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英國業權陷阱要睇清 地租隨時10年加一倍?


英國物業的土地業權有分「永久業權」(Freehold)及「租賃業權」(Leasehold)兩種,不過部分物業會「掛羊頭賣狗肉」,以「Freehold」作幌子,但實際仍是租賃業權。買家要小心睇清合約內容,以免中伏。

部分公寓會以「永久業權份額」(Share of Freehold)方式出售土地業權,通常會由單一有限公司持有該永久業權物業,而每個「永久權股權人」(Share of Freeholder)都擁有該公司的股份,並選舉董事經營該物業,意味該物業的土地永久業權由所有持股人共同擁有。

然而,「永久權股權人」(Share of Freeholder)實際仍是租賃業權持有人(Leaseholder),只是他們共同擁有購買該物業的永久業權的權利,亦即「永久所有權」(Freehold Enfranchisement)。

此外,如果Leaseholder獲得物業的「管理權」(Right to Manage),即接管了物業的管理,但Freeholder仍然擁有該物業及土地。

租賃洋房陷阱多 授權不是擁地權

以往永久業權出售的通常是洋房(House),而租賃業權出售的則是公寓(Apartment)。不過近十年已有不少發展商將新建洋房以租賃業權方式出售,稱之為租賃洋房(Leasehold House)。這些洋房附帶地租及租賃權,意味業主的業權受限制,不能自由改裝其洋房,部分更須為公共區域支付「房地產維護費」(Estate Maintenance Fees)。

除了公共地方維護費,不少租賃洋房的租約更允許Freeholder每10年加一倍地租,或加租幅度保持通脹,或令小業主負擔加劇。部分租約更要求屋主向Freeholder支付物業的改建或維修費用,但這些費用不受監管。

另外,有些銷售員會告訴買家,他們可以在兩年內以數千英鎊的價錢購買永久產權。但這其實只是業主通過「授權」(Consent),日後不再需要支付地租,惟業主並未真正擁有物業土地權。這些項目的發展商通常會將物業的永久業權售予投資公司,而投資公司其後會要求小業主用更高價錢回購自己的永久業權。雖然英政府已宣布,將禁止以租賃業權方式出售新洋房,但尚未確定何時生效。

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