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樓市速報:撻訂增加 樓市或再冰封 政府撤辣時機




政府禁止公眾場所多於4人以上的聚會,各發展商近日推新盤亦有特別睇樓安排。


新型冠狀病毒疫情持續擴大,加上環球股市波動,買家撻訂離場情況增加。加上銀行態度趨於保守,單位估價下調,可貸款額減少,亦加大買家撻訂機會,3月新盤市場撻訂數字走入高峰。

雪上加霜的是,政府立例禁止多於4人的公眾聚集活動,影響所及,4月上半月或無新盤推出,樓市恐防再度冰封。

成交將持續萎縮下,業界建議政府及時「撤辣」,增加二手供應流通,助市民上車兼打通換樓鏈,並幫助市場資金流轉,解決財困,以穩固整體經濟。

新冠肺炎肆虐下,政府上週匆匆頒下禁令,禁止公眾場所多於4人以上的聚會,各發展商近日推新盤亦有特別睇樓安排,除限制每組睇樓客人數,亦會作出分流及定時消毒。

當中,會德豐地產(00020)旗下將軍澳日出康城Ocean Marini開售,便限制每組參觀客,連同代理在內不得多於4人;進入展覽廳前,必須經過體溫檢查及填寫健康申報表,而示範單位內,每次只限一組睇樓客及代理參觀。長實(01113)旗下長沙灣愛海頌近日開售也有類似措施,會場更提供消毒液潔手。

雖然多家發展商馬上應變配合新例,惟市場人士指,新例對新盤銷售部署肯定有影響,中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期,4月上半月不會有全新樓盤開售,全月一手住宅交投量料將按月急挫一半,至400宗左右水平。

至於二手私人住宅單位睇樓方面,雖然食物及衛生局指出,私宅單位屬私人地方,並不受新規所限,但由於代理及睇樓客前往或離開物業時,若在公眾地方聚集同樣是違規,因此相信新例會嚇走不少睇樓客。

撻訂潮出現

除了新例,新冠肺炎疫情持續擴散、環球股市大波動,都已讓不少買家「縮沙」離場,新盤市場3月累計錄得約37宗撻訂,創去年5月約40宗以來新高,其中23宗屬撻大訂,佔比逾六成。

市場最新3宗撻大訂,包括PARK YOHO Genova、PARK YOHO Milano和峻巒,單位成交價介乎612.4萬至914.4萬元,預料遭沒收10%至15%訂金、涉61萬至137萬餘元不等,殺訂總金額逾272萬元。

有確診個案的大型屋苑如太古城,近日的估價受到影響。

美聯集團(01200)主席黃建業表示,受疫情影響,本地樓價「急凍」,暫時雖未致暴跌,惟成交將持續萎縮,估計今年上半年二手住宅註冊量僅約1.7萬宗,較去年上半年減少近三成。

而且在疫情之下,銀行已出現估價不足的情況,加上收緊按揭審查,這都將影響樓市成交量。根據恒生銀行(00011)網上估價數字,10個大型私人屋苑共100個在3月份的成交個案中,有多達45宗成交出現「估價不足」情況,佔總數多達四成半,估價普遍低作價0.3%至8.2%不等,當中有8宗,即接近一成,更低於造價逾5%或以上。

有確診個案的大型屋苑估價最受影響,如鰂魚涌太古城金星閣中層E室的「兩房則王」,實用面積582方呎,本月初減價至1,188萬元沽出,恒生銀行就該單位的估價為1,090萬元,較成交價低約98萬元,幅度約8.2%。隨著疫情第二波爆發,估計物業估價下調速度將會加快,有機會令買家未能借足成數而大失預算,增加撻訂機會。

另外,本地經濟條件收緊,市場更盛傳本港銀行「落雨收遮」收緊按揭審查,對象為受疫情影響較嚴重的航空、零售等高風險行業人士,部分甚至暫停接收涉及套現的按揭申請。種種情況,都讓買家上會供樓難度增加。亦因此,雖然近期美國宣布無限量寬,市場憧憬環球資產價格趨升,但被疫情影響及本港失業率上升的抵消下,料樓市熱度難再。

資金鏈斷裂

樓市冰河期,業界紛紛呼籲政府應把握時機,撤除辣招以激活樓市。香港現時的樓市辣招,包括買家在三年內轉售物業要付10%至20%的額外印花稅(SSD);非本地買家及以公司名義的買家,須繳付成交價15%的買家印花稅(BSD);購買第二套或以上物業會被徵收畫一為15%的印花稅(DSD)。

美聯黃建業指出,辣招自2009年推行至今,經歷10年變遷,已失去壓抑樓價的原意,反而形成「三低一高」,即「低息、低供應、低流量及高剛性需求」的困局。如果及時「撤辣」,共收四大效果。

撤辣聲音已經持續很久,政府應該趁此機會作出行動,以激活樓市。

事實上,「辣招」將市場扭曲,間接將樓盤供應鎖死。這主要是因為在「辣招」下,業主購入物業後如在3年內轉售,需要繳交額外印花稅,變相樓盤鎖死3年,影響流動性。他認為,現時樓市交投低,短期樓價上升的機會低,現時「撤辣」正是時候,一可增加物業流通量,以增加二手供應;二在供應流通下,可助上車;三可打通換樓鏈。

而且,在經濟難關中,辣招亦會阻礙市場資金流通。如小商戶東主於2019年樓價高位時入市,現時便會綑綁於SSD的3年期限,放賣須繳交額外稅項。若急需放盤套現週轉,便會削弱套現能力,最終更或因資金週轉不靈而被迫結束生意。

救樓救經濟

信誠證券聯席董事張智威更認為,撤辣不單止可救樓市,亦可救經濟,因為有望吸引資金流入香港,將有助提升區內競爭力。

他解釋,適逢最近全球央行狂印銀紙,若香港撤辣,資金就會率先考慮流入這裏。因為相較之下,新加坡的辣招更「辣」,住宅額外買家印花稅(ABSD),海外及公司名義買家的稅率分別是20%及25%,公民購買第二個及第三個住宅的稅率分別是12%及15%,永久居民購買第二個或以上住宅的稅率為15%。而由於一般有意在亞洲區內置業的海外買家,多數僅會於一個地區選購一個物業,故只要香港撤辣撤得夠快,就可以搶走新加坡及亞洲區內的資金,令經濟重新注入活力。

況且,在零息時代,部分辣招其實已經變得不合時宜,以壓力測試為例,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣就指,環球低息環境持續,目前敘造按揭貸款需要「加三厘」的壓力測試不切實際,建議可先全線免除壓測,助市民更易「上車」,其後則可考慮放寬按揭成數。

其實疫情衝擊樓市銷情,地產界已叫苦連天,儘管政府過去數月透過放寬按揭保險、定息按揭加上銀行的還息不還本計畫,冀降低樓市硬著陸風險,惟有關措施對樓市刺激並不顯著,加上香港經濟需靠樓市支撐,政府應考慮撤辣。

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