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樓市速報:舊樓收購活動頻 今年強拍勢創新高


市區舊樓收購持續活躍,資料顯示,灣仔駱克道410至412號的年豐大樓錄得12宗收購。

本港的政治風波仍未得到解決,樓市氣氛亦受到波及,樓價指數持續回調;然而,此時的舊樓收購活動卻未見放慢,有發展商反而趁此機會加快收購步伐,藉此增加土儲。資料顯示,單是近3個月的強拍申請個案便增加1倍。這也難怪,歸根究底還是土地供應不足所致,政府減少賣地表的地皮,發展商無法從中補充土儲。有分析料,今年申請強拍的宗數將會創新高。

因修訂逃犯條例而引發的社會衝突已持續3個月,雖則特首林鄭月娥已改口「撤回」修例,可是仍未能緩和目前的局勢,市場氣氛不明朗,樓價亦持續回調。據最新公布的中原城市領先指數CCL,8大指數均連跌兩週,是約10個月以來首見。資料顯示,CCL最新報185.45點,按週跌1.34%,跌幅屬12週以來最大,且是18週新低,其中大型屋苑樓價走勢的CCL Mass亦屬18個月新低,報187.14點,按週跌1.45%,跌幅更為34週最大。

另差餉物業估價署的最新公布,7月全港私人住宅樓價指數降至394.4,按月下跌0.1%,連跌2個月。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為,有關指數跌幅較預期少,以近日社會情況及市況看,估計未來兩、三個月指數可能仍會「向下」調整,幅度約5%。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,中秋節前樓價明顯加快向下調整,但樓市並非轉勢大跌,估計只是重回今年初水平。

長實去年重啟九龍塘和域臺收購,最近在淡市下成功增購1伙,呎價2.2萬元,與去年收購呎價相若。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,目前私宅樓價與5月份高峰期相比已下跌2.7%,但仍較年初樓價升8.9%,惟樓價處於下滑趨勢,而較熱門的中小型屋苑樓價,已較今年6月下跌3%至5%。他預料若社會衝突持續,樓價至年底前或再跌5%至10%。

財團熱情未減
雖然樓市氣氛不如年初,可是亦無阻舊樓收購的熱情,不少財團反在淡市下加快收購步伐。資料顯示,今年土地審裁處暫錄28宗強拍申請個案,單計6至8月份,短短3個月已有12宗申請,較去年同期約6宗增加1倍。

事實上,舊樓重建一向都是發展商增加土地儲備的渠道之一,往往市況變化都會影響發展商的收購部署,如在旺市時,發展商需以較高的收購價吸引業主出售單位,因此舊樓完成收購一般都需時數年,故發展商在逆市時都會較為審慎,避免因收購積壓大筆資金。可是,正因目前市況轉弱,讓不少業主的持價心態減弱,又或是較願意以市價沽貨,才令部分財團在淡市下加快收購。

如長實(01113)去年便重啟九龍塘和域臺收購,相隔1年,上月在淡市下成功增購1伙,呎價2.2萬元,與去年收購呎價相若,累積購入業權約三成。另外,市區舊樓收購持續活躍,土地註冊處資料顯示,灣仔駱克道410至412號的年豐大樓錄得12宗收購,包括11個住宅單位,收購價介乎722.6萬至895.4萬元,收購呎價約2.17萬至2.2萬元,另以2,572.8萬元買入舖位。而項目旁邊的駱克道406至408號舊樓,同一財團亦以8,704.2萬元「落釘」買入一個地舖及2個住宅單位,估計2個地盤若統一業權後有機會合併重建發展。

市傳新地亦有出手收購舊樓,以增加市區土儲。

恒地擴角咀版圖
與此同時,一向積極收購舊樓的恒基地產(00012),近年積極再擴展大角咀區版圖,最近市傳集團以6,768.5萬元增購嘉善街及博文街舊樓的8個單位,每伙收購價介乎690萬至946.5萬元不等,收購呎價約1.5萬元。目前,恒地在大角咀一帶有多個收購發展項目,分布於嘉善街、利得街、角祥街及萬安街等,計畫發展成利奧坊系列項目,將提供逾2,000伙,同系已推售的利奧坊.凱岸和利奧坊.曉岸,成交呎價約2.2萬至2.4萬元。

此外,旺角洗衣街215至217號舊樓亦新錄得2宗成交,涉資2,750萬元,新買家為鈞鑫有限公司,公司董事為田生地產人士黃琬涴及潘繼昌,市傳亦是為恒地的收購項目。

即使有大量農地儲備的新鴻基地產(00016)亦不甘落後,畢竟市區土地供應不足,市傳新地亦有出手。土地註冊處資料顯示,銅鑼灣寶靈頓道15號榮安大樓地下,新近以7,950萬易手,新買家為廣寶集團,公司董事為李頲(LI TING),與新地物業投資襄理李頲同名,相信為新地或有關人士。樓齡45年的榮安大樓,為1幢16層高商住物業。今年3月新地曾就上述大廈申請強拍,當時新地持有91.67%業權,僅餘2個住宅單位未能收購,扣除上述購入單位,估計餘下的是由九建執行董事柯沛鈞以個人名義「落釘」的單位。

話說回來,發展商或財團如此積極收購舊樓,全因是土地供應不足所致。萊坊林浩文表示,估計未來2至3年住宅供應充足,但中長線是一大問號。目前樓價仍然高企,住宅供應在數字上雖然足夠,但可負擔的住宅供應(affordable housing)卻嚴重不足,所以一般市民能負擔的面積愈來愈少,故保障未來土地供應十分重要。他認為,政府應盡早確立時間表,並進行諮詢和作出規畫,以便增加中長線的土地供應。

近日一幅屯門景秀里蚊型地皮受到追捧,市場認為是投資金額有限所致。

政府推地量少
事實上,過去幾年政府都積極推地,每年賣地達20至30幅,加上鐵路及市建局的項目,發展商要吸納土地並非難事,可是過去2年政府推地數量明顯減少,今年上半年共推出7幅土地,當中有3幅地皮更是百億地王,相較2016及2017年高峰期時,平均每半年有多達10至15幅地皮推出,推地量明顯減少。即使是最近政府新一季推出的賣地計畫,亦只推出2幅住宅地皮,涉及近1,350伙,即使連同港鐵黃竹坑站第4期的800伙,3幅地皮合共才有2,150伙,顯然發展商要透過投地吸納土地儲備變得困難。

再加上,政府去年將公私營房屋比例由六四比增至七三比,私人土地供應因此由以往每年目標1.8萬伙大減至1.35萬伙,供應目標下調25%。與此同時,香港土地供應持續短缺,無論是公營還是私營都是供應不足,然而,政府開拓新土地資源又屢屢受挫,特別是近期受到社會衝突影響,政府為了避開各種政治敏感的措施,不單是明日大嶼,就連公私營合作等建議均須押後推出,短中長期土地供應均受阻。

如立法會早前已將涉及逾5億元的「明日大嶼」相關研究,在財委會中由原本處於議程的第三項調至最後一項。消息指,有機會引起公眾「官商勾結」疑慮的「土地共享先導計畫」,原本是發展商補充土地儲備的一個渠道,但今年初政府宣布全盤接納土地供應專責小組報告後,計畫的細節框架仍未落實,當局在評估社會最新形勢後,已決定將計畫押後。難怪發展商要透過收購舊樓增加土儲,有測量師預料,今年申請強拍的宗數或可突破40宗,勢創7年新高。

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