試驗計劃的年利率分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘,比當初公布的2.55厘、2.65厘、2.75厘都為低。

定息按揭計劃申請反應冷淡的原因
過去一年,香港正處於低息期,定息按揭計劃的息率比正常銀行按揭息率為高,故此大家一致認為定息按揭計劃並不吸引。這一點是沒法改變的事。

但另一個原因,卻源自大家對這個計劃的了解並不深入。當初,由於財政司司長陳茂波在敘述定息按揭計劃時的表達比較模糊,最初大家以為定息按揭計劃的按揭年期只有10年至20年,與傳統按揭年期的30年期限短了一大截,變相來說,每月的供款壓力大增。

然而其實,事實並不是這樣,定息按揭計劃,限定的只是其定息的時段。申請人需要在申請定息按揭計劃時,要先告訴銀行整段貸款年期中,起首有多少年會選用定息按揭,而在定息期屆滿後,借款人可以選擇繼續以
• 定息按揭續期
• 轉用浮式按揭
• 轉按至其他銀行
如果申請人在定息按揭期滿後,選擇轉用浮式按揭,則會以當時息率計算,當然,到了當時,申請人還是要通過銀行的審批才可以轉用其他方式。

定息按揭計劃的好處是可以豁免壓力測試,壓力測試本來就是測試借款人對加息三厘的抵禦能力,由於定息按揭並不會加息,故此不存在需要壓力測試的需求,只需要符合供款不超過入息50%的原則就可以。

在相同的月收入下,浮式按揭就會需要通過壓力測試,變相來說,按揭申請人需要更高的收入。

為甚麼說定息按揭計劃是呼吸 plan 業主的救星呢?

現有業主,如果他們現正使用 ”還息不還本“的呼吸plan的話,由於定息按揭計劃也能配合新按保,即是最高按揭成數為八成,而且必需是現樓。呼吸plan的業主,又或是正在使用建築期付款的業主,只需要在前數年的低息期過後,在高息期來臨前,轉成定息按揭計劃,便能避免要付超高息。

定息按揭計劃,看似並不吸引,但其實,對月供款能力不能通過壓力測試的朋友來說,是一個很好的福音。

現時疫情有望完結,經濟開始回復,加息潮也可能來臨的情況下,定息按揭計劃可以是一個挺好的按揭選擇。

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