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海外樓市:紐約市租金 疫情中續升




紐約的曼哈頓、布魯克林和皇后區三區的房租,不論是與去年同期或今年1月比較,租金均全面上漲。


今年1月開始,全球都壟罩在新型冠狀病毒肺炎的陰霾中,各個產業受到影響,然而根據多間美國房地產公司報告發現,該國2月份租屋市場中,紐約的曼哈頓、布魯克林和皇后區三區的房租,不論是與去年同期或今年1月比較,租金均全面上漲;疫情蔓延下的房地產市場,似乎對房東較有利。以曼哈頓為例,市場空屋率為1.11%,為自去年7月以來的最低空屋率,而且今年1月市場上的空置率連續下降。

在紐約市3月初出現第一個新冠肺炎確診病例之前,新冠疫情已對房市產生影響,包括買家、賣家、房屋仲介等,都對未來感到不確定;即使美聯儲自新冠肺炎疫情爆發以來二度緊急減息,帶動抵押貸款利率下降,但由於無法預料疫情何時結束以及未來發展,讓不少潛在買家處於觀望狀態,同時延遲了置業計畫。

根據人工智能網站Localize.city分析,目前紐約樓市處於觀望態度,看到疲軟現象,但租賃市場則是處於強勢狀態,此現況將持續到不確定因子消失後才可能明朗;由於買家轉為網上睇樓,讓目前的買賣市場等同停滯,但當疫情結束、生活恢復正常,預期將看到有些在疫情期間遇上經濟困難的業主,會為了獲取現金而拋售房屋。

由於租屋需求旺盛,以及5月後即將迎來的旺季,讓租賃市場表現強健。

空置率持續下跌

2月後的房市其實具備各種優勢,由於天氣轉好增加租客睇樓欲望,同時由於租屋需求旺盛,以及5月後即將迎來的旺季,讓租賃市場表現強健。儘管租屋的優惠減少了,但在擁有許多新建案和豪華公寓的區域,仍有近三分之一的單位為房客提供租屋優惠;根據柯可蘭集團的最新數據,今年2月市場上約有30%的租屋單位,提供簽一年約、免房租一個月,或是免仲介費等優惠。

曼哈頓租金原本就高於紐約市其他地區,2月租賃市場強勁下,由於租房單位提供的優惠較上月及去年同期稍低,租金價格仍保持高水平,加上市場的不確定性,讓不少租戶選擇續約,曼哈頓整體空置率1.11%,為七個月來的最低。

根據Douglas Elliman Real Estate最新公布數據,曼哈頓今年2月平均租金為4,385元,較上月4,423元減少0.9%,不過比去年同期平均的4,221元增加2.9%;其中統艙平均租金2,842元、一房3,717元、二房5,257元、三房以上9,867元。

2月新簽合約數量有3,089宗,比上月的3,969宗,減少22.2%,也比去年同期的3,443宗減少10.3%;空屋數量也同樣比上月和去年同期減少許多,顯示由於不確定因素,有更多房客選擇與業主續簽合約。

曼哈頓整體空置率1.11%,為七個月來的最低。

租金負擔成為選區重點

曼哈頓最貴的社區為SoHo、TriBeCa,租金中位數為6,500元;Chelsea是第二貴的社區,租金中位數為5,400元;最便宜的社區則在Washington Heights,租金中位數為2,200元;而若以96街為分界,96街以下最便宜社區在下東城,租金中位數為3,320元。曼哈頓空置率最低在上東城,僅有0.67%,其次是SoHo、TriBeCa,為0.74%;空置率最高是West Village和Midtown West,分別有1.47%和1.39%的空置率。

皇后區平均租金價格上漲了1.87%,從2,304.14元增至2,347.13元;統艙公寓的平均租金價格上漲1.19%,從1,884.43元增至1,906.83元;一房公寓的平均租金價格上漲1.61%,從2,213.80元增至2,248.41元;兩房公寓的平均租金價格上漲2.52%,從2,814.20元增至2,885.16元;與去年同期相比,租金價格整體呈現上漲趨勢,統艙、一房和兩房的價格,分別上漲了5.68%、4.98%和7.22%。

隨著長島市和阿斯托利亞(Astoria)等相對受到租屋族青睞的社區,平均整體租金價格繼續逐月攀升,租金價格是否可負擔,成為租客愈來愈重視的因素,也成為他們選擇社區的決定關鍵。

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