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樓市速報:賣地供應十年最少 中環海濱地問鼎新地王


發展局公布2020/2021年度賣地計畫,推出15幅住宅地皮及6幅商業地皮。

發展局公布2020/2021年度賣地計畫,推出15幅住宅地皮及6幅商業地皮。若只計賣地表中的土地,15幅住宅用地預計僅可提供7,500伙,為逾10年最少,顯見市場未來的土地供應繼續緊絀,加上政府推出多塊市區罕見的商業用地,故即使在疫情之下,估計今年拍賣地價仍會相當硬淨。

當中,以中環新海濱3號地皮最矚目,可建逾184萬方呎樓面,直逼同區地標國金2期總樓面,市場對該地皮的最高估值逾920億元,有力問鼎本港新地王。

今次推出的住宅地皮當中,5幅為本年度滾存地皮,10幅為新增住宅用地。新增地皮有兩幅位於啟德、3幅古洞、屯門掃管笏、灣仔皇后大道東等。至於5 幅滾存地,則包括曾經流標的山頂文輝道,及鴨脷洲海旁道、大埔馬窩路、葵涌荔崗街和西貢蠔涌地皮。

地皮大小型分布平均,屬逾500伙單位的大型地皮佔5幅,佔整體供應33%,而少於100伙的小型地皮佔4幅,100至400多伙的中型地則有6幅。

古洞收成期

至於分布方面,新界地皮多達10幅,港島及九龍區則分別有3幅及2幅。其中,古洞北率先有3幅地皮納入賣地表,但均未完成改畫;當中兩幅鄰近石仔嶺花園,其一的古洞第25區地皮地盤面積有約20萬方呎,可建樓面達120萬方呎,為新賣地表中住宅用地規模最大,市場估值約54.1億至60.1億元,樓面地價約4,500至5,000元。發展局局長黃偉綸形容古洞等新發展區開始進入「收成期」。

不過,消息指,首季政府將會率先推出鴨脷洲海旁道及大埔馬窩路兩幅滾存地,合共可興建約1,370 個單位。

另外,港鐵(00066)將推出3個鐵路上蓋項目,共提供4,050伙,分別位於黃竹坑站兩個項目及將軍澳日出康城。

商業地皮方面,6幅商業地共涉897.4萬方呎,包括3幅啟德商用地、中環新海濱3號地等,當中以中環及銅鑼灣地皮勢成市場焦點,料最快上半年推出。而東涌填海區今年亦會有首幅商業地推出,住宅地則要2023至24年才推出。

黃偉綸形容中環海濱地是中環最後一幅大型地標式商業地。

另外,新財年首季還將推出一幅位於沙田松頭下路與桂地街交界的工業用地,提供約8.75 萬方米樓面。

地價難大落

雖然疫情影響到近日樓市,而且下年度賣地計畫出售的住宅地比上一年減少,故政府預計全年賣地收益會跌至約1,180億元,按年下跌約16%。

不過,今次政府推出不少靚地皮,加上本港土地長期供應不足,相信即使發展商出價趨於保守,地價仍會相當硬淨。市場更估計,若15幅住宅用地及6幅商業用地成功悉數售出,下年度賣地收入或仍高達2,000億元。

地價仍然硬淨,最大原因是本港的土地長遠供應缺乏。以住宅地為例,雖然新一年度賣地表連同鐵路項目、私人發展及重建項目,預計全年潛在土地供應量為1.57萬伙,與去年的1.55萬伙相若。但若只計賣地表中的土地,15幅住宅用地預計僅可提供7,500伙,按年減少15%,為逾10年最少,令人憂慮本港土地短缺的情況加劇。

商用地亦然,雖然近期本港經濟存在不穩定因素,市場對商業物業投資趨向保守,但相信只屬短期情況。仲量聯行發表《香港地產市場觀察》指,去年12月甲級寫字樓市場空置率按月升至6%,成交按月減少31%,令租金隨之下跌0.3%,而去年全年寫字樓買賣成交總額則按年下跌56%。當中中環寫字樓市場去年12月則錄得1.6萬方呎負吸納量,空置率按月由3.5%,增加至3.6%,為2015年2月以來的新高。

不過,即使投資者估價較低,但大部份業主均無意降價,令寫字樓市場持續淡靜。近期更有企業趁機擴充,數碼廣告公司The Trade Desk就由灣仔遷往銅鑼灣,承租希慎廣場兩層樓面,涉及面積約28,900方呎,顯見市場對商廈的長線前景,未感太悲觀。

事實上,根據跨國測量師行的研究報告,每年本港商業用地吸納量約200萬方呎,估計目前的總供應量只夠10年使用。故一旦疫情過去,商廈的價、租有望復甦。

中環海濱地有望成為新一個年度的地王。

而且今次6幅商業地中,5幅位於市區商業核心區內,其中4幅更是估值達百億元或以上的罕見靚地。政府割愛出售,估計是為了紓緩財政赤字,故相信不會賤賣。

聚焦海濱地

當中最大亮點為閒置逾10年的中環新海濱商業地,前稱3號地,面積超過51.6萬方呎,橫臥於怡和大廈與中環碼頭之間,包括現時郵政總局。商業可建樓面達161.46萬方呎,另有約22.82萬方呎樓面為公眾停車場、交通及社區設施包括新郵政總局等。

黃偉綸形容這塊地為中環最後一幅大型地標式商業地,最快在今年第3季推出招標。由於此地具戰略位置、規模巨大,故今次會採取罕見的「雙信封」招標。即投標者除以現金價投標外,亦要提交該項目的發展布局設計,政府極重視設計元素,並會在地價及設計評分上取平衡,故雖並非一定價高者得,但亦一定不會賤賣。

業界估計即使本港經濟開始轉差,該地皮估價仍介乎515.98億至921.4億元,預計每方呎樓面地價達2.8萬至5萬元。以此計算勢必奪去新地(00016)去年底斥資422.32億元購入的西九高鐵站上蓋商業地王。中原工商舖董事陳雁樓更認為,即使面對經濟差及寫字樓市場有下調壓力,但由於該地位置優越,故仍無阻發展商爭奪此地。除該地外,銅鑼灣加路連山道商業地亦是另一幅矚目地王,估值約270億至320多億元。至於住宅地方面,一八年曾經流標的山頂文輝道及啟德4E區2號,亦有機會成百億地王。

而在麵粉價「企硬」之下,估計未來麵包會同樣難跌,尤其本年度賣地計畫的土地供應只可供興建約1.57萬個單位,與近9個財政年度平均每年約2.78萬個相比,大幅減少約44%。換言之,樓市供應一如預期,並無增加,縱使短期受疫情和經濟衰退影響,出現調整壓力,但供求格局不改,樓價長線仍難出現海嘯價。

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