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樓價免疫全年微跌 美聯料明年新盤銷售反彈


2020年將盡,今年香港的經濟深受疫情影響,樓市亦難獨善其身,持續反覆波動。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出,全年樓價難脫「窄幅上落」局面,惟至今樓價仍展現極強的「免疫力」,本年迄今僅跌約0.3%,表現較08年「金融海嘯」時平穩,交投則自2013年「一手銷售條例」推出以來,首度呈現「一手跌、二手升」的局面,反映疫情對新盤的銷售影響較二手為大。展望來年,隨著疫情影響減退,加上特區政府即將安排市民接種疫苗,估計疫後的本港樓市有機會迎來復甦,當中新盤銷售量或重上1.8萬伙的水平,金額更有機會創「一手銷售條例」以來新高;二手則再度「量額齊升」,宗數有機會達至5萬宗,創9年新高,金額或創11年新高。

樓價免疫力強 全年窄幅波動 一手例後首見「一手跌、二手升」

布少明表示,雖然今年本地樓市飽受疫情衝擊,但是港樓的基本利好因素不變,有足夠的「免疫力」抗衡利淡因素的衝擊,「美聯樓價指數」至今僅微跌約0.3%,年內最高亦不過跌約3.1%,亦曾反彈逾4%,樓價整體表現較08年「金融海嘯」大跌約12%更為平穩。綜觀港樓價不跌的原因,除了本地私宅「供應少、需求大」的基本因素外,年中各國為振興經濟而持續「放水」救市,導致環球資產價格水漲船高,亦是樓市能抗衝疫情的重要「疫苗」。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,成交方面,新盤銷售一度因疫情及限聚令而暫停,受到影響自然較深。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料,今年登場的全新盤及單位總數明顯減少,由去年的18,316伙,跌至截至12月13日止的13,146伙,較去年全年跌逾28%;全新盤推出的數目減少,導致銷售「量額齊跌」,估計今年新盤銷售量錄約1.45萬伙,按年跌約22%:全年銷售金額估計錄約1,620億元,按年亦跌近2成。

相較之下,二手表現較為優勝,出現「量額齊升」的情況,美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,料全年二手住宅註冊量可達約4.7萬宗,按年約13.9%;金額有機會達3,770億元,創10年新高之外,按年亦升約14.1%。這種「一手跌、二手升」的情況,是為2013年推出「一手銷售條例」後首度出現,反映新盤受到疫情的影響較二手為大。

受惠放寬按保 逾600萬至1,000萬元二手註冊量 成「疫」市奇葩

劉嘉輝續稱,二手表現相對突出的原因之一,是受惠於去年《施政報告》中的放寬按揭措施,中小型單位的交投表現尤為亮眼。美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,今年截至12月13日止,逾600萬至1,000萬元二手交投量較去年全年大升42.7%,跑贏大市之餘,亦遠勝其他類型單位。當中,以逾2,000萬元二手交投量的跌幅最大,較去年全年跌約15.7%;其次是600萬元或以下的下跌8.9%,至於逾1,000萬元至2,000萬元的單位交投量,亦較去年全年跌約1.9%,盡皆「跑輸大市」。

劉嘉輝又指出,受封關影響,今年逾5,000萬元住宅交投未及去年,今年截至12月13日止,逾5,000萬元新盤銷售量錄約239伙,按年大跌逾3成;期內二手住宅註冊量錄約230宗,按年亦跌約9.8%。值得留意的是,逾5,000萬元二手住宅的交投表現於下半年已見回升,註冊量由上半年的錄約90宗,上升至140宗,升幅達到55.6%。

來年新盤潛在供應近3.3萬伙 料一手交投有望反彈

布少明展望2021年樓市時指出,估計全年有機會登場的全新盤單位總數接近33,000伙,以元朗及天水圍的7,570伙居首,其次是將軍澳及西貢的4,296伙,啟德及觀塘的4,251伙則佔全港第三。整體而言,連同其他地區合計,今年全港潛在新盤供應多達32,730伙。當然,項目於年底前推出與否,最終要視乎發展商銷售策略,至於待批預售項目更要視乎獲批的進度。

雖然潛在新盤供應超過3萬伙,但根據過往經驗,每年實際登場的單位明顯為少。再者,《施政報告》於房策上主要集中公營房屋,至於私人住宅則以長遠供應為主。相信中短期供應未有大幅增加下,估計明年實際會推出的單位約1.8萬伙至2萬伙左右。

與此同時,目前市場仍有不少貨尾。據美聯物業地產數據及研究中心資料顯示,11月累積貨尾量錄約12,288個單位,較12月份約11,934伙回升約3%,連跌4個月後回升,並重上逾1.2萬伙水平,與去年底約12,862伙僅少約4.5%。相信發展商積極推售全新盤的同時,亦會積極銷售貨尾。若以港、九及新界3區劃分,港島區(包括愉景灣)貨尾最少,11月錄約1,443伙,佔約11.7%;九龍區(包括將軍澳及西貢)11月份貨尾單位錄約5,243個,佔約42.7%;而累積貨尾最多的新界區,11月份錄約5,602伙,佔約45.6%。

布少明認為,若發展商推盤步伐真的加快,相信新盤銷售可反彈,預期明年全年新盤銷售量可反彈至1.8萬伙,按年上升約24%;至於新盤銷售金額料升至2,420億元,按年升幅亦約49%,屆時將創出《一手銷售條例》後新高。

二手方面,估計明年有望延續「量額齊升」的局面,註冊量將達到5萬宗,按年增逾6%,創自2013年以來的9年新高;註冊金額則有望達到4,200億元,按年升逾11%,並創11年新高。

布少明強調,雖然疫情的走向仍是未知之數,但是基於本港剛需強、息口低、資金多及供應少等利好因素未變,加上業主已漸消化疫情的影響,相信整體樓市會漸趨回穩,明年樓價有望穩中向好。

再籲減辣助資金流轉 應全面取消壓測迎「零息時代」

此外,基於去年《施政報告》減辣帶來的效果立竿見影,布少明再次促請政府制定進一步「減辣」時間表,放寬按揭保險計劃的門檻至1,000萬至2,000萬元物業,可承造七成按揭,令現時集中在 1,000萬元或以下的購買力,分散至其他價位的物業。事實上,本港經濟前景陰晴不定,市民更需要資金周轉的靈活性,「減辣」可助市民按個人需要套現應急,又可應付不同突發情況及不時之需。目前1,000萬元以上的中價樓,只可借5成按揭,令部分缺乏首期但具財政實力的買家,未能成功置業,亦令換樓鏈出現「斷層」,故呼籲政府放寬1,000萬元以上物業按揭比例至7成或以上,以激活樓市交投及增加盤源供應,應對市場需求,同時有助加速疫後經濟復甦。

疫情下很多市民需現金周轉,但額外印花稅(SSD)令這些業主附上高昂的稅才能賣物業套現,因此布少明又建議取消SSD,又或考慮回復至「加強版」前水平,助經濟有困難的人士,出售物業套現。此外,布少明更建議將降低新住宅印花稅15%回復至雙倍印花稅DSD稅率,若擔心投資者大量入市,可考慮購入第3個或以上單位維持15%印花稅。

與此同時,隨著「零息時代」的降臨,低息環境很大機會於未來一段時間持續,令到部份辣招,尤其是銀行「壓測」變得名存實亡,存在價值成疑,故建議政府從善如流,立即取消所有壓測機制,為樓市疫後「軟著陸」創造更有利條件,襄助有需要的市民上車。

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