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樓市「小陽春」提早現 一月樓市舖市總回顧


每年農曆新年後因過年氣氛影響,加上發展商通常會在這段時間部署大型新盤,因此樓市交投都會特別熾熱,坊間稱之為「樓市小陽春」。不過今年的「小陽春」似乎提早來臨,多個發展商趕在農曆新年前積極推盤,一個月內竟多達9個新盤推售或正在部署,連個別半新盤亦趁機出手清貨尾,以致1月份一手成交量多達1,481宗,按月激增逾1.5倍,發展商資金回籠過肥年。至於商舖交投亦見暢旺,不少大戶趁氣氛回暖加速掟貨,守候多時的投資者即迅速吸納,甚至連一些「潛水」已久的資深投資者亦重出江湖,上月商舖成交金額隨即按月大增逾1.3倍。

撰文 曾業俊

2021年開首,多個新盤「搶閘」出爐,據本刊統計,1月份全港共售出至少1,481伙一手新盤,較去年12月全月590宗一手成交,按月激增逾1.5倍。

1月新盤戰況激烈,會德豐旗下啟德MONACO作為今年「頭炮」,於1月17日首推145伙,包括開放式至三房,以最高20.5%折扣計算,折實售價介乎596.6萬至1,888.7萬元,折實呎價20,368元至25,708元。項目首批累收約3,727票,超額認購近25倍,創同區3年內新高。首輪銷售即日6小時內全數沽清,套現逾16.3億元。

其後,MONACO再於1月21日次輪推售133伙,包括13伙招標單位,而以價單形式推售的120伙涵蓋開放式至三房戶,折實平均呎價24,216元,折實入場價662.8萬元,最終即日沽出124伙,套現近16億元。鑑於銷情理想,會德豐再於1月29日盡推MONACO餘貨90伙,折實平均呎價25,182元,同樣涵蓋開放式至三房,折實價666.7萬至1,927.4萬元,折實呎價由23,538至28,648元,並即日沽出42伙。經三輪銷售,項目月內累售322伙,套現近40億元。

繼會德豐MONACO紅盤高開後,南豐及港鐵合作發展的將軍澳日出康城LP10接力,於1月23日首輪銷售179伙,包括兩房至四房,最高折扣20.5%,折實售價699萬元起,折實平均呎價15,888元。項目最終累收約5,160票,超額認購逾27倍之餘,更於銷售即日4小時內沽出176伙即逾98%。發展商乘勝追擊,即日原價加推128伙,並於1月30日次輪銷售共218伙,戶型包括兩房至四房,折實入場費716.7萬元,並即日售出174伙。項目月內累售351伙,佔可發售單位近九成,共套現逾34億元。發展商乘勢加推第4號價單,涉158伙,涵蓋兩房至四房,折實平均呎價16,430元,折實入場費766.9萬元。發展商指,因市場反應熱烈,故今次個別單位輕微加價。

信置及帝國等加入戰團

眼見兩個大盤未過年先賣樓,成績亦非常理想,其他發展商均紛紛加入戰團。信置旗下馬鞍山SILVERSANDS亦趕於上月底開價單,隨即於1月30日盡推價單的50伙,並以招標形式發售8伙,與南豐LP10硬撼!SILVERSANDS首推50伙包括一房及兩房戶,折實售價由586.31萬至1,039.94萬元,呎價由18,889元至20,802元,折實平均呎價19,888元,最終即日沽出33伙,套現近2.5億元,首批一房單位更於開售1小時內全數沽清。發展商即日宣佈加推30伙,包括26伙標準戶及4伙特色戶,項目餘下的12伙一房戶亦悉數全推。2號價單折實售價由602.04萬至1,202.53萬元,折實呎價介乎19,449至23,860元,折實平均呎價21,614元,大部分單位原價加推,個別加價2%,於2月3日次輪發售。

由帝國集團及香港小輪合作發展的屯門青山公路青山灣段項目「帝御.嵐天」亦於1月尾公布首張價單,涵蓋開放式至一房連衣帽間。以最高總折扣9%計,折實入場費299.93萬元起,折實平均呎價15,020元,其後再提價1%至2%加推2及3號價單,並定於2月6日發售合共225伙,折實平均呎價15,154元。

此外,華懋集團旗下觀塘安達臣道項目亦於1月底正式命名為安峯(Mount Anderson),樓盤已獲批預售樓花同意書,料2月初上載樓書並開放示範單位,最快農曆新年前推售。項目由4座住宅大樓組成,涉及334伙,實用面積由約340至910平方呎,戶型包括一房至三房戶,主打兩房及三房單位。

半新盤出手分一杯羹

除了全新盤積極趕推,部分存貨已久的半新盤亦趁勢推盤或加推優惠,望於農曆新年前清貨尾。內房萬科香港旗下長沙灣項目The Campton第1B期早於1月16日已搶閘推售94伙,其後又加推63伙,最終月內沽出75伙。

至於龍湖與合景泰富旗下啟德尚.珒溋,亦於1月底更新價單,推出3個全新付款辦法,提供最多17%至18%的折扣優惠。太古地產旗下灣仔EIGHT STAR STREET亦於1月22日公布銷售安排,推出3伙招標發售,實用面積分別為555、497及913平方呎,指引價介乎2,028萬至3,828萬元。至於九龍倉旗下的山頂豪宅77/79 Peak Road亦於1月底上載銷售安排,以招標形式推出3個洋房。

