real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex
地產
中國・海外・香港

樓市速報:三大傾向拉動 乙級商廈 非核心區跑出


銅鑼灣甲廈
銅鑼灣的甲廈三月份空置率升幅最大,乙廈空置率反而跌幅最大。

疫情之下,本港首季商廈租賃買賣均進入歷史低位,尤其位於核心區的甲廈跌幅最大。不過,部分地區如銅鑼灣、中環的乙廈空置率有下降跡象,此外,紅磡等非核心區商廈由於租金相對低水,租賃活動亦較活躍。

分析指出,由於本港企業在租用寫字樓時有「大屋搬細屋」、「貴屋搬平屋」及「核心區搬到非核心區」的三大傾向,乙廈及非核心區商廈未來將會明顯跑出。另外,本港商廈供求始終不平衡,前景不宜看得太淡,如長實等財團近年就頻頻把旗下酒店改建成商廈。

疫情全球大流行,商業活動瀕停頓,總結今年首季,根據美聯工商舖(00459)數據,工商舖註冊量僅得611宗,按年大跌38.5%,創下歷史新低;註冊金額67.96億元,更按年急挫約75%。當中,商廈註冊量跌幅最大,首季僅錄104宗,按年大減49.8%,涉及金額約11.43元,按年急跌63.9%。

回到三年前

另外,中原十大商廈成交資料顯示,三月份交投持續淡靜,十大商廈僅錄2宗買賣,而且成交呎價均偏低。當中,金鐘力寶中心二座低層07至10室,以約8,390萬成交,呎價約2.3萬元,低市價近兩成,重回2017年水平。另一宗交易為尖沙咀星光行高層,面積約894方呎,以約876萬元易手,成交呎價約9,800元,為該廈近三年新低。

除了買賣意慾大減,整體商廈租務氣氛亦一般,中原(工商舖)數據指出,3月份統計6個港島核心商業區,包括金鐘、銅鑼灣、中環、上環、灣仔及黃竹坑,當中除了黃竹坑外,全部甲級商廈空置率都錄得按月升幅,幅度約0.03至0.64個百分點不等。

甲廈更為重災區,美聯工商舖資料研究部報告指出,3月份指標甲級商廈租金按月急跌4.5%,不但連跌9個月,更創2009年2月份金融海嘯後最大單月跌幅,而與去年年中歷史高位比較,甲廈租金累積下跌15.4%。當中紀惠集團行政總裁湯文亮就指,旗下中環中心28樓全層,部分單位雖成功租出,但成交呎租約70元,較早前叫價約80元,回落約10%至15%。

高力國際報告指,由於經濟增長及租戶承租步伐預計將進一步放緩,估計本年甲級寫字樓的整體租金或會按年下調14%。

金鐘力寶中心
金鐘力寶中心二座低層,近日以呎價約2.3萬元成交,低市價近兩成,重回2017年水平。

乙廈空置減

不過,並非每個區域都愁雲慘霧,部分地區乙廈空置率近期反而有下跌跡象。根據中原資料,甲廈空置率升幅最大的銅鑼灣,乙廈空置率反而跌幅最大,3月錄約3.73%,對比2月減少0.89個百分點。另外,中環乙級商廈空置率亦見下降,由2月約4.5%下跌至最新約4.36%。

事實上,港島區不少乙廈質素及配套都不遜於傳統甲廈,而且租金相對更具競爭力,吸引中小企轉租,可承租樓面亦較以往為大,故相信核心區乙廈將會成為新近企業物色據點之選。

除了港島區的乙廈,非核心區的商廈亦有睇頭,中原(工商舖)資料顯示,3月份旺角甲廈及乙廈空置率分別約7.68%及5.42%,兩者按月有所下調,與1月份的8.08%及5.45%相比,減幅約為0.4及0.03個百分點。

租務成交量方面,旺角寫字樓走勢同見造好,按月穩步上升,1月份錄得13宗,至3月份已上升至約26宗,增幅約1倍。反觀尖沙嘴核心商業區,由於租金折讓幅度較少,企業進駐意慾有所降低,因而該區甲廈及乙廈空置率對比今年初有約0.47及1.42個百分點的升幅。

分析認為,近月企業租用寫字樓有三個傾向,包括由大面積搬到細面積;由高租金單位搬到低租金單位;由核心區搬到非核心區,在這個趨勢下,難怪核心區的乙廈和非核心區的商廈仍能企穩。

此外,整體商廈的前景亦不用看得太淡,中原(工商舖)寫字樓部高級區域營業董事何淑貞認為,政府接連推出多個振興經濟措施,包括第二輪防疫抗疫基金,涉及1,375億元,同時推出「保就業」措施,為全港僱主提供6個月工資補貼,將可短期紓緩企業營商壓力,對香港經濟發展有長遠幫助,有助寫字樓租務市場。

商廈缺供應

另外,從供求面上看,商廈亦有一定支持力。當中,受疫情影響,差餉物業估價署公布的數字顯示,今年整體寫字樓落成量將按年回落七成至僅約84萬方呎,為2005年36.6萬方呎後的新低。雖然估計2021年整體商廈落成量,因為利福啟德雙子塔式商廈,以及太古地產(01972)太古坊2座落成,以致大升至315.4萬方呎,甲廈並佔約245.42萬方呎,但根據跨國測量師行的研究報告,每年本港商業用地吸納量約200萬方呎,故一旦疫情過去,商廈需求大升之時,供應仍是十分緊絀。

分析指政府接連推出多個振興經濟措施,可短期紓緩企業營商壓力。

亦因此,市場上不少大孖沙和財團續看好本地商廈前景,如長實(01113)近年頻頻把旗下的物業,如紅磡海韻軒、海灣軒、同系鶴園街工廈,改建成商廈。亦有不少工廈加快申請改畫及重建,當中樂風集團旗下大角嘴必發道工廈,新近向城規會申請放寬兩成地積比,以重建成1幢樓高28層商廈,涉及約14.4萬方呎。

而各區之中,由傳統工廈區轉型而成的長沙灣值得留意,近年政府在該區推出多幅商業地,反應甚為理想,而新世界(00017)更積極在長沙灣投地,2016年2月先以約78億元購入瓊林街商貿地,同年5月再下一城,斥資逾40億投得近長順街商業地。大型發展商投得的項目可拉動區內商業氣氛,故不少財團亦部署重建項目,紛紛在該區購入全幢工廈。

另外紅磡一帶商廈租金相對低水,近一年商廈租賃活動較為活躍,租務成交主要較集中於祥祺中心、海濱廣場一座及二座,以及都會大廈等,呎租約20至40元不等。其中近年才落成的祥祺中心,呎租較高可達約45至50元,永明金融去年就承租該廈約6層樓面作為總部。另外都會大廈高層單位,面積約3,525方呎,近期以約14.03萬元租出,呎租約40元。

灣仔快變天

雖然灣仔屬於商業核心區,商廈租金較高,但由於即將變天,故亦不容忽視。當中,太古地產(01972)持有的灣仔永豪閣及永豐大廈,獲批則合併進太古廣場3期,可重建成23層高商廈,連同區內多個重建項目,料涉及逾200萬方呎樓面,推動轉型步伐。

另外,同區亦有多個重建項目陸續上馬,如合和(00054)近年先後重建合和中心2期、皇后大道東153至167號,以及船街南固台及妙鏡台等的重建項目,3個項目將提供約134萬方呎商業及住宅樓面。而軒尼詩道175至177號項目,亦獲准興建成1幢25層高商廈,樓面涉約2.7萬方呎,估計未來多達逾200萬方呎新樓面供應。

Related Articles