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海外樓市:曼徹斯特 租金收益全英最佳


曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一,吸引不少企業遷入,帶來了勞動人口,刺激樓價和租金上升。

相較倫敦而言,曼徹斯特的樓價較低,約20至30萬英鎊即可入手,不像倫敦動輒50萬、上百萬英鎊,才能買入一房一廳的公寓。曼徹斯特為英國倫敦以外最大的經濟區,一共有10個地方自治區,而索爾福德(Salford)和特拉福德(Trafford)則是近年來投資者的新寵。隨連接倫敦的高鐵將會建成,加上曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一,吸引不少企業遷入,帶來了勞動人口,刺激樓價和租金上升。

曼徹斯特位於英國西北部,是該國主要的工業中心和商品集散中心,城市經濟體系成熟,交通網絡發達,有著英國最大的區域性機場,被譽為英國西北地區最具前瞻性和活力的城市。亦是英國重要商業中心之一,近年來的經濟一直處於高速增長狀態,據統計,英國富時100指數的公司中有80家公司坐落於曼徹斯特。除此之外,媒體城的崛起,也為曼城帶來了可持續的人口、經濟增長動力。

英國廣播公司(BBC)於2011年起開始逐步搬遷至曼徹斯特媒體城(MediaCityUK),英國最大的商業節目供應商ITV緊隨BBC腳步進駐,在這裏建立了全歐洲最大的電視攝製中心,而BBC大樓對面的不遠處,是由歐盟贊助的中小企業孵化器項目The Landing。

如今,媒體城已經擁有超過250家創新型企業,更包括索爾福德大學(University of Salford),企業和大學均吸引了大批商戶聚集,人口源源不斷的湧入,給曼徹斯特房地產市場創造了更大的需求。

而Spinningfield已經成為英國北邊最大的金融市中心,匯控、德勤等國際金融巨擘都在此設有據點。最矚目的是未來英國第一個空港城計畫已啟動,與北京建工合作,沿用法蘭克福與阿姆斯特丹的模式,以8億英鎊將該區打造成為物流、工業、商業及娛樂休閒等核心樞紐。

重要交通樞紐的城市

曼徹斯特擁有極為發達的交通網絡,擁有英國最大的地區國際機場,設有至全球200多個城市的航班,多於希思羅機場。每小時有三班直達倫敦的火車,車程僅兩小時有餘,由於曼徹斯特地處中心區位,意味60%的英國消費者在2小時之內就可以到達當地。因擁有英國第二大複合城市交通樞紐,僅次於倫敦,720萬勞動力分布在市中心50英里範圍內。

當地不只有媒體城,更集合了英國四大國際高校,包括曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學、索爾福德大學、博爾頓大學。文化教育水平世界領先,文教設施完善,教育資源頂尖,素有「英國第二城」和「知識之都」之稱。另外,也是英國擁有學生數量最多的城市,其擁有近逾十萬名的國際學生,並且逐年遞增。

英國廣播公司(BBC)於2011年起開始逐步搬遷至曼徹斯特媒體城(MediaCityUK)。

人口增至280萬

現時當地是英國第二人口最多的城市,人口超過255萬,預計至2025年,人口將增加至280萬以上。範圍內的住房需求為11,254套/年,其中四分之一以上,即3,120套/年集中在曼徹斯特市中心。盡管住宅建量在逐漸增加,但強勁的城市發展帶動人口不斷增加,住房需求亦迅速增長,目前仍不能滿足日益增長的房屋供給需求。

在最新公布的的BtL指數報告中,綜合考慮收益率,租金增長和資本增值三個方面,曼徹斯特在穩步攀升後位於全英首位,房產收入回報率為5.5%。根據國家土地註冊局的數據,曼徹斯特的業主在去年七月平均收入回報率為6.9%。

估計未來五年,英國西北部區域的房價平均漲幅(18.1%)將是倫敦地區漲幅(約7%)的2.5倍、將遠超英國平均增幅(14.2%)。其中曼徹斯特房價的漲幅預計達到28.2%,居全英之首。這要歸功於以曼徹斯特為中心的就業增長對樓市的支持。這裏相對較低的生活成本也將吸引了更多的專業人士前來定居。

匯豐研究指出,曼徹斯特為收租型(Buy-to-Let)地產的優質投資選擇之一,收益率平均可達7.6厘。未來4年,曼徹斯特市中心樓價升幅有機會達26%,並預期不少資金會從倫敦北移,重點區域有市中心西北部Greengate、西部Chapel Street、東部New Islington阿布達比等重建區。曼徹斯特以其政府重視規畫、北部經濟火車頭的獨特定位,加上相對於倫敦較為合理的樓價,當地房地產市場因而成為投資者追捧對象。

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