商舖成交額疫市急增逾1.3倍

據政府公布數字,香港最新失業率升至6.6%,創16年新高。整體零售業亦正被「陰乾」,去年11月的零售業總銷貨價值按年跌4%,跌勢持續近兩年;加上訪港旅客於去年11月只有5,962人次,按年下跌 99.8%,去年1至11月訪港旅客只有356萬人次,按年大跌93.2%,零售業全靠本地消費者支撐。

儘管財經事務及庫務局前局長陳家強認為,香港經濟最壞時刻仍未過去,失業率或會再創新高,本港資產市場仍然疫市上揚。差估署上月底公布的最新數據更顯示,2020年12月份私人住宅售價指數報379.3點,2020年全年樓價仍升近0.03%,樓市連續12年錄得升幅。然而,本港除了住宅市場「脫離現實」,連最能反映經濟表現的商舖市場亦開始「脫線」。

綜合本刊數據及利嘉閣工商舖數字顯示,1月份全港錄得至少148宗商舖成交,超過去年12月全月的131宗達13%;而上月同期商舖成交金額更高達79.96億元,較去年12月的成交總額34.5億元,足足高出1.3倍!事實上,去年首8個月的商舖成交量均維持100宗以下,但自去年底政府撤銷非住宅雙倍印花稅(DSD)後,舖市交投明顯回暖,直至1月份更爆發「舖市小陽春」。

會德豐旗下啟德項目MONACO
南豐及港鐵合作發展的將軍澳日出康城LP10

撤辣後大戶掟貨救亡

1月份有多名持重貨的投資者趁市旺加速掟貨,其他實力充裕的投資者亦睇好後市勇於掃貨,以致月內億元以上大額成交激增。其中「舖王波叔」鄧成波拋貨最多,一個月內連沽6件,包括西貢百佳fusion舖售4億元、元州街民生超市舖售 3,000萬元、沙咀道兩舖分別售4,100萬及5,380萬元,灣仔老人院及雙地舖分別售1.15億及3,100萬元,合共套現約6.708億元。

另一大戶「磁帶大王」陳秉志,亦於一個月內連沽5舖,包括大角咀惠康舖售6,256萬元、軒尼詩道泰國菜館舖售6,450萬元、筲箕灣愛禮街壽司店售2,285萬元及旺角弼街60號地舖及入則閣售8,000萬元。1月底,陳秉志及優品360創辦人林子峰等人,將藍田連德道8號興田商場商場樓層以2.4億元易手予嘉濤控股(護老院)。陳、林等人於2014年從領展手中以2.1億元連多個停車位購入商場,並早於2015年已將車位拆售套現2.1億元。陳秉志於1月份合共套現約4.7億元。

此外,佳寶超市林曉毅亦於一個月內沽出4舖,包括以4,200萬元售出福榮街自用舖、1.05億元售出天水圍俊宏軒百佳超市舖、1.3億元售出石門京瑞廣場自用舖及以1.6億元售出九龍城岩前塱道自用舖,合共套現約4.37億元。近一個月,單單鄧成波、陳秉志及林曉毅,已合共掟貨15.778億元。

柏麗大道舖價回到廿年前

雖然舖市轉旺,但個別「手緊」大戶仍要繼續損手蝕讓。例如鄧成波於上月以約4億元連租約沽出面積共28,439方呎的西貢親民街16號西貢花園地下入口及1樓百佳巨舖,持貨近4年轉手,帳面勁蝕3,800萬元或8.7%。其後,波叔再以3,000萬元,將面積2,537方呎的深水埗元州街4號地下連入則閣「民生Daily Manson」超市自用舖交吉易手,連同印花稅及雜費,明賺暗蝕約250萬元或8.5%離場。至於佳寶老闆林曉毅亦於上月以2.05億元,沽出面積約18,108方呎的大圍積存街60至68號老人院巨舖,持貨2年半,連雜費料實蝕約1,500萬元。

資深投資者鄧成波

此外,1月底錄得尖沙咀柏麗大道地下53號舖,建築面積766方呎,以4,800萬元沽出,舖位現時「丟吉」,前租客為 Joyce and Peace 鞋店,因不敵疫情關門大吉。原業主於1994年11月以4,290萬元買入上址,現時造價已差不多時光倒流至27年前價錢。

名人湧現「撈」街舖

不過,正所謂「有危有機」,上月亦有不少「潛水」已久的資深投資者重出江湖掃貨。例如律師唐楚男就於1月份以6,500萬元,購入面積約700方呎的中環蘭桂坊5至6號蘭桂樓地下5號舖;闊別市場3年多的「神奇小子」黃海明,亦於上月以1,860萬元,連租約購入面積550方呎的上海街194號地舖,更揚言看好零售市道,未來會積極物色商舖投資。

李根興

盛滙商鋪基金創辦人及行政總裁李根興指,近月商舖市場交投暢旺,相信如非第四波疫情及封區影響,舖市會更為熾熱。他指「預料今年商舖成交量起碼較去年升五成,甚至有可能升一倍,全年約錄1,500至2,000宗。至於舖價方面,今年民生區2,000萬元以下的細碼舖,料可升值一至兩成;而基於投資者現時放膽入市,核心區3,000萬元或以上街舖蝕讓將越來越多,宗數料多過去年五成,而舖價將橫行至明年2022年。」事實上,盛滙商鋪基金已於上月購入兩間商舖,合共斥資約3,100萬元;基金今年目標要購入28間舖,預算約5億元。

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