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經絡:七成業主未感供樓壓力 料來年樓市平穩


2020年新冠肺炎疫情肆虐全球,多個國家均面對着前所未有的挑戰,經濟無可避免地受到拖累,香港亦不能獨善其身。然而樓價獲多項因素支持,包括剛性需求仍然強勁、房屋供應不足、息口持續低企、銀行推出「還息不還本」措施、政府推出「保就業」計劃、負資產未見大升等,樓價按年只輕微回落0.93%(根據最新「美聯樓價指數」數據)。2021年即將展開,相信環球以至香港的低息環境仍會維持一段較長的時間,與此同時,市場憧憬疫苗進展正面助控制疫情,推動經濟復甦,屆時樓市將有望「疫後重生」,為樓按市場注入上升動力。經絡按揭轉介公布早前進行的「2020年十大樓按新聞選舉及來年置業意向調查」結果,並對2021年樓按市場作出前瞻及分析。

「2020年十大樓按新聞選舉」結果

自2007年起,經絡按揭轉介均每年舉辦「十大樓按新聞選舉」,藉此了解香港市民最關心的樓按議題,今年成功透過網上訪問了670位受訪者,挑選出他們認為年度最具影響力的本港樓按新聞。

「拆息低」、「減辣」及「負資產」最矚目新聞

結果顯示,「年內一個月拆息跌至0.1厘 創逾十年低位」成最多人投選的按揭新聞,佔總投票人數達18%。其次「政府放寬非住宅雙倍印花稅」成第二位,佔整體16.2%。至於「第三季負資產新增個案按季增加近六成」則佔整體12.4%排名第三位。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,今年選舉結果中各個選項的投票率較為平均,相信是由於年內疫情成大眾最為關注新聞,樓按新聞則未見太突出。首名「拆息跌至0.1厘」則影響大部份業主,現時業主可以極低的按揭利率供款,減低每月負擔,對經濟不明朗的市況下起舒緩作用。另一方面,年內經濟下滑重挫非住宅物業的交投,政府於今年施政報告中宣布「放寬非住宅雙倍印花稅」,使受疫情影響的工商舖重現起色。此外,本港經濟受疫情影響惡化,失業率達到6.3%的16年來高位,個別樓價下調引致「負資產個案增近六成」,不過曹氏相信樓價未見斷崖式下跌,未來負資產大升的機會低。

「2021年置業意向調查」

逾七成業主未感壓力 反映樓市尚算穩健

經絡按揭轉介亦同時向上述受訪市民了解來年置業意向取態。在受訪的已置業市民中,有7成(70.5%)的業主表示對現時供樓未有感到壓力,相反感到壓力的只有約3成(29.5%),而當中打算/已經使用銀行提供物業按揭貸款「供息不供本」計劃減輕負擔的業主只有24%,曹德明認為數據反映整體來說業主的財務狀況仍處於相對健康的狀態,經濟狀況未對樓市造成很大的衝擊。不過,在持有物業的受訪者中,有6成(60.1%)表示來年的置業部署為「靜觀其變,或先按兵不動」,考慮再置業有16%,考慮換樓則有11.9%,相信在經濟尚未明朗的現況下,大部份市民對未來的置業部署較謹慎。

新按保成置業新趨勢 建期付款大增

另一方面,接近7成(69%)打算來年置業的受訪者考慮購買二手住宅,一手樓花則佔16.6%,一手現樓則為14.5%。考慮購買二手住宅及一手現樓的受訪者當中,有超過6成(65.3%)考慮以新按保承造高成數按揭入市,而考慮購買一手樓花的市民當中,有逾半(58.3%)受訪者考慮以建築期方式付款。曹氏表示,首期仍為置業者的一大考慮因素,新按保措施改變了不少市民的置業取態,從數據可見大部份受訪者打算以高成數入市,相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。

3成受訪者籲減稅收 計劃移民佔近兩成

對於上一份施政報告未有對住宅物業減辣,超過6成(63.3%)的受訪者對此感到失望,當中有近3成(29.1%)受訪者認為政府應放寬置業稅收(如從價印花稅(AVD)、額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)),而進一步放寬按揭成數亦達到26.7%,放寬壓力測試則有24.6%。而政府雖放寬非住宅雙倍印花稅以及按揭成數,但有意入市的受訪者只有三分之一(33.3%),在有意入市的受訪者中,以考慮購入車位(45.7%)的受訪者最多,曹德明認為大部份市民仍然希望政府可於住宅物業上「減辣」以增加入市機會。另一方面,在未有考慮置業的受訪者當中,近4成人(39.3%)認為現時樓價太高,值得留意的是計劃移民的受訪者亦佔17.9%,與「欠缺首期」並列第二位。

