real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex
地產
中國・海外・香港

蔣一洪:加息和通脹令樓市升或跌?這才是長遠影響樓巿的關鍵!


上一篇說到美國加息對香港樓巿影響的文章,主要提及到會引致一個香港加息的原因,這篇我們重點在分析加息對香港樓市的影響。很多朋友都可能會覺得,加息會引致樓宇業主的借貸成本上升,從而引致樓市的負面影響。

香港的樓宇按揭主要分為H按及P按,而H按是以香港的銀行同業拆息來定價的,如果香港的同業拆息由低位回升,也就意味着很多按揭借款人的每月還款金額會明顯上升。雖然有限制機制,當香港銀行同業拆息升至一定水平後,便會按最優惠利率來鎖定,然而,加息會令到使用H 按淨息按揭的業主每月供款增加,從而引致樓價下跌這件事是明顯的一個原因。

加息不是唯一影響樓巿的因素

然而,事情真的這麼簡單嘛?上文我已經提及過,加息其實反映了兩件事:

  1. 經濟是進步的,因為社會經濟的進步,人們的購買力上升,故此更多人能負擔到貴一點的物業, 在這情況下, 加息其實是反射了對樓巿利好的因素。

  2. 通脹的問題加劇,各種物價都上升,例如建房子的木材、鋼材都上升了,而且由於房屋是必需品,而且香港的房屋現在仍處於供不應求的情況下,通脹其實也會利好樓巿。

上面兩點你就能看出,加息其實不一定會不利樓巿。以2015年至2019年的美國加息周期來看, 當我們拆息跟著上升的時候,其實本港的樓價也上升了接近三成。

通脹與加息

在這兒容我補充一點有關於通脹與加息的關係:

上周美國聯儲局主席鮑威爾出席國會聽證會時,由於油價飆升,可能會令通脹水漲船高,故此有必要在3月加息25個基點,並有必要時,會在今年內持續加息,下次會議將確定縮表的進度。

其中,造成通貨膨脹的一個基礎因素是,政府一直在印銀紙,造成巿面上流通的貨幣實際的購買力下降。從而引發物價上升。

在貨幣體系中,銀行要發行貨幣,便需要在先行有相等價值的黃金儲備,但如果政府為了刺激經濟,在沒有增加黃金儲備的情況下不斷發行貨幣,便會引致每張貨幣的購買力下降。

例如從前香港一蚊便能買到一碗雲吞面,現在卻要數十元才能買到。

簡單點說,就是巿面上太多貨幣流通,故此,加息能迫使一部份資金留入金融體系,例如國債,因為回報高了,從而減少貨幣的供應量,以引致物價下調的結果。

我曾經提及過,迫使香港跟隨美國加息的原因,是因為聯繫匯率,港元和美元掛鈎了,為了維持聯繫匯率,所以香港政府在很多情況下都會跟隨美國加息。

但是,只要一天加息的幅度追不上通脹,又或是經濟發展的速度,即使是加息也仍然是在負利率的情況下, 其實樓巿仍然繼續上揚。

更別說,其實香港也有機會跟隨美國加息,這情況,在過去便曾經發生過。

歸根到底,影響香港樓市的物業價格,其實主要都是我們的經濟如何,故此在與美國加息的陰影相比下,其實真正影響我們的,是我們香港的經濟情況現在到底發展的怎樣,例如已經有很多人都會覺得在疫情緩和以後,樓市將會迎來報復式的反彈。

疫情以後,其實香港的經濟正向兩極化發展,能夠在這一個事件裏面逆流而上的人,便會累積很大的購買力,而他們的這些物業購買力,在疫情緩和、社會恢復正常的時候,便會一次過爆發出來,從而引起樓市的小陽春,而當然,有很多人,其實經歷了這一次的疫情,其實便會元氣大傷,可能需要賣樓套現。

但我之前也說過, 香港人, 在經歷了沙士以後,其實也大致懂得怎樣面對疫情。

故此,不顧價格、恐慌性的放出物業的情況不會出現,始終,在疫情時以數十萬放出的物業現時值數百萬的情況,整個香港都見証了。

因此與恐慌性拋售相比,更有機會出現的是恐慌性購.

短期內,即使是因為疫情引致大家蝕錢,從而不得不放出物業套現的情況有機會出現, 但對樓價並不會太大影響。

反之,前幾天當財爺發消費券時,有人提及到,“店鋪都關門大吉了,還不如派現金”的情況更令人擔心。

因為失業情況太差,而引起的經濟下調才是長遠影響樓巿的關鍵。

Related Articles