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海外樓市:人口增長最快 達拉斯租金漲不停


近年來,美國達拉斯(Dallas)的房地產已經成爲了全美房地產界的「領頭羊」,幾乎每一份關於全美房產的數據都能看到名列前茅的成績。據彭博數據顯示,達拉斯地區每天以數百人的淨增長量高居美國各城市榜首,同時,是全美工作機會增長最高的地方之一,工作機會每年帶來很多的淨流入人口,預計今年人口會新增100萬,2040年人口將達到至少1,050萬。

美國房地產學會(Urban Land Institute)發布全美最適合投資房地產的城市排名中,位於德州的達拉斯名列第一。它是目前美國最值得投資的地區之一,市場租賃需求旺盛,房產升值穩定。

達拉斯的經濟十分多元化,支柱產業有航空航天業、金融業、高科技、製造業、能源業。多元化的經濟結構也帶動了就業,吸引了愈來愈多年輕人到此居住生活。事實上,人口湧入必然帶動達拉斯地區房屋出租市場,年租金漲幅約 4%。另外,Airbnb平台數據顯示達拉斯市場漲幅明顯,較去年增加了34%,遊客愈來愈喜歡這種方便舒適的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入約為2億美元,達拉斯所佔比重為各城市之首。這些都是投資當地樓市的利好消息。

Neighborhood Scout的數據顯示,達拉斯的房地產在過去十年升值了59.88%,平均每年的房屋升值率為4.80%,使達拉斯躋身全美房地產升值幅度最大的10%之列。據Zillow最新數據顯示,達拉斯的房屋價值中值為 213,300美元。達拉斯的房屋價值在過去一年上漲了9.6%,Zillow預計明年將上漲4.5%。

根據CBRE的研究,在未來12年,達拉斯地區人口將增加到890萬人。

租金持續上漲

達拉斯都會區擁有眾多一流的高科技產業、電子通訊和IT產業,包括AT&T、愛立信等24家世界五百強企業。素有「電信走廊」之稱,現已成為硅谷人移居首選,被譽為美國「南部矽谷」。與灣區矽谷相比,達拉斯在生活成本、房價和稅收體系等方面極具競爭力。同時擁有全美名列前茅的公立和私立高中。

得益於旅遊業發展,目前為止,達拉斯租金已經持續超過20個月上漲。同時,居民住房的租售比1:16,可以簡單理解為房屋出租16年後收回全部房價,而達拉斯地區對出租房的需求量之大,保證了房屋的高出租率。

達拉斯地區是全美最大的出租公寓建造市場,今年將有超過26,000個新的出租公寓單位開放出租。根據CBRE的研究,在未來12年,達拉斯地區人口將增加到890萬人,休斯頓人口將達到820萬人,奧斯汀人口將達到250萬人,聖安東尼奧人口將增加至300萬人。到目前為止,達拉斯地區的市場幾乎吸收了公寓建築商投放到市場的所有新公寓。

達拉斯都會區擁有眾多一流的高科技產業、電子通訊和IT產業。

房屋嚴重短缺

德州的經濟傳統上是能源和石油,但從20世紀中期開始,德州產業開始多元化發展,包括電子電腦航空航太生物化學等都有一個均衡發展。

以達拉斯為例,美孚石油是傳統能源產業,美國航空馬爾克爾來是美國三大航空公司之一。ATNT,美國電信電報公司德州儀器,是跟華為競爭的一個很大的電子企業,還包括百貨連鎖共20幾家世界500強的企業的全球總部設在達拉斯。

德州北部的房屋銷售量在2月上升10%,成為連續第二個月比去年同期增長兩位數的月份。民眾從西維吉尼亞州、阿拉巴馬州和北達科他州等房屋過剩的州,遷移到經濟實力較強的州尋找新的機會,為這些高增長的州帶來壓力。成千上萬的人遷移到德州找工作,使德州的房市緊張。

以全德州計算,上市房屋僅夠3.1個月的供應量。德州房地產經紀人協會透露,達拉斯福和市的上市房屋數量更少,僅夠供應2.3個月。

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