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海外樓市:興建數百萬新屋 美國樓市降低入場門檻


外國人購買的房地產金額驟減,幅度令人吃驚,這暗示了對美國房地產的信心下降。

美國戰後嬰兒潮已屆退休,全美將有愈來愈多業主年老過世或決定賣屋搬至養老村,「銀髮海嘯」(Silver Tsunami)恐在未來席捲當地樓市。房地產機構Zillow分析顯示,2007至2017年間,每年約有73萬間待價而沽的房屋,前屋主是60 歲以上的銀髮族。展望2017至2027年,每年預估將有92萬間的待售房屋是由銀髮族釋出,2027至2037年將續增至117萬間。

另一方面,Zillow估算,目前全美的自住房屋中,將有超過27%(相當於2,000萬間)會在2037年底前因為嬰兒潮世代死亡、決定搬至小屋或安老機構而遭到出售。全美所有地區都會面臨影響,而每一個都會區中,約有五分之一至三分之一的現有自住房屋將受到衝擊。佛州的坦帕灣區(Tampa-St. Petersburg-Clearwater)恐是受創最重的區域,到了2037年,銀髮族釋出的房屋預期將佔當地所有屋子的 33.2%。

銀髮族大量釋出房屋的地區,有許多並非千禧世代或X世代偏好之處,這代表,數以百萬計的房屋可能乏人問津。長期而言,這恐引發繼承、財富世代轉移的問題,繼承到冷門房屋的子女,可能難以找到買主,進而從中受惠。

若政府依照當今的人口密度,放鬆土地分區的法規,讓單戶住宅能夠進行改建或新增房屋,就能在全美創造數以百萬計的新房屋。

學區房屋受波及

全美地產經紀商協會(NAR)數據顯示,2018年4月至2019年3月期間,外國人在美國購買的房地產總額較去年同期驟減36%,中國客更是大減,成為總額下跌的主要原因。

外國人在上述期間購買了183,100間,總值約為779億美元,遠不如前一年同期的266,800間、1,210億美元。外國人支付的房價中值為280,600美元,高於所有購屋者的259,600美元,但低於前一年同期的290,400美元。

外國人購買的房地產金額驟減,幅度令人吃驚,這暗示了對美國房地產的信心下降。影響的因素很多,包括海外經濟成長趨緩、中國資本管制趨嚴、美元走強以及待售房屋數量偏低等。

統計顯示,中國人雖已連續7年成為美國房地產的頭號買家,上述期間的置業額估計有134億美元,但跟一年前相較卻驟降了56%,減幅居所有外國買家之冠。整體而言,紐約市面臨了自2008年全球金融海嘯以來,最為嚴重的市場修正潮。最頂尖的豪宅產品原是受創最重的族群,如今卻連較親民的80萬美元單臥公寓(通常是父母買給上紐約大學的小孩來住)也受到波及。隨著市場成長趨緩,紐約市房地產究竟還適不適合投資,逐漸受到人們質疑。

展望2017至2027年,每年預估將有92萬間的待售房屋是由銀髮族釋出。

全國多330萬戶新屋

自2000年至今,洛杉磯市區的房屋供不應求,中位數房價已經翻倍,三藩市灣區的中位數房價各式直竄天際,西雅圖市則漲了三分之二。相較之下南方州則因建造新房容易,房價只漲了10%,因此市場逐漸出現呼籲政府放鬆法規,讓房屋興建數更新密集,降低買屋門檻。Zillow指出,若政府依照當今的人口密度,放鬆土地分區的法規,讓單戶住宅能夠進行改建或新增房屋,就能在全美創造數以百萬計的新房屋,進而緩解了過去數十年不斷糾纏的住房負擔能力危機。

洛杉磯地區近20年中間住房數不斷擴展,若接下來的20年以同樣模式發展,待售房屋量將能夠增加14.5%;然而只要每10戶單戶住宅中有1戶,進行改建或新增第2戶房屋,就能夠讓待售房屋量激增成21%,等於增加了38.7萬戶住宅。若全美17個大型都市都以同樣的方式進行,預計新增的1,000萬戶新房屋外,還可以再多增加330萬戶。

單戶住宅目前在美國土地分額中佔最大宗,過去數十年因法規複雜,使房屋更新重建困難,部分既得利益者也得以穩定其土地利益。這種情況在地價房價都貴的沿海城市最常發生,由於難以新增新住戶,大部分後來到城市的人,被迫向外圍發展。不過也有部分人認為,若興建住宅密集化,除了改變地景外,還會是城市等地的綠化空間大幅下降,停車位也勢必會造成爭搶。對此,Zillow表示,只要針對特定區域中的十分之一戶單戶住宅,進行新增改建,並不會對現有景觀產生太大改變。

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