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樓市速報:銅鑼灣成重災區 商舖第三季或見底


尖沙咀柏麗購物大道一個街舖以帳面蝕讓逾二千八百萬元成交,料為本港歷來蝕讓金額最大的地舖。

反修例事件、新冠疫情打擊經濟浪接浪,本港由旅遊天堂變成零售煉獄,美聯工商舖數據顯示,今年1至2月四大核心區空置率創有紀錄以來新高。昔日舖王盛產地銅鑼灣更成重災區,旺舖頻頻被空置。

分析認為,現時核心區舖市有機會較2003年沙士時更差,因為再難有另一個「個人遊」措施刺激本港經濟,舖價、舖租將會一跌再跌,估計最快要到第三季,空置率才有機會喘定。

不過,亦有分析指出,民生區受疫情、經濟影響較細,尤其民生區主打平民路線的外賣舖、濕貨舖,更有望成為「疫」市奇葩。

受疫情拖累,零售消費市場大受打擊,各核心購物區舖位連環出現劈價沽售情況。尖沙咀柏麗購物大道一個街舖,市傳僅以約4,000萬元易手,由於原業主於2010年1月以6,800萬元買入,交易價較十年前購入價帳面虧蝕約2,800萬元,帳面蝕讓逾四成,如計及手續費蝕讓超過3,000萬元,料為本港歷來蝕讓金額最大的地舖。

該舖位面積逾750方呎,本來由鐘錶珠寶店以每月約9萬元承租至今年中,但該店早於半年前提早結業遷出,現已交吉。分析認為,該舖位週邊位置有大面積吉舖,以及短租散貨場等,加上鄰近示威熱門地點,料短期內難以尋找租戶。

另外,銅鑼灣耀華街4號地舖,建築面積約800方呎,原叫價1.2億元,其後減價至9,000萬元仍未獲承接,近日最終以3,400萬元沽出,呎價4.25萬元,劈價達8,600萬元或71%。舖位現由中餐廳以月租11萬承租,新買家可享3.9%回報。幸原業主是於1990年7月以170萬元買入,賬面仍賺3,230萬元,升值19倍。

除了劈價求售,部分地舖亦大幅劈租,當中銅鑼灣近期劈租幅度最高的商舖為羅素街2至4號,早前由奢侈品品牌PRADA以月租900萬元租用,業主旭日國際大劈至500萬元招租,減幅約44%,以商舖面積1.5萬方呎計,呎租333元。

銅鑼灣重災區

據美聯工商舖(00459)統計四大核心購物區156條街道、共涉7,503間商舖的情況,發現今年首兩個月四大核心區包括尖沙嘴、旺角、銅鑼灣及中環的吉舖數目,已由去年9月的482間急升43%至689間,空置率達9.2%,屬該行自2015年有統計以來新高。當中以銅鑼灣舖位空置率最高,達12.2%;中環居次,空置率11.8%,另尖沙嘴、旺角舖位空置率分別為10.9%及6.4%。

外賣在疫情中大受消費者歡迎。

事實上,銅鑼灣曾誕生呎租舖王的景隆街,已出現大量「吉舖」,長約140米的街道,共有約40個大細不一的商舖,當中有約10個丟空,「吉舖」比例高達四分之一。

美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋指,銅鑼灣的空置率高,主要是由於去年以來的社會運動衝突經常發生於該區,對區內影響最為直接。至於旺角商舖空置率為四區最低,相信與該區有較多本地消費支持有關。而若按街道性質分類,主打遊客生意的一線街及多條食街的吉舖數目明顯增加,如過往依賴遊客消費的尖沙嘴加連威老道,共有29間吉舖,為統計街道中,最多吉舖的街道。

市場普遍認為,今次的新冠疫情在全球的感染規模比沙士還要強勁,尤其今次疫情的影響才開始反映出來,故預期舖位的租、價,仍是低處未算低。

當中,以旅遊區的街舖前景最為黯淡,繼去年的社運,加上疫情打擊,據旅發局最新數據,2月訪港旅客數字只得19.9萬人次,按年下跌逾九成六,遠低於2003年沙士時的旅客量,當時一個月旅客量仍有40多萬人次。

其中2月8日政府實行大幅關閉入境口岸前,每日約有1萬至2萬名旅客訪港;然而2月8日後訪港旅客平均每日僅約3,300人次,當中約八成為非內地旅客。因應疫情發展,旅發局預計3月訪港旅客數字可能會進一步減少。

傳統零售業如周大福(01929)、謝瑞麟(00417)及六福珠寶(00590)等,均有個別分店暫停營業,以及縮減營業時間。莎莎(00178)更計畫把香港25間分行結業,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙嘴等遊客區。服裝零售商包浩斯(00483)亦決定於短期內關閉香港8至10間錄得虧損之零售店舖,並遣散約100名員工。

南韓潮流品牌LAND更擬結束香港業務,連最新位於T.O.P的分店亦已關店。LAND數年前來港接二連三開設數間分店,包括進駐銅鑼灣利舞臺、九龍灣Mega Box、尖沙咀海港城LCX,但有關分店均已結業。

莎莎香港近期有25間分行計畫結業。

第三季或見底

災情慘重,美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,預計現時的疫情影響,要待今年第三季的數據才全面反映,而預計至今年第三季,四大核心區的吉舖數量,將較現時再增加逾200間至約900間,整體空置率最高料達12.5%。其中銅鑼灣商舖空置率仍是四大核區中最高,預計達14%至15%;同屬旅遊區的尖沙嘴及中環,預計空置率將升至13%至14%;旺角空置率將升至9%至10%。

展望後市,美聯旺舖董事盧展豪認為,現時情況較2003年沙士時期更差,因為現時疫症規模較當時大,而且今日難再有另一個自由行刺激經濟,加上疫症後社會運動或捲土重來。預計核心區舖位租售價至年底將跌3成至4成,對比2013年的歷史高位更是下跌6成至7成,相當於重返2006 至2007 年的水平,之後數年都會拾級而下。

至於核心區以外的商舖,亦多受疫情影響。盛匯商舖基金創辦人李根興指:「除了核心旅遊區舖租舖價受挫,普遍區域中做自由行生意的商舖都難以看好,如荃灣沙咀道、觀塘物華街,過去都是珠寶店和藥房為主,主打自由行生意,近月的生意亦大受影響。」

民生外賣舖突圍

他續說:「反而民生區的賣新鮮食品的濕貨店或外賣生意,只要價位不高,受影響不大,如大角咀區一個前身菜檔的200、300方呎舖位,原本月租2.2萬,近期以3萬元轉租給外賣炸雞店,顯見這些大眾化的民生店仍然有承接力。」

事實上,在民生區中,近期亦出現「疫」市奇葩,市場消息指,太子荔枝角道1號嘉業大廈地下F舖,原業主以4,900萬元放售,議價後以4,500萬元易手,呎價約4.5萬元。原業主2003年4月沙士時以1,300萬元買入,持貨近17年,帳面獲利3,200萬元,物業升值2.5倍。

李根興預期整體商舖或要下年才有轉機,但如以不同舖位市場去分類,民生店不用看得太淡:「核心區的商舖租金估計至年底會跌4至5成,但要留意全港的核心區商舖其實約只有8,000間,但全港有10萬間舖,所以舖市或非想像中差,而民生區中做自由行生意的商舖租金,受市道影響,估計亦會跌2至3成,惟民生區的低價民生店,尤其外賣店等,估計即使沒有升幅,租金亦會持平。」

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