4成受訪者料來年樓市平穩 疫情因素成關鍵

展望2021年,大部份(40.9%)受訪者認為樓價走勢相對平穩,只保持5%上落的幅度,認為下跌5至10%的則佔約四分之一(24.6%)。而當中近3成(29.4%)受訪者認為疫情問題最影響樓按市場發展,與第二排名的「本港經濟衰退」佔比(29%)相當接近,「環球經濟衰退」亦佔26.7%排第三位。

總括而言,從調查結果中可見疫情及經濟環境是影響未來樓市發展的一大關鍵。以現時情況來說,樓市仍然尚算穩健,未見大跌的危機。然而,曹德明相信來年業主、有意置業人士以至銀行均會對樓按市場持審慎樂觀的態度,如疫情問題解決,將吸引一些財力充裕、條件良好的買家入市,建議政府屆時因應市況考慮減辣,把握為樓市復甦提振的機會。

2021年樓按市場前瞻

  1. 樓花及現樓按揭表現平穩上揚

受新按保措施帶動,根據土地註冊處資料,今年首11個月二手住宅註冊宗數比去年同期升11%;不過一手方面,發展商雖然下半年積極推盤,奈何疫情反覆,部份項目須延後推售,令首11個月一手住宅註冊宗數比去年同期跌36%。曹德明表示,寄望疫苗能助大幅改善疫情,發展商重啟推盤步伐,令壓抑的購買力再度釋放,助樓市「疫後重生」。整體而言,如疫情好轉,料明年樓花及現樓按揭宗數先見平穩後回升,全年樓花及現樓按年升約一成。

  1. 轉按宗數有望回升 套現個案增

根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示,今年首10月新批轉按貸款金額及宗數分別為536.5億元及14,812宗,比去年同期分別大跌58%及56%,宗數更達到7年新低。曹氏認為主要是由於銀行對按揭息率及優惠如現金回贈逐步收緊,令轉按誘因大減。不過,來年轉按宗數有望回升,相信在現時經濟不穩的情況下,業主加按套出現金作周轉、投資甚至移民的機會增加,小部份轉按亦由發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐,料明年轉按宗數及金額將按年升5至10%。

  1. 高成數按揭佔比維持高水平

自去年10月放寬按揭保險計劃的樓價上限,承造高成數按揭的比例有飛躍性的增長,根據經絡按揭轉介研究部、香港金融管理局及香港按揭證券有限公司的數據反映,新取用按揭保險計劃貸款宗數佔整體新取用按揭貸款宗數並曾於7月份達到31.4%的歷史高位。曹德明表示,如明年疫情止步,交投增加下料使用高成數按揭入市的比例仍會維持較高水平,加上今年不少新盤買家選擇建築期付款方法,屆時承造按揭時亦有機會選擇以高成數按揭上會。

  1. 銀行續審慎 按揭優惠未見大增

銀行於去年逐步收緊按揭優惠,新造按揭計劃的息率曾於去年的H+1.23%調升至H+1.5%,現金回贈亦由高峰2.1%逐漸回落至0.5%附近水平。曹德明續指,現時銀行已開始爭取明年第一季的按揭業務,在按揭優惠上有輕微調升以爭取更多生意,不過相信優惠幅度不會太大。加上現時經濟仍然不明朗,銀行在衡量資金成本及風險管理下,將更審慎處理按揭貸款的申請,或批出較優惠的條款予入息及條件較好的按揭借貸人。

  1. 拆息持續低企 資金流入支持樓市

受環球量化寬鬆及接近「零息」時代影響,寬鬆的貨幣政策令環球以至香港的低息環境仍會持續一段頗長的時間。由於港美聯繫匯率制度關係,港匯趨強導致熱錢不斷流入本港銀行體系,香港銀行體系結餘升至逾4,500億元水平創歷史新高。香港銀行同業拆息(HIBOR)亦不斷下調,早前曾低試0.1厘水平。曹認為,雖然近日HIBOR受新股集資影響,輕微回升至0.3厘左右,但長遠來說HIBOR仍會維持歷史上相對低的水平,相信明年HIBOR大部份時間將維持於0.2厘以下。低息環境有助樓市發展,相信其他不確定因素如疫情逐漸消退後,息口低企能有助支持自用及部份投資者入市。

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