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海外樓市:洛杉磯冷門地區 租金回報更勝一籌


東洛杉磯市房屋售價中位數為46.95萬元,而月租金中位數為2,334元,售租比為16.43。

根據房市資訊網站Zillow調查,今年1月美國南加州房屋供應比一年前同期減少17%至28%,去年12月也差不多。Zillow經濟學家Jeff Tucker表示,2018年底至2019年初,利率飆升與經濟前景不明造成買家裹足不前,賣家則擔心房價慘跌,紛紛上市求售,造成供過於求。不過,南加州從歲末寒冬跨進新年,六縣房市持續「回春」。年1月房屋交易價量雙揚,房地產經紀認為已邁向賣方市場。

經濟學家表示,現在全美都是這樣,主要歸功房貸利率下跌、經濟衰退憂慮減輕、上市房屋嚴重不足。南加州六縣1月中間房價53.3萬美元(下同),低於2019年12月才締造的55萬元史上最高紀錄,但比一年前同期增加6.6%,房屋銷量也比一年前同期上升17.8%。

美國全國地產經紀商協會的數據顯示,1月份二手房簽約量環比增長5.2%,高於接受彭博調查的經濟學家的預期中值。未經調整的二手房簽約量同比增長6.7%。從近十年來最大跌幅中反彈,是住房市場依然受到徘徊在三年低點附近的抵押貸款利率以及強勁的就業市場和穩定的工資增長支撐的最新跡象。住宅房地產的進一步穩定可能預示着更強勁的春季銷售季,可能會支持又一個季度的經濟增長。

美聯儲降息幫助推低了抵押貸款利率,而國債收益率的下降可能也有助於保持較低的借貸成本。美國30年期國債收益率本週跌至歷史最低點,因為對病毒全球經濟影響的擔憂日益增加。最近其他房地產數據,包括建築和新屋銷售,均得到加強。1月份二手房銷量依然穩健,而新屋銷量達到2007年中以來最強水平。

阿蘇薩市(Azusa)的兩居室售價中位數大約不到40萬元,但租金近2,000元。

冷門地區回報率更高

據加州房地產經紀人協會(California Assn. of Realtors)的數據,去年第四季度,27%的洛杉磯的家庭有能力負擔中等價位的獨棟住宅。與一年前相比,這六個郡的房價和銷售額都有所上升,包括洛杉磯郡房價上漲6%,至61.5萬元,銷售額增長14.1%;橘子郡房價上漲6.7%,至74.7萬元,銷售額增長20.3%;河濱郡房價上漲4%,至39萬元,銷售額增長18.3%;聖貝納迪諾郡房價上漲12.5%,至36萬元,銷售額增長16.7%;聖地亞哥郡房價上漲7.9%,至58.5萬元,銷售額增長22.8%;文圖拉郡房價上漲3.2%,至58.85萬元,銷售額增長18.8%。

南加州一些華人置業的熱門區域,反而並非出租熱門的首選。而一些看似較冷門的地區,回報率卻更高。例如阿蘇薩市(Azusa)的兩居室售價中位數大約不到40萬元,但租金近2,000元,和很多兩居室售價大約為50至60萬的城市相比,後者的租金也不過每個月多一兩百而已。而又例如艾爾蒙地市,兩居室的中位數售價為45.8萬元,而租金超過2,200元,和售價67萬多的聖蓋博市兩居室租金幾乎差不多。因此,如果要投資出租屋的回報,恐怕和購買自住屋採取不同的觀察角度。

南加州一些看似較冷門的地區,回報率卻更高。

短租的商機

在加州城市的出租屋回報率中,洛杉磯地區有兩個地區或城市上榜,分別是東洛杉磯市和霍桑(Hawthorne)市。東洛杉磯市房屋售價中位數為46.95萬元,而月租金中位數為2,334元,售租比為16.43。而霍桑市房屋售價中位數為64.89萬元,月租金中位數為2,851元,售租比為18.86。

一些西區的城市如庫爾富市(Culver City)、西木區(Westwood)等,租金高昂,計算下來售租比划算,這些地區房屋的物業管理費(HOA)大多也偏高。時常能見到物業費400至500元一個月的小區,甚至有些高達700到800元,當然也有較低價的,因此若要置業便需仔細甄選。不過通常西區城市靠近旅遊景點,因此相比之下也有不少短租屋的商機,若要考慮短租屋也需查看當地法律。

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