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樓市速報:疫市之後 港島東商廈向好


上月甲級商廈價格及租金按月再分別跌0.7%及2%,雙雙重返2018年初水平。

內地新型冠狀病毒肺炎疫情來襲,本港商廈市場亦受拖累,上月寫字樓租售價齊跌,有代理預期,首季商廈交投或創歷史新低,租售價續受壓,當中甲級寫字樓租售價或跌半成,但料不會出現「沙士」般的跌幅。分析指,當疫情完結後,最快今年年中始有望回穩。而在去中環化的趨勢下,核心區甲廈租金料跌逾一成;而港島東商廈因受追捧反而會錄得升幅。

正當修例運動有緩和跡象之際,以為商廈市場可以重拾光明,誰不知內地新冠肺炎不斷擴散,香港亦不能倖免,更有社區爆發之憂慮,並確認有二代傳播。

財政司司長陳茂波於上週發表網誌,直言疫情令本已下行中的香港經濟受到進一步的打擊,很多慣常在新春期間舉行的團體活動或春茗,都因疫情而取消,旅客銳減,飲食、零售、消費及旅遊相關等行業受重創,無論是企業或打工仔,都面對收入大減甚至資金週轉壓力,近日更相繼傳出有企業要求員工放無薪假期、減薪甚至裁員的消息。

經濟受挫,不但住宅市場受到影響,商廈市場亦受到沉重的打擊。市場消息指出,中環美國銀行中心中層05至09室,面積3,497方呎,以每呎52元租出。美聯商業區域營業董事麥世強稱,上述租金較市價低約一成,社會運動於去年年中萌芽發酵,早已令甲廈市場觀望氣氛瀰漫,加上近期武漢肺炎來勢洶洶,令甲廈租金進一步受壓。

事實上,上址於去年曾以每方呎90元放租,較最新承租租金相差約42%。該甲廈現時仍有2伙單位以每方呎52元放租。據美聯工商舖資料,該甲廈近年租金持續高企,如今租金水平需要回溯至4年前,資料顯示,高層單位於2016年1月以3.6萬租出,以面積720方呎計,呎租約50元。

首季交投或創新低

美聯工商舖資料研究部指出,1月份50大甲級商廈僅錄得3宗買賣,是近2年次低紀錄;價格及租金按月分別下跌0.7%及2%,連續7個月向下,雙雙重返2018年初水平。

受疫情影響,令本已下行中的香港經濟受到進一步打擊。

當中,金鐘甲廈售價按月下跌1.7%,是各區表現最差者,最新平均呎價約31,411元,重回2017年底水平;租金方面,更按月急挫4.1%,最新呎租僅62.4元,重返2017年中水平。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,疫情打擊寫字樓市場,估計情況與2003年沙士時期相若,短期內將凍結商廈交易,預期首季商廈註冊買賣僅約150宗,有機會創歷史新低。不過他預計,今次商廈售價或難以像沙士時期般大跌,因為今次疫症發生後,內地已經即時放水救市,令到市場資金十分充裕,加上現時普遍業主持貨能力強,均不願意大幅減價平售。

資料顯示,受沙士影響,2003年上半年甲廈售價及租金,分別跌約12.8%及15.8%,惟當下半年市場回暖後,兩者均大幅反彈。成交量方面,2003年上半年僅錄592宗商廈買賣註冊,較2002年同期下挫約16.5%,但疫症退卻後,成交量則急速反彈。他預計,首季甲廈租售價將會下跌5%,待疫症完結後,商廈市場可望迎來回穩,這最快或於本年中至下半年開始。

連續5個月負吸納

雖說商廈市場在疫症過後或會好轉,但中區甲廈的前景仍是不樂觀。世邦魏理仕估計,由於今年整體擴張需求持續放慢,甲級寫字樓租金預期全年將會下跌5%至10%,特別是中環區,在「去中環化」的趨勢下,跌幅更達10%,資產價格或下調10%至15%。

世邦魏理仕辦公樓執行董事駱應銘表示,去年寫字樓空置率主要在核心區攀升,大中環區空置率由2018年底的1.3%,升至去年底的3.4%,是2014年以來新高;大中環區寫字樓租金亦見按年下跌5.9%,創自2012年以來最大年度跌幅。另外,仲量聯行指出,經濟存在不穩定因素,令整體甲級寫字樓市場去年12月錄得9.1萬方呎負吸納量,為連續第5個月錄得負吸納量,其中中環寫字樓市場上月則錄得1.61萬方呎的負吸納量,新租賃成交宗數則按月減少31%。

金鐘甲廈於1月表現再度跑輸大市,售價按月跌1.7%,是各區表現最差者。

事實上,目前寫字樓市場已趨向由租客主導,租戶紛紛於區內尋求更具成本效益的辦公地點,而租賃活動亦主要受這趨勢所影響。由於傳統商業區的空置率持續上升,整體甲級寫字樓租金於去年12月按月下跌0.4%,中環下跌0.3%,空置率則升至3.6%,為2015年2月以來的新高。

仲量聯行大中華及香港研究部主管黃志輝指出,基於大部分業主均無意降價,以遷就投資者較低的估價,令寫字樓投資市場持續淡靜,初步數據顯示,去年寫字樓買賣成交總額按年下跌56%至336億元。

多個項目在籌備中

反之,因去中環化加快,近年不少機構選擇搬至港島東,如太古坊1座寫字樓,成功吸納不少機構由中環搬至。最為人認知的,莫過於證監會從中環長江中心遷出,轉租太古坊港島東中心9層樓面,每層面積約2.2萬方呎,合共約20萬方呎。

而今年區內亦有新商廈項目,例如恒地(00012)位於炮台山的港匯東正入伙,總樓面約13.2萬方呎,合共22層寫字樓,每層面積約5,500方呎。項目現正進行招租,中低層意向呎租約50至60元,其中一層樓面已獲預租。另外,新世界(00017)旗下的K11 ATELIER King’s Road亦已入伙,項目樓高22層,總樓面達44萬方呎,最大租戶為一跨國媒體公司,承租9層,現時呎租近60元。

此外,太古地產收購多年的仁孚工業大廈、華廈工業大廈,合共佔地達5萬方呎,預計將會重建成商廈,可建樓面達78萬方呎。毗鄰太古坊2座的濱海街48至94號一排舊樓,發展商今年初亦曾申請重建成商廈,將地積比率提升至15倍,可建樓面約35萬方呎。而已落成的太古坊1座,以及將在未來2年建成的太古坊2座,太古在區內近年新興建商廈項目,合共多達約313萬方呎商業樓面供應。

世邦魏理仕辦公樓執行董事駱應銘表示,今年非核心區、新建而更具成本效益的寫字樓空間將會受追捧,而「去中環化」的趨勢令港島東空置率保持在較低水平,甚至支持租金水平按年增長6.4%,表現強勁,雖然估計整體寫字樓租金或下跌,但相信港島東會有最多5%升幅。

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