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樓市速報:兩大因素工廈獨撐大市 長沙灣黃竹坑成尋寶樂園


第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號利洋中心(前稱千禧大廈)全幢。

新冠疫情來勢洶洶,首季物業投資市場的大額交易,按季下跌了60%,主要買賣均來自工廈。

工廈市場能獨撐大市,只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚,加上工廈呎價水位低,在市況不明下,適合財團購入作長線發展,故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。當中,位置優越的長沙灣,以及港鐵通車後的黃竹坑,更成為熱門投資地。

受多項因素影響,1及2月份工商舖交投慘不忍睹,其中1月份,成交量跌穿200宗水平,創出有紀錄以來新低。工商舖三個板塊中,唯獨工廈表現較佳。

1月至今,市場已先後錄得4宗大額工廈成交,涉及分層、全幢以及工廈地盤。而根據中原(工商舖)數據顯示,3月截至16日,市場共錄得約91宗工商舖買賣成交,雖然對比上月同期下跌約15%,但成交金額方面,由於月內錄得個別大額工廈成交,包括第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號全幢工廈,令本月成交金額對比2月同期上升逾1倍。

利洋8億易手

市場消息透露,長沙灣青山道924及926號利洋中心(前稱千禧大廈)全幢,早於去年中放盤,業主意向價12億元,隨著反修例運動及肺炎疫症接踵而來,業主多番減價,近期吸引多家財團嘗試執「筍盤」,經過一輪討價還價,最終落實由第一集團購入,作價約8億元,以總樓面11.6萬方呎計算,平均呎價6,893元。該大廈由利豐集團(00494)馮氏家族私人持有,於2004年6月購入,作價2.4億,隨著今番易手,帳面獲利約5.6億,物業於十六年間升值2.3倍。

分析估計新買家第一集團今次購入,並非著眼於租金收入,而是打算補地價重建為甲廈。第一集團曾於2018年9月,購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈全幢工廈,作價12.5億元,地盤面積約1.48萬方呎,地積比率12倍,可重建樓面約17.7萬方呎,樓面呎價約7,043元,由於該地段規畫為其他指定用途(商業),集團透過補價重建為甲廈,目前地盤則平整中。

D2 Place為工廈活化的成功例子。

除了有大金額成交,近期亦有高呎價的工廈成交,黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓,面積約7,500方呎,以約8,280萬元成交,單位以每月12萬租出,回報率約1.7厘。是次成交呎價高見1.1萬元,甚為理想。

據了解,單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有,早於1985年以190萬元購入,作磁帶生意自用,其後把單位作收租。他原本以逾9,000萬元放售,最終因應市況減價約一成沽貨,不過持貨35年轉手,已獲利約8,090萬元,物業升值42倍。據了解新買家為會德豐(00020)或有關人士,該集團已持有該廈業權。

活化工廈吸引

工廠能在疫市中撐大市,有兩大獨特支持力。首先是活化工廈計畫所刺激,自八十年代起,香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業,數以千計的工廈單位亦隨之空置。政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施,容許15年以上舊工業大廈,免補地價整幢改裝活化作其他用途。首輪活化工廈於2016年3月尾結束。

至2018年,政府在《施政報告》中,再次重啟活化工廈政策,而且今次的計畫更為吸引:樓齡15年或以上的整幢工廈,只要符合規畫的用途,便可免補地價改裝,而為了推動重建1987年前落成的工廈,工廈重建項目放寬地積比率20%,重建後多了兩成樓面,對業主而言,無疑大增重建誘因。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,新計畫容許放寬地積比率,發展潛力大增,再加上向城規會申請的成本不多,若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建,全幢出售的價值也已大升。

工廈活化後的建築物,因應地區性,用途相當廣泛,有酒店、商場、商廈等等,其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子,「食正」長沙灣轉型,項目知名度、價值及租金不斷上升。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出,工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元,改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長,明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內,這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。

在工商物業的買賣中,商舖受疫情的影響。

活化工廈吸引

此外,工廈受疫情影響的風險較低,亦成為投資者所愛。這主要是因為工廈呎價仍相對便宜,可降低風險,以長沙灣為例,區內商廈呎價介乎1.4萬至1.7萬元不等,但工廈呎價只是四千幾至六千多元,在市況不明下,最容易跑出。

而且在工商舖三範疇中,商舖最直接受疫情打擊,當叫停自由行、主要關口封閉,旅客數字跌至近乎零,加上疫情層面擴至全球,零售氣氛當然疲弱,投資商舖意慾一定降低,故有利資金流入工廈。

再加上目前環球市況不明,中短線樓市走勢如6至9個月,市況實在難測,但在低息環境下,市場投資興趣仍存在,故財團多傾向發展長線,避開短暫不確定因素,而重建項目一般需時三年以上。故工廈成熱門項目,相信第二季仍會出現大額工廈成交。

注意兩區潛力較大

以各區看,長沙灣區的潛力一般被看高。該區早年聚集製衣相關的行業,屬傳統工業區,至近年才慢慢轉型。分析認為長沙灣在位置上處於全港正中心,規畫狀況比觀塘更好。

其中,新世界發展(00017)更「落重注」,於3至4年前,接連於區內投得3幅商業地,總地價近150億元,一旦發展完成,將為區內帶來新氣象,估計區內未來寫字樓及工廈樓面供應逾250萬方呎。

另一個近年的投資熱點為傳統工廈區黃竹坑,港鐵(00066)南港島通車後,交通配套大為改善,吸引不少大型機構搬入,使近年商業氣氛轉濃。該區工商物業前景甚佳,故造價甚為硬淨,相信在逆市下抗跌力較佳。

惟區內呎價比之前已升很多,如藝人關之琳曾在2018年購入黃竹坑香華工業大廈13樓全層,面積7,226平方呎,當時以5,100萬元成交,呎價7,058元。至去年中,她再購入該工廈14樓全層,面積7,226平方呎,新近以7,000萬元成交,成交呎價9,687元,成交價比前一年貴了1,900萬元或37%,故投資者要尋寶,或要花多工夫。

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