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疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」


疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。

撰文 曾業俊

2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」

香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。

戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。

投資者對大灣區興趣減弱

至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。

Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」

事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。

2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。

2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。

長三角優勢領先珠三角

內地疫情自去年下半年已見改善,經濟亦開始復甦,而外遊限制反而有助國內本土消費及零售業增長,深圳及廣州等一線城市的高端消費市場反而復甦勢頭不俗。Francis認為,房地產脫離不開經濟增長,亦要視乎各地市場供求,如果將來經濟轉好,會較看好房地產供需平衡甚至供不應求的城市;不過復甦前,投資者會傾向風險相對較低、較穩陣的投資。因此,環球而言,門戶城市(Gateway City)如倫敦、香港、新加坡、東京、上海等傳統國際城市,都會較吸引投資者。「雖然過去一年深廣兩地大額物業成交量減半,但上海仍相對暢旺,上海大宗物業交易量佔全中國接近一半。」事實上,去年上海以722億元人民幣成交總額及35%市場份額,穩居全國大宗交易第一。

Francis指,長三角與珠三角對比下,長三角如上海等城市發展優勢暫時領先,尤其從事金融、貿易相當成熟;而珠三角則要等大灣區政策推行,直至香港、廣州、深圳有清晰定位,往後需求及經濟發展都有明確方向,才能從中發掘優質資產。事實上,深圳、廣州與上海的物業市場大有不同,深圳經濟偏重發展創新產業,當地企業大多數為中小企,物業投資者亦以「散戶」為主流,故當地物業大多拆售;廣州則為傳統進出口貿易城市,物業投資者多為大型機構,例如領展早於2017年已進軍廣州購入商場,再將商場翻新兼重整租戶組合;後來才於2019年初買入深圳一個商場,並於去年積極裝修及重新招租。

至於上海於過去十至二十年,有大量大型項目由投資者整個購入,投資者經過數年營運提升後,就能套現止賺離場;但珠三角的差異在於,如深圳物業大多散賣,整個出售的項目不及上海多,而廣州項目多由當地開發商或國企持有,這些資產通常甚少出售。例如去年第四季廣州一宗較大成交,富力地產將廣州花都機場物流園的70%股權以44.1億元人民幣轉讓予海外基金黑石集團(Blackstone),Francis相信,如非富力自身資金流問題,此類優質資產絕對不會在市場出現。

富力地產因政策驅使持續降槓桿,於去年以44.1億元人民幣出售廣州國際機場物流園70%股權。

數據中心看高一線

香港、內地及亞洲地區因疫情較受控,市場普遍相信復甦速度會較歐美快。Francis預料,隨疫苗大規模接種,香港及內地於今年下半年會恢復得較好。「內地於去年下半年整體經濟已回復七至八成,希望香港於今年下半年亦能夠回復七至八成。」相對而言,Francis暫時見不到歐美有復甦跡象,「估計歐美恢復時間較後,可能最快要今年年底,甚至要到2022年年中才會正式復甦。」

Francis透露,疫情下仍有個別類型資產表現不俗,例如網上銷售活躍,導致與資訊科技相關的資產如數據中心、倉儲物流、產業園及科技園一類與創新科技及工業有關的資產,在疫情期間反而備受追捧。相反,酒店及商場等傳統資產就相對受壓。

事實上,細看去年內地大宗成交的物業類型,辦公和研發辦公成交額最大,按年增幅從2019年的53%升至2020年的62%;社區商業、具有改造空間的商業、工業物流、數據中心等亦逐漸成為市場新熱點。

雖然數據中心營運要求相當高,非一般投資者能夠營運,通常只有營運方才能掌握整個流程及操作,項目亦有一定敏感性,所以市場供應往往取決於政府及營運商,不會隨便設立。不過Francis認為,整體而言市場對數據中心仍有需求,投資者願意參與,「數據中心好處是供應量有限,需求依然健康;加上數據中心設備昂貴,用戶及營運商投資時間長,合約期通常長達十至二十年,所以此類具穩定租金收入的資產更受長線投資者歡迎,例如保險基金及退休基金等,相信未來會陸續有大量長線資金進入此類項目。但當然,數據中心一類資產的市場相對商廈及商場仍然較細。」

疫市下企業加速數碼轉型,連帶與資訊科技相關的資產亦受長線投資者追捧。圖為將軍澳數據中心MEGA Plus。

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