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樓市速報:供應緊絀 富豪鍾情 豪宅跌極有限


近日投資者趁樓市回暖散貨,傳統豪宅就錄得大額成交。

疫情之下,近期不少豪宅業主趁樓市減息後稍為回暖散貨,但一般仍獲利離場,顯見有關市場承接力強。事實上,本港豪宅供應一向缺乏,加上內地富豪未來增長快並鍾情本港物業,故雖然預計未來數月住宅成交量和樓價均會下跌,但超級豪宅在各類型樓中,跌幅較小,甚至成為逆市奇葩,而港島豪宅走勢有望最標青。

新型冠狀肺炎持續擴散,美國擔憂疫症蔓延打擊經濟,聯儲局上週緊急減息0.5厘,聯邦基金利率目標減至1至1.25厘,減幅為金融海嘯以來最大。消息刺激本地樓市稍為回暖,投資者更趁機散貨,當中傳統豪宅就錄得大額成交。

最新消息,紡織業富商呂培安及有關人士持有的南區深水灣道39號一幢洋房,以公司股權轉讓方式賣出,開價2.38億元,最終以約1.8億元易手,減幅雖達24%,但持貨10年,帳面仍賺4,400萬元。

此外,「大馬糖王」郭鶴年前媳婦本田由美子(Yumiko Honda)持有的中半山富匯豪庭1座低層A、B室相連戶,近日亦告售出,原以2.5億元放售,據悉新近以約2億元沽出,以實用面積3,738方呎計,呎價約5.35萬元,屬市價水平。由於本田由美子於2007年以約9,394萬元購入,持貨13年,帳面獲利1.06億元,賺幅超過1倍。據悉是次交易以公司轉讓形式進行買賣,亦即為買方節省約6,000萬元「辣稅」。

另有指律政司司長鄭若驊的丈夫潘樂陶與女兒共同持有的大潭浪琴園1,077方呎兩房戶,上月以2,400萬元開始放售,1個月後終以減價350萬元,即2,050萬元易手,亦屬市價水平。雖然劈價沽貨,但潘氏持貨近9年,帳面獲利450萬元離場,物業升值28%。

北角柏蔚山雖然近日不幸成為其中一幢「疫廈」,近日卻成功以高價出售。

疫廈豪宅破頂

不止一眾名人成功散貨,豪宅新盤同樣得寵,當中新世界發展(00017)北角柏蔚山,雖然近日不幸成為其中一幢「疫廈」,卻無阻市民減息下入市情緒,2座33及35樓A室複式單位剛以1.04億元售出,呎價衝破5萬元大關,創屋苑成交價及呎價新高紀錄。

而恒地(00012)西半山房式豪宅The Richmond減息後同錄成交,28樓一個實用468方呎的兩房單位,以1,709.8萬元成交,呎價3.65萬元,創項目成交價及呎價新高。

疫情之下,香港豪宅市場仍然勢頭不弱,尤其大碼超級豪宅表現不裕,很大原因在於供求不平衡。根據香港差餉物業估價署資料,截至2018年底,在不包括村屋之下,全港私人住宅共有逾119萬個單位,當中界定為大型單位的D類(實用面積100至159.9方米)及E類(實用面積160方米或以上)之單位,合共才9.45萬間,僅佔全港私人住宅約8%左右。

若把大型單位再細分,當中D類約6.73萬個,佔約5.64%;至於E類單位方面,若進一步細分,實用面積160至279.9方米單位僅2.375萬伙,而實用面積279.9平方米以上的極大型單位更只有約3,462個,即約佔全港私人住宅僅0.29%。而且全香港洋房數量只有寥寥的1.9萬間,佔港私人住宅僅為1.6%。

供應少之餘,需求卻龐大,雖然近年本港經濟增長乏善可陳,不過內地富豪的增長繼續強勁,成為本港豪宅新力軍。國際房地產顧問機構萊坊發表2020年《財富報告》,中國的超級富豪人數是全球增長最快的市場之一,多達6.1萬人,僅次於美國。

新冠肺炎疫情影響財富累積和購買力,估計住宅成交量和樓價未來數月下行。

國產富豪大增

萊坊全球研究部主管Liam Bailey預測,到2024年,全球超級富豪人數將較2019年增加27%,屆時中國的超級富豪人數增長幅度估計達到58%,升幅為全球第4。

隨著中港進一步融合,加上相比歐美等主要城市,香港臨近內地,擁有國際化的開放環境和完善的城市配套,並且語言文化相通,因而成為內地富豪海外購買豪宅的首選之地。

事實上,內地富豪財雄勢大,近年不斷推動本港豪宅的租賣市場,而且普遍鍾情大碼單位。例如科網巨擘阿里巴巴(09988)創辦人馬雲,5年前購入山頂白加道大屋,總樓面達1.24萬方呎。而有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋則購入山頂道75號屋地(前身何東花園),興建兩幢分層大廈,每幢面積3.1萬方呎。

租賃市場同樣不乏內地富豪身影,薄扶林貝沙灣5期相連獨立屋,合共約達8,380方呎,屬6房間隔,近日以65萬獲內地富豪承租,呎租約77.6元,創該屋苑歷來租金新高。

在中港富豪齊撐下,最新的《財富報告》公布了「國際豪宅指數」,調查全球100個主要豪宅城市截至2019年12月的樓價。在23個亞太區市場中,20個市場錄得樓價上升,而期內香港豪宅樓價升幅為2.9%,於全球第二貴,僅次於歐洲的摩納哥。

因此業界雖看淡今年上半年二手樓價走勢,一般預期,單是上半年,樓價便會下跌5%至10%,但不少業界人士認為豪宅市場較穩陣。當中萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指,即使受社會運動和新冠肺炎疫情影響財富累積和購買力,估計住宅成交量和樓價未來數月下行,仍觀望豪宅樓價全年只下跌約10%;而超級豪宅市場則更相對穩定,跌幅較小。

不過要留意,即使大碼豪宅,亦非全港每個角落都有價有市,當中新界豪宅的表現,近日就較為參差。美聯物業近日促成了一宗上水天巒實用面積約2,792方呎,連2,857方呎大花園的二手洋房成交。原業主叫價約4,800萬元放售,雙方經一輪議價後,終以4,348萬元成交,實用呎價約1.56萬元。原業主於2013年購入該洋房,持貨約6年半帳面蝕逾4「球」。

相對而言,港島及九龍區的豪宅更有保證。根據美聯物業房地產資料及研究中心的資料顯示,截至今年3月底,港島區單幢式洋房僅近200伙,佔全港逾119萬夥的私樓單位不足0.02%,主要分布於山頂南區。而九龍區單幢式洋房亦僅逾190伙,佔全港私樓單位同樣不足0.02%,主要分布於九龍塘或筆架山、何文田一帶。

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